Welche Preise erzielen Mehrfamilienhäuser in Essen?

Hier finden Sie Analysen und Prognosen zum Markt für Mehrfamilienhäuser in Essen. Ermittelt wurden die Zahlen vom Engel & Völkers Research-Team. Erfahren Sie, ob es sich derzeit für Sie lohnt, ein Mehrfamilienhaus in Essen zu kaufen oder zu verkaufen, welche Wohnungsmieten momentan zu erzielen sind und wie sich die Preise je nach Wohnlage und Stadtteil unterscheiden. 

Die Zahlen verraten Ihnen auch, warum das Interesse auf Investorenseite aktuell immer weiter steigt und welche Auswirkungen das auf die Kaufpreisfaktoren für Mehrfamilienhäuser in Essen hat. Der aktuelle Marktreport von Engel & Völkers Commercial versorgt Sie mit den wichtigsten Zahlen und Entwicklungen zum hiesigen Immobilienmarkt. Die Zahlen in den interaktiven Grafiken werden laufend aktualisiert.

Essen ist die viertgrößte Stadt Nordrhein-Westfalens, Tendenz wachsend. Zahlreiche Großunternehmen verschiedener Branchen haben hier ihren Sitz, darunter zum Beispiel RWE, Hochtief und Karstadt. Stahl und Kohle waren früher die wichtigsten Industrien, heute verfügt die Stadt über einen guten Branchenmix mit einem großen Dienstleistungssektor. Essen gehört zu den am stärksten wachsenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland. Die Zeichen ihrer industriellen Vergangenheit, etwa die Zeche Zollverein, nutzt die Stadt erfolgreich im Tourismusmarketing.

Der Verkauf eines Objekts findet in der Immobilienwirtschaft den Begriff „Transaktion". Der folgenden Grafik können Sie entnehmen, wie viele Essener Mehrfamilienhäuser über die vergangenen Jahre verkauft wurden und wie hoch das gesamte Transaktionsvolumen dieser Verkäufe liegt. Das Transaktionsvolumen beziffert den Kaufpreis, der für alle Mehrfamilienhäuser, die in einem bestimmten Zeitraum in Essen verkauft wurden, gemeinsam gezahlt wurde. 

Mietpreise, wie sie in Wohnungsanzeigen ausgewiesen werden, sind Nettokaltmieten und werden als Angebotsmieten bezeichnet. In eine Statistik, die die durchschnittliche Angebotsmiete in einem Mehrfamilienhaus in Essen ausweist, gehen also keine Zahlen aus bestehenden Mietverträgen ein. Für Angebotsmieten werden ausschließlich Online-Wohnungsanzeigen ausgewertet. 

Die folgende Grafik zeigt, wie viel ein potenzieller Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter Wohnfläche in einem Essener Mehrfamilienhaus ohne Nebenkosten würde zahlen müssen. Der rechten Grafik (nur in der Desktop-Ansicht verfügbar) können Sie entnehmen, wie viele Wohnungen in den vergangenen Jahren in Essener Mehrfamilienhäusern im Bestand und Neubau angeboten wurden.

Wenige Merkmale beeinflussen den Wert und damit den Kaufpreis für eine Immobilie stärker als die Wohnlage – in Essen wie auch sonst überall. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser, die über eine Gewerbefläche im Erdgeschoss verfügen, spricht man alternativ auch von der Geschäftslage.

Im Allgemeinen wird zwischen vier Lagen unterschieden: sehr gute, gute, mittlere und einfache Lage. Wohn- und Geschäftslagen halten sich dabei aber nicht zwingend an Stadtteilgrenzen. Sie können auch mitten hindurch verlaufen. Es kann sogar nur ein einzelner Straßenzug als gute Lage gelten, während die Nebenstraßen bereits mittlerer Lage zugeordnet werden. 

Zu welcher Wohnlage ein Stadtbezirk oder ein Straßenzug gehört, hängt von mehreren Indikatoren ab. In die Beurteilung einbezogen werden beispielsweise der Gebäudezustand, das Straßenbild, die Infrastruktur sowie die Branche und Qualität der angesiedelten Unternehmen. 

Mehrfamilienhäuser in Essens besseren Lagen erzielen im Vergleich zu einfachen Lagen natürlich höhere Kaufpreise. Wohnlagen können sich allerdings auch ändern. Jedes Viertel kann im Prinzip auf- oder absteigen, etwa wenn in Sanierungen investiert oder die Infrastruktur verbessert wird.

„Der Essener Markt für Wohn- und Geschäftshäuser veränderte sich im Jahresverlauf 2023 spürbar. Sukzessiv gestiegene Zinsen sowie gesetzliche Anforderungen an energetische Sanierung im Bestand zeigten sich mit einer Verringerung der Kaufpreise um mehr als 30 Prozent. Eigentümer und Kapitalanleger stehen vor zum Teil hohen Investitionskosten im Rahmen der Dekarbonisierung, weshalb ein Großteil aller Eigentümer aktuell eine Neubewertung des Portfolios vornehmen lässt. Alternative Anlagemöglichkeiten rücken vermehrt in den Fokus, weshalb für viele Eigentümer jetzt ein Verkauf als sinnvoll erscheint.”