10 Fatores a Considerar na Determinação do Preço de um Imóvel

Como determinar o preço de um imóvel?

Não adianta pegar na calculadora, porque não existe uma fórmula única para definir o preço de uma casa. O valor mais preciso depende de vários fatores, objetivos e subjetivos, que listamos de seguida:

Comparação com imóveis semelhantes

Comece por fazer uma pesquisa online em sites de agências imobiliárias para descobrir o preço de imóveis semelhantes ao seu, em termos de número de divisões, localização e ano de construção. Tome nota do valor, mas não se prenda demasiado a ele, pois, mesmo pertencendo à mesma categoria, nenhuma casa é exatamente igual a outra. Existem diferenças na construção e na disposição dos espaços que podem influenciar o preço. Por isso, é importante que tenha em conta os restantes elementos desta lista ao determinar o valor do seu imóvel.

Localização do imóvel

Não vale a pena comparar preços de casas situadas em zonas diferentes, mas também não se pode esquecer que a localização é um fator decisivo na determinação do preço. No entanto, é um aspeto mais complexo do que parece à primeira vista. Mesmo dentro da mesma localidade, os imóveis podem ser mais caros ou mais baratos consoante o bairro ou a freguesia em que se inserem e a proximidade a serviços essenciais. Por exemplo, um imóvel tem maior valorização quando se encontra em zonas seguras, com espaços verdes e perto de transportes públicos, escolas, hospitais, comércio e centros comerciais.

Ano de construção

Para além da localização, o ano de construção de um imóvel é um fator essencial na definição de um preço justo. A regra é simples: quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor de mercado; quanto mais recente, maior será o valor. No entanto, existem exceções a esta regra, como é o caso da localização — uma casa situada numa zona privilegiada pode ter um preço superior ao de uma habitação mais recente localizada numa área menos valorizada. Além disso, o estado de conservação do imóvel também influencia o preço. Uma casa que tenha sido alvo de obras de renovação pode ser vendida por um valor mais elevado, já que imóveis novos ou remodelados oferecem maior segurança aos compradores.

Tipologia do imóvel

No que diz respeito à tipologia, a comparação com outros imóveis torna-se mais simples e, por isso, a definição do preço é mais direta. T0, T1, T2, T3, T4… o número de quartos e de divisões é fácil de identificar, mas a dimensão dessas áreas pode influenciar o valor final. É precisamente por isso que deve seguir para o próximo fator na determinação do preço de um imóvel.

Áreas

Como sabe, para estabelecer o valor de uma casa, é necessário calcular as suas dimensões (comprimento e largura) e aplicar o preço por metro quadrado (m²). A primeira tarefa é relativamente simples, pois a planta do imóvel indica a área total e as áreas específicas de cada divisão, incluindo terraços, varandas e jardins. No entanto, calcular o preço por metro quadrado pode ser mais complexo, por isso aqui ficam duas dicas:

• Meça o comprimento e a largura da área e multiplique-os (m² = comprimento x largura). Depois de obter um valor exato, pesquise o preço de venda de imóveis com dimensões semelhantes.

• Utilize calculadoras online ou ferramentas digitais para obter o preço médio por m² de apartamentos e moradias.

ontudo, definir apenas o preço por m² não é suficiente para chegar ao melhor valor. Porquê? Porque o preço por metro quadrado é diretamente influenciado pela oferta e pela procura. Isto significa que a sua casa pode valer mais (ou menos) do que outra com a mesma área, seja por ter sido recentemente renovada, por estar bem localizada ou por pertencer a um condomínio fechado com várias comodidades, por exemplo. E por falar nisso…

Condomínio

Apartamentos e moradias inseridos em condomínios privados tendem a ter preços de venda mais elevados, uma vez que os residentes beneficiam de vários espaços úteis e de lazer (como garagem, piscina, parque infantil, ginásio e jardim), além de características de segurança acrescida — fatores que se refletem no preço por metro quadrado.

Orientação solar

Quer procurem o máximo de luz natural, quer queiram evitar custos elevados com aquecimento durante o inverno, os compradores tendem a preferir imóveis com boa exposição solar, idealmente voltados a nascente/poente. Por isso, esta característica é suficiente para valorizar (ou desvalorizar) a sua casa!

Vista

É quase desnecessário dizer que, se a sua casa oferece uma vista panorâmica, vista para o mar, para a serra ou, pelo menos, uma vista desimpedida, poderá ter um preço de venda mais elevado do que um imóvel semelhante cuja vista seja apenas para o prédio ao lado.

Materiais de construção e acabamentos

Materiais de construção de alta qualidade e acabamentos de topo são igualmente uma mais-valia na hora de determinar o preço de um imóvel.

Relação tempo/preço

Outro fator a ter em conta é a relação tempo/preço – ou seja, quanto mais elevado for o preço de venda, maior será, em média, o tempo necessário para vender o imóvel. Por outro lado, quanto mais baixo for o preço, mais rápida tende a ser a venda. Assim, se tiver urgência em vender, deverá definir um valor igual ou inferior à média do mercado. Mas, se puder esperar, poderá arriscar colocar um preço acima do valor médio.

Não consigo definir o preço de venda da minha casa! O que devo fazer?

De acordo com a legislação em vigor em Portugal (*), a avaliação de imóveis deve ser realizada por um Perito Avaliador devidamente qualificado, com habilitações, competências e experiência profissional adequadas. Este perito deve possuir formação superior, pós-graduação ou mestrado relevante na área da avaliação imobiliária, ser reconhecido pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) e ter um seguro de responsabilidade civil. Naturalmente, ao solicitar uma avaliação a um profissional com estas credenciais, haverá um custo associado.

No entanto, os consultores imobiliários, devido ao profundo conhecimento que têm do mercado em que operam e à vasta experiência com imóveis atualmente à venda ou recentemente vendidos na mesma zona, possuem um “know-how” único e valioso, que pode fornecer uma estimativa de valor equivalente — e, muitas vezes, gratuitamente. No fundo, estes profissionais sabem que estão a contribuir para colocar o seu imóvel no mercado com sucesso.

(*) Lei n.º 153/2015 do Diário da República n.º 179/2015, Série I, de 14/09/2015

Em resumo, uma agência imobiliária pode ajudá-lo a vender a sua casa mais rapidamente e sem complicações. Por isso, não perca mais tempo! O preço a que coloca o seu imóvel no mercado é decisivo para o sucesso da venda. Marque já uma avaliação gratuita com a Engel & Völkers Portimão.