Die häufigsten Fehler, die Erstkäufer beim Hauskauf machen

Fehler 1: Immobilien besichtigen, ohne das tatsächliche Budget zu kennen

Der erste und häufigste Fehler von Erstkäufern ist, Immobilien zu besichtigen, bevor sie genau wissen, wie viel sie ausgeben können. Das klingt harmlos. Ist es nicht.

Immobilien ohne ein definiertes Budget zu besichtigen hat mehrere negative Konsequenzen. Die unmittelbarste ist das Risiko, sich in eine Immobilie zu verlieben, die außerhalb der eigenen finanziellen Reichweite liegt, was einen emotionalen Referenzpunkt schafft, der die Bewertung von allem, was danach kommt, verzerrt. Die zweite ist die Zeitverschwendung, sowohl die eigene als auch die des Immobilienberaters und der Eigentümer der besichtigten Objekte.

Das tatsächliche Budget für den Hauskauf umfasst weit mehr als den Betrag, den die Bank bereit ist zu verleihen. Es beinhaltet die Anzahlung, die in Portugal typischerweise zwischen 10 % und 20 % des Immobilienwerts für Eigenheime beträgt. Es beinhaltet die Transaktionskosten, die üblicherweise zwischen 6 % und 8 % des Kaufpreises ausmachen. Es beinhaltet eventuelle Renovierungs- oder Umzugskosten. Und es beinhaltet eine Notreserve für die Zeit nach dem Kauf.

Bevor Sie die erste Immobilie besichtigen, sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem Hypothekenvermittler, verstehen Sie den maximalen Finanzierungsbetrag, auf den Sie Zugang haben, berechnen Sie alle damit verbundenen Kosten und definieren Sie eine realistische Preisspanne. Erst dann beginnen Sie mit Besichtigungen.

Fehler 2: Transaktionskosten unterschätzen

Dies ist ein Fehler, der viele Erstkäufer überrascht, selbst diejenigen, die dachten, sie hätten die Rechnung richtig gemacht. Der Preis der Immobilie ist nur ein Teil der Gesamtkosten des Kaufs.

In Portugal beinhaltet der Kauf eines Eigenheims die Zahlung der Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Kaufpreis und den Umständen des Käufers variiert. Außerdem fallen Stempelsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwalts- oder Notarhonorare an, wenn man sich für rechtliche Unterstützung entscheidet.

Für weitere Details darüber, was in dieser Phase an Ausgaben zu erwarten ist, stellt Engel & Völkers klare Informationen über die Dokumentationskosten beim Immobilienkauf bereit, die Käufern helfen, ihr Budget präzise zu planen. Diese Analyse nicht auf den letzten Moment zu verschieben ist entscheidend, um unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden, wenn der Prozess bereits weit fortgeschritten ist.

Fehler 3: keine Hypothekenvorabgenehmigung vor der Immobiliensuche

Viele Käufer suchen wochenlang oder monatelang nach einer Immobilie, finden das richtige Objekt, machen ein Angebot und stellen erst dann fest, dass die Bank den Kredit nicht zu den erwarteten Konditionen genehmigt. Dies ist ein vermeidbarer Fehler, der ihnen die Traumimmobilie und viel Frustration kosten kann.

Die Hypothekenvorabgenehmigung ist ein Prozess, bei dem die Bank Ihre finanzielle Situation bewertet und eine Indikation des maximalen Finanzierungsbetrags, auf den Sie Zugang haben, sowie der wahrscheinlichen Kreditkonditionen ausstellt. Es ist keine endgültige Verpflichtung, aber eine zuverlässige Referenz, die Ihnen zeigt, mit welchem Budget Sie rechnen können.

Eine Vorabgenehmigung zu haben, bevor Sie mit der Immobilienbesichtigung beginnen, bringt mehrere Vorteile. Sie stärkt Ihre Verhandlungsposition, weil Verkäufer und Immobilienberater erkennen, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind. Sie beschleunigt den Kaufprozess, wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben. Und sie vermeidet die Frustration, eine Immobilie wegen Verzögerungen bei der Bankgenehmigung zu verlieren.

Fehler 4: zu viel Fokus auf die Immobilie und zu wenig auf die Lage

Wenn man eine Immobilie zum ersten Mal besichtigt, ist es leicht, sich in den Details des Raums zu verlieren: Die Küche ist modernisiert, die Zimmer sind geräumig, die Aussicht ist schön. Was sehr oft in den Hintergrund rückt, ist die Lage. Und im Immobilienbereich gibt es eine Wahrheit, die der Zeit standhält: Die Immobilie kann renoviert werden, die Lage nicht.

Bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden, erkunden Sie die Zone. Wie ist der Verkehr in der Hauptverkehrszeit? Gibt es zugängliche öffentliche Verkehrsmittel? Gibt es in der Nähe gute Schulen, wenn Sie Kinder haben oder planen? Wie ist das Viertel am Wochenende, abends, außerhalb der idealen Bedingungen, unter denen Sie die Besichtigung durchgeführt haben? Gibt es Entwicklungs- oder Sanierungsprojekte in der Zone, die den Charakter des Viertels in den nächsten Jahren verändern könnten?

Engel & Völkers empfiehlt allen Käufern, die Zone zu verschiedenen Tages- und Wochenzeiten zu besuchen, bevor sie eine endgültige Entscheidung treffen. Ein Viertel, das an einem Montagmorgen ruhig erscheint, kann an einem Freitagabend eine völlig andere Dynamik haben. Die vollständige Realität der Zone zu kennen ist genauso wichtig wie die Immobilie selbst zu kennen.

Fehler 5: die technische Inspektion der Immobilie ignorieren

Viele Erstkäufer betrachten eine Immobilie mit emotionalen und nicht mit technischen Augen. Sie sehen das Potenzial, stellen sich die Einrichtung vor und platzieren die Möbel gedanklich bereits. Was sie nicht tun, ist den tatsächlichen Zustand der Infrastruktur zu überprüfen: die Sanitäranlagen, die Elektroinstallation, das Dach, die Struktur, die Isolierung.

Probleme in diesen Bereichen können Kosten von Zehntausenden von Euro für Arbeiten bedeuten, die der Käufer nicht vorhergesehen hatte. Und in Portugal gibt es keine gesetzliche Verpflichtung für den Verkäufer, alle versteckten Mängel der Immobilie offenzulegen, obwohl bei vorsätzlicher Verheimlichung rechtliche Haftung besteht.

Einen Bautechniker oder Bauingenieur für eine Inspektion der Immobilie zu beauftragen, bevor der Vorvertrag unterzeichnet wird, ist eine kleine Investition, die eine große Unannehmlichkeit verhindern kann. Die Kosten einer Inspektion sind ein minimaler Bruchteil der Kosten, ein Strukturproblem zu entdecken, nachdem man bereits Eigentümer ist.

Fehler 6: den Vorvertrag unterschreiben, ohne ihn zu lesen oder zu verstehen

Der Kaufvorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Bedingungen der Transaktion, die Fristen, den Anzahlungsbetrag und die Konsequenzen bei Vertragsbruch festlegt. Dieses Dokument zu unterschreiben, ohne es sorgfältig zu lesen, ohne alle Klauseln zu verstehen und ohne rechtliche Unterstützung zu haben, ist einer der Fehler mit dem größten Potenzial für negative Konsequenzen.

Die Bedingungen des Kaufvorvertrags müssen sorgfältig verhandelt und vor der Unterzeichnung überprüft werden. Was sind die auflösenden Bedingungen? Was passiert, wenn der Kredit nicht genehmigt wird? Was ist die Frist für die notarielle Beurkundung und was passiert, wenn sie nicht eingehalten wird? Gibt es vom Verkäufer versprochene Arbeiten, die im Vertrag festgehalten werden müssen?

Einen Anwalt oder Notar zu haben, der den Vorvertrag vor der Unterzeichnung überprüft, ist keine unnötige Kosten. Es ist eine Garantie dafür, dass Sie Ihre Interessen in einem der kritischsten Momente des gesamten Kaufprozesses schützen.

Fehler 7: ein Angebot auf der Grundlage von Emotionen statt Marktdaten machen

Wenn man eine Immobilie findet, die man wirklich möchte, ist es verlockend, sofort ein Angebot zu machen, ohne zu analysieren, ob der verlangte Preis im Verhältnis zum Markt fair ist. Dieser emotionale Impuls kann dazu führen, mehr zu zahlen als die Immobilie wert ist, oder Verhandlungsmacht zu verlieren, weil keine konkreten Daten zur Unterstützung eines Gegenangebots vorhanden sind.

Bevor Sie ein Angebot machen, versuchen Sie den Wert vergleichbarer Immobilien zu verstehen, die kürzlich in derselben Zone verkauft wurden. Wie lange ist die Immobilie bereits auf dem Markt? Hat es Preissenkungen gegeben? Gibt es andere Interessenten? Diese Informationen sind das Fundament jeder fundierten Verhandlung.

Ein erfahrener Immobilienberater des erfahrenen Immobilienteams von Engel & Völkers kann Ihnen helfen, diese Marktanalyse durchzuführen und mit soliden Argumenten in die Verhandlung einzusteigen, ohne die Beziehung zum Verkäufer zu gefährden oder unnötigerweise Geld auf dem Tisch zu lassen.

Fehler 8: die langfristigen Eigentumskosten nicht berücksichtigen

Der Kaufpreis und die Transaktionskosten sind die sichtbaren Kosten des Immobilienerwerbs. Was viele Erstkäufer nicht antizipieren, sind die langfristigen Kosten, die mit dem Eigentum verbunden sind: das Hausgeld, die Grundsteuer, die Versicherungen, die Instandhaltung und die periodischen Erhaltungsarbeiten.

Eine günstigere Immobilie in einem Gebäude mit hohem Hausgeld kann am Ende teurer werden als eine etwas teurere Immobilie in einem Gebäude mit niedrigeren laufenden Kosten. Eine Wohnung mit veralteter Ausstattung wird in den kommenden Jahren Ersatz erfordern. Eine Immobilie mit niedriger Energiebewertung wird über die Zeit höhere Energiekosten verursachen.

Diese Gesamtkostenanalyse des Eigentums durchzuführen, bevor man eine endgültige Entscheidung trifft, ist das, was einen wohlüberlegten Kauf von einem überstürzten unterscheidet. Fragen Sie den Verkäufer immer nach Informationen über die Hausgeldkosten, den Zustand der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes und die Geschichte der durchgeführten Arbeiten.

Fehler 9: voreilige Entscheidungen aus Angst, die Immobilie zu verlieren

Der Immobilienmarkt kann ein Gefühl von Dringlichkeit erzeugen, das nicht immer real ist. Sätze wie "es gibt noch zwei weitere Interessenten" oder "der Eigentümer möchte diese Woche abschließen" werden häufig verwendet, um den Käufer unter Druck zu setzen, sich zu entscheiden, bevor er wirklich bereit ist.

Dringlichkeit zu spüren ist natürlich. Ihr nachzugeben, ohne zu denken, kann ein Fehler sein. Eine Entscheidung zum Hauskauf sollte auf der Grundlage vollständiger Informationen, eines bestätigten Budgets und der echten Überzeugung getroffen werden, dass dies die richtige Immobilie für Sie ist. Eine Immobilie zu verlieren, weil man noch ein oder zwei Tage zum Nachdenken braucht, ist immer vorzuziehen gegenüber dem überstürzten Kauf einer Immobilie, den man hinterher bereut.

Wenn die Dringlichkeit real ist und es andere Interessenten gibt, ist der beste Ansatz, alles im Voraus vorzubereiten: das Budget definiert, die Hypothekenvorabgenehmigung in der Hand und eine klare Vorstellung von den eigenen Kriterien. So kann man schnell entscheiden, wenn die richtige Immobilie auftaucht, ohne auf sorgfältige Überlegung verzichten zu müssen.

Wie Engel & Völkers Erstkäufern helfen kann

Ein Haus zum ersten Mal zu kaufen muss kein Hindernisparcours sein. Mit der richtigen Begleitung kann der Prozess klar, gut strukturiert und sogar angenehm sein. Die Immobilienberater von Engel & Völkers haben Erfahrung in der Begleitung von Erstkäufern und wissen genau, wo die häufigsten Schwierigkeiten liegen und wie man ihnen begegnet.

Von der Definition des tatsächlichen Budgets bis zur Preisverhandlung, über die Überprüfung des Vorvertrags und die Begleitung bis zur notariellen Beurkundung: Einen Fachmann an seiner Seite zu haben, der den Prozess von Anfang bis Ende kennt, verändert die Kauferfahrung grundlegend. Sie delegieren die Entscheidung an niemanden. Sie stellen sicher, dass die Entscheidung, die Sie treffen werden, so informiert wie möglich ist.

Wenn Sie bereit sind, die ersten Schritte zu unternehmen, erkunden Sie die verfügbaren Immobilien, sprechen Sie mit unserem Team und entdecken Sie, wie wir Sie durch diesen Prozess mit der Aufmerksamkeit und Sorgfalt begleiten können, die eine Entscheidung dieser Bedeutung verdient.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich, um in Portugal ein Haus zu kaufen?

Um ein Eigenheim in Portugal zu kaufen, finanzieren Banken in der Regel bis zu 90 % des Immobilienwerts für Käufer unter 35 Jahren und bis zu 80 % für andere Käufer, was bedeutet, dass Sie zwischen 10 % und 20 % des Immobilienwerts an Eigenkapital haben müssen. Hinzu kommen die Transaktionskosten, die zwischen 6 % und 8 % des Kaufpreises betragen und aus eigener Tasche bezahlt werden müssen, da Banken sie nicht finanzieren. In der Praxis sollte ein Käufer, der eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro erwirbt, mit einem Gesamteigenkapital zwischen 40.000 und 70.000 Euro rechnen, abhängig vom Alter und den spezifischen Finanzierungsbedingungen.

Was ist der Unterschied zwischen dem Bankbewertungswert und dem Marktpreis einer Immobilie?

Der Bankbewertungswert ist der Betrag, den die Bank der Immobilie für Zwecke der Finanzierungsberechnung zuweist, durchgeführt von einem akkreditierten Gutachter. Der Marktpreis ist der Wert, zu dem die Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer gehandelt wird. Diese beiden Werte können unterschiedlich sein, und wenn die Bankbewertung unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt, finanziert die Bank auf Basis des Bewertungswertes, nicht des Kaufpreises. Das bedeutet, dass der Käufer die Differenz aus eigenen Mitteln decken muss, was einen höheren Eigenkapitalbedarf schaffen kann als ursprünglich erwartet.

Was passiert mit der Anzahlung, wenn die Hypothek nicht genehmigt wird?

Wenn der Kaufvorvertrag eine auflösende Bedingung bezüglich der Hypothekengenehmigung enthält und diese Hypothek nicht zu den definierten Konditionen genehmigt wird, hat der Käufer in der Regel das Recht, die Anzahlung ohne Strafe zurückzubekommen. Es ist entscheidend, dass diese Klausel vor der Unterzeichnung ausdrücklich im Vorvertrag enthalten ist, mit klar definierten Bedingungen: maximaler Finanzierungsbetrag, Frist für die Bankentscheidung und spezifische Kreditkonditionen. Ohne diese Klausel kann eine Kreditablehnung zum Verlust der Anzahlung führen, die Zehntausende von Euro betragen kann.

Sollte ich mit festem, variablem oder gemischtem Zinssatz kaufen?

Die Wahl des Zinssatztyps hängt von Ihrem finanziellen Profil, Ihrer Risikobereitschaft und den Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Kaufs ab. Der variable Zinssatz, an den Euribor gebunden, tendiert in Zeiten niedriger Zinsen zu niedrigeren Werten, setzt den Käufer aber Erhöhungen aus. Der feste Zinssatz garantiert eine konstante monatliche Rate während der vereinbarten Laufzeit, unabhängig von der Marktentwicklung. Der gemischte Zinssatz kombiniert eine anfängliche Festzinsphase mit einem anschließenden Übergang zum variablen Zinssatz. Es gibt keine universelle Antwort: Die Entscheidung sollte auf der Grundlage einer sorgfältigen Analyse Ihrer spezifischen Umstände getroffen werden, idealerweise mit Unterstützung eines unabhängigen Hypothekenvermittlers.

Kann ich den Preis einer Immobilie verhandeln, die erst kürzlich auf den Markt gekommen ist?

Ja, es ist immer möglich, ein Angebot unter dem verlangten Preis zu machen, unabhängig davon, wie lange die Immobilie auf dem Markt ist. Die Frage ist der verfügbare Verhandlungsspielraum und die Position des Verkäufers. Eine Immobilie, die gerade erst auf den Markt gekommen ist, mit einem gut positionierten Preis und mehreren Interessenten, hat weniger Verhandlungsspielraum. Eine Immobilie, die seit vielen Monaten auf dem Markt ist, möglicherweise schon mit vorgenommenen Preissenkungen, tendiert dazu, offener für Verhandlungen zu sein. Der Schlüssel liegt darin, ein auf realen Marktdaten basierendes Angebot zu machen, anstatt lediglich einen willkürlichen Rabatt zu versuchen. Ein erfahrener Immobilienberater kann Ihnen helfen zu verstehen, welcher Spielraum in jeder Situation realistisch ist.

Brauche ich einen Anwalt, um in Portugal ein Haus zu kaufen?

Es ist in Portugal nicht gesetzlich vorgeschrieben, einen Anwalt für den Hauskauf zu haben, aber es wird dringend empfohlen, insbesondere für Erstkäufer. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt oder Notar kann den Vorvertrag überprüfen, den Rechtsstatus der Immobilie verifizieren, bestätigen, dass keine nicht offenbarten Belastungen oder Lasten vorhanden sind, und Sie beim Beurkundungsakt begleiten. Die Kosten dieser rechtlichen Unterstützung sind relativ gering im Verhältnis zum Wert der Transaktion und dem Schutz, den sie bietet. Für internationale Käufer oder in komplexeren Situationen, wie Immobilien mit ausstehenden Erbschaften oder katastermäßigen Unregelmäßigkeiten, ist die rechtliche Unterstützung noch wichtiger.

Wie lang ist der typische Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Beurkundung?

In Portugal liegt der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und der notariellen Beurkundung typischerweise zwischen 30 und 90 Tagen, abhängig von den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen und der Geschwindigkeit des Hypothekengenehmigungsprozesses. Wenn der Käufer eine Bankfinanzierung in Anspruch nimmt, ist der Prozess der Immobilienbewertung und Kreditgenehmigung häufig der Faktor, der die Dauer dieses Zeitraums am stärksten beeinflusst. Bei einem Barzahler und vollständiger Immobiliendokumentation kann die Frist erheblich kürzer sein. Es ist wichtig, dass die im Vorvertrag festgelegte Frist realistisch ist und ausreichend Spielraum für eventuelle Verzögerungen im Bankenprozess lässt.

Wie wähle ich den richtigen Immobilienberater für die Begleitung meines Kaufs?

Ein guter Immobilienberater für die Begleitung des Kaufs eines Eigenheims sollte tiefes Wissen über den Markt in der Zone haben, in der Sie suchen, die Bereitschaft zeigen, Ihre Kriterien zu hören und die Suche an Ihr Profil anzupassen, Transparenz in der Kommunikation über die Stärken und Schwächen jeder Immobilie zeigen und Erfahrung in der Begleitung von Erstkäufern durch den vollständigen Prozess haben. Ein Berater, der nur Immobilien zeigt, ohne Ihnen zu helfen, den Markt zu verstehen, zu verhandeln oder die Dokumente vorzubereiten, leistet einen unvollständigen Service. Der Wert eines guten Beraters geht weit über den Zugang zu Immobilien hinaus: Er liegt im Wissen, in der Orientierung und in der Begleitung bei jedem Schritt des Weges.