Haus alleine kaufen: Wie man eine Hypothek ohne Bürgen bekommt

Was sich ändert, wenn man alleine eine Hypothek beantragt

Wenn ein Hypothekenantrag zwei Kreditnehmer umfasst, wird das Risiko für die Bank verteilt. Wenn einer der Kreditnehmer aufhört zu zahlen, behält der andere die Verantwortung. Wenn es nur einen Kreditnehmer gibt, fällt die gesamte Risikoanalyse auf eine einzige Person und eine einzige Einkommensquelle.

Das bedeutet nicht, dass die Bank ablehnt. Es bedeutet, dass die Bewertungskriterien strenger angewendet werden. Die Schuldenquote, also das Verhältnis der monatlichen Kreditraten zum Nettoeinkommen des Kreditnehmers, hat mehr Gewicht, wenn es nur eine Einkommensquelle gibt. Banken tendieren dazu, beim Finanzierungsprozentsatz konservativer zu sein und der Beschäftigungsstabilität mehr Aufmerksamkeit zu schenken.

Für den einzelnen Käufer ist das Verstehen dieser Logik der erste Schritt. Es ist kein unüberwindbarer Nachteil, sondern eine Realität, die eine spezifische Vorbereitung erfordert. Und diese Vorbereitung, rechtzeitig und mit der richtigen Unterstützung durchgeführt, verwandelt ein Profil, das schwach erscheint, in eines, das Banken mit Vertrauen genehmigen.

Schuldenquote: die Zahl, die alles bestimmt

Die Schuldenquote ist der wichtigste Indikator bei der Bewertung eines Hypothekenantrags. Einfach ausgedrückt stellt sie den Prozentsatz des monatlichen Nettoeinkommens dar, der für die Zahlung von Kreditraten gebunden wird. In Portugal verwenden Banken als allgemeinen Referenzwert ein Limit von 35 % bis 40 %, obwohl dieser Wert je nach Institut und Kundenprofil variieren kann.

Für einen Alleinantragsteller ist diese Berechnung entscheidend, weil es nur ein Einkommen in der Gleichung gibt. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 1.800 Euro liegt die maximale monatliche Rate, die Banken typischerweise akzeptieren, zwischen 630 und 720 Euro. Dieser Betrag umfasst alle aktiven Kreditraten, nicht nur die Hypothek.

Der erste praktische Schritt vor dem Kauf eines Hauses ist die Berechnung der aktuellen Schuldenquote und der Schuldenquote, die sich aus der neuen Hypothekenrate ergeben würde. Wenn bereits ein Autokredit, ein Privatkredit oder andere aktive Kredite vorhanden sind, fließen diese in die Berechnung ein. In vielen Fällen verbessert die vorzeitige Tilgung kleiner ausstehender Kredite vor der Beantragung einer Hypothek die Schuldenquote erheblich und erhöht die Genehmigungswahrscheinlichkeit.

Berufliche Stabilität: was Banken wirklich schätzen

Das Arbeitsverhältnis ist einer der Faktoren mit dem größten Gewicht bei der Risikoanalyse eines individuellen Hypothekenantrags. Ein Angestellter mit einem unbefristeten Vertrag bei einem stabilen Unternehmen, mit regelmäßigem Einkommen und konsistenter Berufshistorie, ist ein Profil, das Banken mit weitaus größerem Vertrauen analysieren als einen Selbstständigen mit variablem Einkommen, selbst wenn die Einkommensniveaus vergleichbar sind.

Für Angestellte mit unbefristeten Verträgen ist die Situation am günstigsten. Banken fordern typischerweise die letzten drei Gehaltsabrechnungen und die Steuererklärung des Vorjahres. Für diejenigen in der Probezeit oder mit befristeten Verträgen ist die Genehmigung schwieriger, aber nicht unmöglich: Einige Banken akzeptieren verlängerbare befristete Verträge mit einer Laufzeit von mindestens zwei Jahren.

Für Selbstständige und Einzelunternehmer ist die Situation komplexer. Banken verlangen in der Regel Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre und den Nachweis stabiler oder wachsender Einnahmen über diesen Zeitraum. Stark variable oder rückläufige Einnahmen werden mit Vorbehalt betrachtet. Ideal für Selbstständige ist es, mindestens zwei Jahre stabiler registrierter Tätigkeit nachzuweisen, bevor man einen Hypothekenantrag stellt.

Kredithistorie: einen guten finanziellen Ruf aufbauen

Die Kredithistorie ist ein weiterer entscheidender Faktor bei der Bankbewertung. Die Banco de Portugal führt das Zentrale Kreditregister, das alle aktiven Kredite und die Zahlungshistorie jeder Person erfasst. Bevor man eine Hypothek beantragt, lohnt es sich, seinen Eintrag in dieser Datenbank zu prüfen, um genau zu verstehen, was die Bank sehen wird.

Eine gute Kredithistorie, mit stets pünktlichen Zahlungen und ohne Vorfälle, ist ein wertvolles Kapital in der Bankanalyse. Eine Kredithistorie mit Zahlungsverzögerungen, selbst historischen, wirft Fragen auf, die die Bank klären möchte. Schwerwiegendere Vorfälle, wie an Rechtsabteilungen weitergeleitete Kredite oder Einträge in Schuldnerregistern, können die Genehmigung verhindern oder erheblich mehr Aufwand erfordern, um sie zu erhalten.

Für diejenigen, die noch nie einen Kredit hatten, kann das Fehlen einer Kredithistorie ein unerwartetes Hindernis sein. Paradoxerweise ist ein kleiner aktiver Kredit, der tadellos verwaltet wird, besser als überhaupt kein Eintrag. Kreditkarten, die in Maßen genutzt und jeden Monat vollständig bezahlt werden, sind ein einfacher Weg, eine positive Geschichte aufzubauen.

Die Anzahlung: wie viel Eigenkapital man benötigt

In Portugal finanzieren Banken im Allgemeinen bis zu 90 % des Immobilienwerts für dauerhaften Hauptwohnsitz von Käufern unter 35 Jahren und bis zu 80 % für andere Profile. Das bedeutet, dass man als Alleinantragsteller mindestens 10 % bis 20 % des Immobilienwerts an Eigenkapital haben muss, zuzüglich der Transaktionskosten, die typischerweise zwischen 6 % und 8 % liegen.

Für einen Alleinantragsteller ist diese Anzahlung häufig das größte praktische Hindernis. Sie zu sparen erfordert Disziplin und Zeit und ist einer der Faktoren, der den richtigen Zeitpunkt zum Kauf am stärksten beeinflusst. Vor dem Kauf ohne die notwendige Anzahlung führt häufig zu abgelehnten Hypothekenanträgen oder zu unter ungünstigen Konditionen genehmigten.

Eine Anzahlung, die über dem erforderlichen Minimum liegt, ist für einen Alleinantragsteller ein strategischer Vorteil. Sie reduziert den finanzierten Betrag, senkt die monatliche Rate, verbessert die Schuldenquote und sendet der Bank ein klares Signal von Sparfähigkeit und verantwortungsvollem Finanzmanagement. Wenn die Situation es erlaubt, etwas länger zu sparen, um eine Anzahlung von 25 % oder 30 % zu erreichen, kann das zu deutlich besseren Hypothekenkonditionen führen.

Alternativen zum Bürgen, die es wert sind, bekannt zu sein

Ein Bürge ist eine zusätzliche Sicherheit, die die Bank fordert, wenn sie der Meinung ist, dass das Profil des Kreditnehmers Schwächen hat, die kompensiert werden müssen. Für diejenigen, die alleine kaufen und einen Bürgen vermeiden möchten, gibt es Alternativen, die diesen Bedarf decken können.

Kreditversicherung als Bürgschaftsersatz

Einige Banken akzeptieren spezialisierte Kreditversicherungen als Alternative zum Bürgen. Diese Versicherungen decken die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers ab und funktionieren ähnlich wie ein Bürge, aber ohne die persönlichen und beziehungsbezogenen Implikationen, die ein Bürge mit sich bringt. Die Kosten dieser Versicherung variieren je nach Kreditbetrag und Laufzeit, können aber eine praktikable Lösung für diejenigen mit einem guten Finanzprofil sein, die keine Dritten in den Prozess einbeziehen möchten.

Hypothek auf eine andere Immobilie als zusätzliche Sicherheit

Wenn der Käufer oder ein Familienmitglied eine andere lastenfrei Immobilie besitzt, kann diese als zusätzliche Sicherheit bei der Hypothek verwendet werden und die Funktion des Bürgen ersetzen. Diese Option ist besonders interessant, wenn die zu kaufende Immobilie einen Wert hat, der ein hohes Beleihungsverhältnis erfordern würde, und die zusätzliche Immobilie als Sicherheit das von der Bank wahrgenommene Risiko reduziert.

Profilverbesserung vor der Kreditbeantragung

In vielen Fällen ist die beste Alternative zum Bürgen, das Finanzprofil vor dem Voranschreiten zu verbessern. Die Anzahlung zu erhöhen, aktive Kredite zu reduzieren, die berufliche Stabilität zu festigen und darauf zu warten, dass das Einkommen höher wird, sind Strategien, die kombiniert einen Antrag, der ohne Bürgen abgelehnt würde, in einen zu günstigen Konditionen genehmigten verwandeln können.

Die Bedeutung des Vergleichs von Angeboten mehrerer Banken

Ein häufiger Fehler von Hauskäufern, besonders derer, die alleine kaufen, ist, zur Hausbank zu gehen, ein Angebot zu erhalten und es anzunehmen, ohne zu vergleichen. Die Hypothekenkonditionen variieren erheblich zwischen den Banken, und der Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot kann über die Kreditlaufzeit Zehntausende von Euro ausmachen.

Angebote von mindestens drei bis vier Banken zu vergleichen ist eine Praxis, die jeder Käufer befolgen sollte. Verhandlungen sind möglich: Banken haben Spielraum bei der Anpassung des Aufschlags, der Konditionen der zugehörigen Versicherungen und anderer Kosten, wenn sie merken, dass der Kunde den Markt aktiv vergleicht.

Eine effektive Alternative ist die Nutzung eines Hypothekenvermittlers, eines unabhängigen Fachmanns mit Zugang zu Angeboten mehrerer Banken, der dem Kunden die besten verfügbaren Konditionen präsentieren kann, ohne dass dieser jede Institution einzeln kontaktieren muss. Für einen Alleinantragsteller, dessen Profil möglicherweise mehr Verhandlungsgeschick erfordert, ist der Hypothekenvermittler häufig ein wertvoller Verbündeter.

Die Wahl der richtigen Immobilie beeinflusst auch die Hypothekengenehmigung

Ein Aspekt, den viele Käufer nicht bedenken, ist, dass die Wahl der Immobilie die Wahrscheinlichkeit einer Hypothekengenehmigung direkt beeinflusst. Banken führen eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch, bevor sie die Finanzierung genehmigen, und wenn der Bewertungswert unter dem Kaufpreis liegt, finanziert die Bank auf Basis des niedrigeren Wertes und zwingt den Käufer, die Differenz zu decken.

Als Alleinantragsteller mit einem engeren Budget kann dieser Unterschied zwischen Bewertung und Kaufpreis eine viel bedeutendere Auswirkung haben. Daher ist es für einen einzelnen Käufer noch wichtiger als für einen Käufer mit zwei Einkommen, Immobilien mit Preisen zu wählen, die mit dem realen Marktwert übereinstimmen und von einer rigorosen Marktanalyse unterstützt werden.

Hier macht die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienberaters einen konkreten Unterschied. Jemand, der den lokalen Markt gut kennt, kann Immobilien mit einem guten Verhältnis zwischen Verkaufspreis und Bankbewertungswert identifizieren, was das Risiko unangenehmer Überraschungen während des Hypothekengenehmigungsprozesses reduziert.

Das Engel & Völkers-Team arbeitet regelmäßig mit Alleinantragstellern und kennt die spezifischen Herausforderungen, denen dieses Profil beim Hypothekenprozess begegnet. Die Identifizierung gut preislich positionierter Immobilien im Verhältnis zu ihrem Marktwert ist ein integraler Bestandteil des Services, den sie denen bieten, die ein Haus kaufen, die das erste Mal oder alleine diesen Prozess durchlaufen.

Den Kauf im Voraus planen: was in den Monaten vor dem Voranschreiten zu tun ist

Der Unterschied zwischen einer Hypothekengenehmigung mit guten Konditionen und einer mit schlechten Konditionen oder einer Ablehnung wird häufig durch das bestimmt, was der Käufer in den sechs bis zwölf Monaten vor der Antragstellung getan hat. Diese Vorbereitungsphase ist genauso wichtig wie der Antragsprozess selbst.

In dieser Phase sollte der Käufer: Unregelmäßigkeiten im Kreditregister prüfen und beheben; kleine ausstehende Kredite tilgen, die die Schuldenquote beeinträchtigen; keine neuen Kredite aufnehmen; regelmäßige dokumentierte monatliche Ersparnisse aufrechterhalten, die finanzielle Verwaltungskompetenz demonstrieren; und berufliche Stabilität festigen, indem er Arbeitgeberwechsel oder Wechsel des Beschäftigungsstatus in der Nähe des Antragsdatums vermeidet.

Darüber hinaus lohnt es sich, eine Hypothekenvorabbgenehmigung einzuholen, bevor man beginnt, Immobilien ernsthaft zu besichtigen. Eine Vorabgenehmigung ist keine endgültige Bankverpflichtung, aber eine zuverlässige Indikation des verfügbaren Betrags und der wahrscheinlichen Konditionen, die es ermöglicht, Immobilien innerhalb eines realen Budgets zu suchen und die Frustration zu vermeiden, die richtige Immobilie zu finden und dann festzustellen, dass die Hypothek nicht zu den erwarteten Konditionen genehmigt wird.

Alleine kaufen bedeutet nicht, ohne Unterstützung vorzugehen

Ein Haus als Alleinantragsteller zu kaufen ist ein anspruchsvolles Projekt, aber eines, das mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Partnern vollständig realisierbar ist. Finanzielle Unabhängigkeit und die Fähigkeit, eine Hypothek ohne Bürgen zu tragen, sind Errungenschaften, die viele einzelne Käufer jedes Jahr in Portugal erreichen.

Die Engel & Völkers Marktstudie bestätigt, dass der portugiesische Immobilienmarkt weiterhin echte Chancen für einzelne Käufer bietet, besonders in Gebieten mit größerer Liquidität und in den Immobilientypen, die von diesem Käuferprofil am meisten gesucht werden. Zu verstehen, wo diese Chancen liegen, wie der Hypothekenantrag für die besten Genehmigungsaussichten positioniert wird und wie die richtige Immobilie zum richtigen Preis verhandelt wird, sind die drei Variablen, die den Erfolg dieses Prozesses bestimmen.

Ein Team an seiner Seite zu haben, das den Markt kennt, das regelmäßig Alleinantragsteller begleitet und das weiß, wie jede Phase des Prozesses zu navigieren ist, ist der Unterschied zwischen dem Voranschreiten mit Vertrauen und dem Voranschreiten im Dunkeln. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu kaufen, und verstehen möchten, welche konkreten Optionen für Ihr Profil verfügbar sind, sprechen Sie mit dem Engel & Völkers-Team und beginnen Sie den Prozess mit den richtigen Informationen vom ersten Schritt an.

Häufig gestellte Fragen

Ist es möglich, alleine mit einem niedrigen Einkommen ein Haus zu kaufen, oder ist ein Mindesteinkommen erforderlich?

Es gibt kein gesetzlich festgelegtes Mindesteinkommen für den Zugang zu einer Hypothek, aber in der Praxis muss das Einkommen ausreichen, um die Rate zu tragen, ohne die von Banken angewandten Schuldenquotenlimits zu überschreiten. Bei einem niedrigeren monatlichen Nettoeinkommen wird der genehmigte Hypothekenbetrag proportional geringer sein, was bedeutet, dass das verfügbare Kaufbudget sinkt. In diesen Fällen besteht die effektivste Strategie darin, die verfügbare Anzahlung zu maximieren, um den zu finanzierenden Betrag zu reduzieren, eine dem realen Budget angemessene Immobilie zu wählen und, wenn möglich, auf eine Einkommenssteigerung zu warten, bevor man vorgeht. In einigen Situationen können Wohnungsunterstützungsprogramme für Junge oder Geringverdiener den Zugang zu Krediten zu günstigeren Konditionen auch erweitern.

Was passiert, wenn der Hypothekenantrag abgelehnt wird? Kann ich es erneut versuchen?

Ja, eine Hypothekenablehnung ist nicht endgültig. Was wichtig ist, ist den Ablehnungsgrund zu verstehen, den die Bank mitteilen muss, und gezielt an diesem Faktor zu arbeiten, bevor man es erneut versucht. Wenn die Ablehnung auf eine hohe Schuldenquote zurückzuführen war, sind die Tilgung anderer Kredite oder das Sparen für eine größere Anzahlung die Wege nach vorne. Wenn es berufliche Instabilität war, kann das Abwarten einiger Monate mit demselben Arbeitsverhältnis die Analyse ändern. Wenn es eine negative Kredithistorie war, sind Zeit und die Klärung ausstehender Situationen die Antwort. Eine Ablehnung bei einer Bank hindert auch nicht daran, es bei anderen zu versuchen: Jede Bank hat ihre eigenen Kriterien, und was bei einer Institution abgelehnt wird, kann bei einer anderen genehmigt werden.

Wie funktioniert der Vorabgenehmigungsprozess und wie lange dauert er?

Die Hypothekenvorabgenehmigung ist ein Prozess, bei dem die Bank das Finanzprofil des potenziellen Käufers analysiert und eine Indikation des maximalen verfügbaren Finanzierungsbetrags und der wahrscheinlichen Konditionen ausstellt, ohne dass es noch eine spezifische zu finanzierende Immobilie gibt. Der Prozess beinhaltet die Einreichung von Finanzdokumentation wie Gehaltsabrechnungen, der Steuererklärung des Vorjahres und Kontoauszügen und dauert typischerweise eine bis zwei Wochen für eine Antwort. Die Vorabgenehmigung hat eine begrenzte Gültigkeitsdauer, in der Regel zwischen 30 und 90 Tagen, und ist keine endgültige Garantie der abschließenden Genehmigung, die noch von der spezifischen Bewertung der Immobilie abhängt. Sie ist jedoch eine sehr nützliche Referenz, um zu wissen, mit welchem Budget bei der Immobiliensuche gearbeitet werden kann.

Welchen Unterschied macht die Hypothekenlaufzeit bei der monatlichen Rate und den Gesamtkosten?

Die Hypothekenlaufzeit hat einen sehr erheblichen Einfluss sowohl auf die monatliche Rate als auch auf die Gesamtkosten des Darlehens. Eine längere Laufzeit reduziert die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtkosten, weil die Zinsen über einen längeren Zeitraum gezahlt werden. Eine kürzere Laufzeit erhöht die monatliche Rate, reduziert aber die Gesamtkosten erheblich. Für einen Alleinantragsteller mit engerer Schuldenquote besteht die Versuchung, die längstmögliche Laufzeit zu wählen, um die monatliche Rate so niedrig wie möglich zu halten. Dies kann im Moment die notwendige Wahl sein, sollte aber von einer Strategie vorzeitiger Teilrückzahlungen begleitet werden, wenn das Einkommen es erlaubt, um die Gesamtkosten des Darlehens im Laufe der Zeit zu reduzieren. In Portugal beträgt die aktuelle maximale Hypothekenlaufzeit 40 Jahre, obwohl Banken tendenziell eine Begrenzung setzen, die sicherstellt, dass der Kredit vor dem 75. oder 80. Lebensjahr des Kreditnehmers zurückgezahlt ist.

Kann ich einen Rentensparer oder andere Ersparnisse als Teil der Anzahlung verwenden?

Ja. Pensionssparpläne, in Portugal als PPR bekannt, sind eines der am weitesten verbreiteten Sparprodukte im Land, und ihr Wert kann in das Eigenkapital einbezogen werden, das als Anzahlung für den Hauskauf dient. Bei vorzeitiger Einlösung vor dem Rentenalter können steuerliche Auswirkungen entstehen, die wichtig sind, im Voraus zu kennen. Andere Sparprodukte wie Termineinlagen, Investmentfonds oder Sparbriefe sind gleichermaßen als Nachweis von Eigenkapital gültig. Was Banken sehen möchten, ist, dass der Käufer ausreichend Liquidität hat, um die Anzahlung und die Transaktionskosten zu decken, ohne alle Vermögenswerte liquidieren zu müssen, was als Fehlen einer finanziellen Sicherheitsreserve interpretiert würde.

Hat es einen Vorteil, seit mehreren Jahren ein aktives Konto bei der Bank zu haben, bei der man die Hypothek beantragt?

Eine langjährige Bankbeziehung mit dem Institut, bei dem man den Kredit beantragt, kann ein Vorteil sein, ist aber nicht entscheidend. Banken schätzen Kunden mit einer Geschichte im Institut, weil sie Zugang zu mehr Informationen über das Finanzverhalten der Person haben: Kontobewegungen, regelmäßige Ersparnisse, andere abgeschlossene Produkte. Diese Informationen können teilweise das Fehlen einiger Elemente kompensieren, die die Bank typischerweise anfordert. Dieser Vorteil rechtfertigt jedoch selten, weniger günstige Hypothekenkonditionen zu akzeptieren, nur um bei der Hausbank zu bleiben. Der Vergleich von Angeboten mehrerer Institute bleibt die beste Strategie, um die bestmöglichen Konditionen zu sichern.

Welche Steuervorteile sind für Erstkäufer in Portugal verfügbar?

Die mit dem Kauf eines Hauptwohnsitzes in Portugal verbundenen Steuervorteile haben sich im Laufe der Zeit je nach geltender Politik verändert. Zu den relevantesten für Erstkäufer gehört die Befreiung von oder Reduzierung der Grunderwerbsteuer für Immobilien bis zu einem bestimmten Wert, wenn der Kauf für den dauerhaften Hauptwohnsitz erfolgt, mit Obergrenzen, die regelmäßig aktualisiert werden. Junge Käufer unter 35 Jahren profitierten 2024 und 2025 unter bestimmten Bedingungen von einer Befreiung von dieser Steuer und der Stempelsteuer, wobei es wichtig ist zu prüfen, ob diese Maßnahmen zum Zeitpunkt des Kaufs noch in Kraft sind. Der Abzug von Hypothekenzinsen von der Einkommensteuer wurde im Laufe der Jahre schrittweise reduziert, und der aktuelle Rahmen sollte mit einem Steuerberater oder der Steuerbehörde bestätigt werden, da sich die Bedingungen seit der Veröffentlichung dieses Artikels geändert haben könnten.