Sollte ich meine Immobilie verkaufen oder vermieten? Vor- und Nachteile im Überblick

Wann ist der Verkauf einer Immobilie sinnvoll?

Beim Verkauf geben Sie das Eigentum auf und erhalten dafür einen einmaligen Betrag – entweder durch Direktzahlung oder über ein vom Käufer aufgenommenes Immobiliendarlehen. Häufig ist der Verkauf motiviert durch akuten Kapitalbedarf oder günstige Marktpreise.

Vorteile eines Immobilienverkaufs

1. Sofortige Liquidität

Der Verkauf bringt sofort einen größeren Geldbetrag ein. Dieses Kapital kann reinvestiert, zur Schuldentilgung verwendet oder als Altersvorsorge zurückgelegt werden.

2. Marktwert nutzen

In Regionen wie Lissabon, Porto, der Algarve oder aufstrebenden Innenregionen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Ein Verkauf kann somit zu einem hohen Gewinn führen – insbesondere bei langjährigem Eigentum.

3. Keine laufenden Kosten mehr

Nach dem Verkauf entfallen Ausgaben wie Grundsteuer (IMI), Instandhaltung, Versicherungen und Hausgeld. Das bedeutet weniger finanzielle und administrative Belastung.

4. Keine Mieterprobleme

Wer verkauft, muss sich nicht mit Mietausfällen, Schäden oder gerichtlichen Auseinandersetzungen beschäftigen – ein klarer Vorteil für sicherheitsorientierte Eigentümer.

5. Klare rechtliche Abwicklung

Der Verkaufsprozess ist im Vergleich zur langfristigen Vermietung meist unkomplizierter. Nach der notariellen Beurkundung und Begleichung der Steuern bestehen keine weiteren Pflichten gegenüber der Immobilie.

Nachteile eines Immobilienverkaufs

1. Verlust eines Vermögenswerts

Mit dem Verkauf geben Sie ein Asset auf, das langfristig an Wert gewinnen könnte. Vor allem in begehrten Lagen bedeutet das unter Umständen den Verzicht auf zukünftige Einnahmen.

2. Steuerliche Belastungen

Abhängig vom Fall (z. B. Haupt- oder Zweitwohnsitz, Erbschaft) kann Kapitalertragssteuer anfallen. Es gibt Ausnahmen, etwa bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz, doch eine individuelle Prüfung ist unerlässlich.

3. Schwieriger Wiedereinstieg

Aufgrund hoher Preise und gestiegener Kreditkosten kann es schwierig sein, nach dem Verkauf eine gleichwertige Immobilie zurückzukaufen – vor allem, wenn der Erlös anderweitig verwendet wurde.

4. Emotionale Bindung

Eine Immobilie kann mit Erinnerungen oder familiärer Bedeutung verbunden sein. Ein Verkauf ist oft auch ein emotionaler Abschied.

Vermietung: Einkommensquelle mit Zukunft

Die Vermietung wird immer beliebter bei Eigentümern, die ihre Immobilie behalten und gleichzeitig Einkommen erzielen möchten. In Portugal ist die Mietnachfrage nach wie vor hoch – insbesondere in städtischen Gebieten, bei Studenten oder im Tourismus.

Vorteile der Vermietung

1. Monatliche Einnahmen

Die Vermietung bietet ein regelmäßiges Einkommen. Dieses kann zur Finanzierung des Lebensunterhalts, zur Tilgung eines Kredits oder als Rücklage dienen.

2. Werterhalt des Eigentums

Sie behalten Ihre Immobilie im Eigentum, profitieren von einer möglichen Wertsteigerung und erhalten gleichzeitig Mieteinnahmen – eine doppelte Rendite.

3. Steuerliche Vorteile bei langfristigen Mietverträgen

Die portugiesische Regierung fördert langfristige Mietverhältnisse mit Steuervorteilen. Je länger der Vertrag, desto geringer der Steuersatz auf Mieteinnahmen (IRS).

4. Flexibilität für die Zukunft

Wer vermietet statt verkauft, kann später selbst einziehen, vererben oder die Immobilie später verkaufen – mit mehr Entscheidungsfreiheit.

5. Schutz vor Inflation

In Zeiten hoher Inflation ist Vermietung eine Möglichkeit, Kapital wertbeständig zu investieren – oft mit besseren Erträgen als klassische Sparprodukte.

Nachteile der Vermietung

1. Risiko von Mietausfällen

Ein Hauptproblem ist Zahlungsverzug oder Mietausfall. Versicherungen und juristische Mittel helfen, sind aber nicht risikofrei.

2. Abnutzung der Immobilie

Nicht alle Mieter gehen sorgfältig mit dem Eigentum um. Zwischenmenschlicher Verschleiß und Reparaturkosten können die Rentabilität mindern.

3. Steuerpflicht

Mieteinnahmen unterliegen der Einkommenssteuer (IRS). Vor allem bei Kurzzeitverträgen bleibt netto oft weniger übrig.

4. Rechtlicher und bürokratischer Aufwand

Vermieten heißt: Verträge erstellen, Einnahmen melden, Versicherungen anpassen, auf gesetzliche Änderungen achten. Das Mietrecht schützt in Portugal oft den Mieter.

5. Eingeschränkte Liquidität

Vermietete Objekte lassen sich nicht sofort verkaufen. Der Verkauf mit bestehendem Mietvertrag kann den Preis drücken.

Welche Faktoren sollte man berücksichtigen?

Ob Verkauf oder Vermietung sinnvoll ist, hängt ab von:

• Ihrer persönlichen Situation

• Lage und Zustand der Immobilie

• Steuerlichen Auswirkungen

• Zukunftserwartungen

• Ihrem Wunsch nach Sicherheit oder Rendite

1. Persönliche und finanzielle Ziele

Brauchen Sie kurzfristig Kapital oder möchten Sie regelmäßige Einnahmen für die Zukunft sichern? Ihre Prioritäten sind entscheidend.

2. Lage und Zustand der Immobilie

Gute Lagen mit intakter Infrastruktur eignen sich ideal zur Vermietung. Sanierungsbedürftige oder ungünstig gelegene Immobilien sind eher für den Verkauf geeignet.

3. Steuerliche Situation

Verkäufe können steuerpflichtig sein, Mieteinnahmen ebenso. Es gibt Steuervorteile – besonders bei Langzeitvermietung oder Reinvestition.

4. Marktentwicklung

Steigt der Wert in Ihrer Region weiter? Dann lohnt sich Halten. Ist mit Stagnation oder Rückgang zu rechnen, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf sein.

5. Zeit und Verwaltungsaufwand

Haben Sie die Zeit und Lust, sich um Mieter, Instandhaltung und Steuern zu kümmern? Wenn nicht, ist der Verkauf vielleicht die einfachere Lösung.

Professionelle Unterstützung: Sicher entscheiden mit Engel & Völkers

Ganz gleich, für welchen Weg Sie sich entscheiden – mit einem professionellen Partner an Ihrer Seite treffen Sie informierte Entscheidungen und sichern sich rechtlich und finanziell ab. Ein erfahrener Makler hilft Ihnen dabei:

• Den aktuellen Marktwert realistisch einzuschätzen

• Die potenzielle Miete zu kalkulieren

• Steuern und Abgaben korrekt zu planen

• Den richtigen Mieter oder Käufer zu finden

• Ihre Immobilie optimal zu präsentieren

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Fazit

Die Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, hängt stark von Ihren Zielen, Ihrer Lebenssituation und dem Marktumfeld ab. Beide Wege bieten Chancen – aber auch Risiken.

Wenn Sie Ihre Investition sichern und gleichzeitig das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen möchten, ist professionelle Unterstützung entscheidend. Das Team von Engel & Völkers hilft Ihnen gerne, den optimalen Weg zu wählen – sei es durch Verkauf, Vermietung oder langfristige Planung.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1. Was ist 2026 in Portugal vorteilhafter: Verkauf oder Vermietung?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Wer sofort Kapital braucht, sollte verkaufen. Wer langfristig monatliche Einnahmen möchte, profitiert oft mehr von der Vermietung – besonders mit Langzeitverträgen.

2. Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Beim Verkauf kann Kapitalertragssteuer (Mais-valias) anfallen. Bei Reinvestition in den Hauptwohnsitz gibt es jedoch Steuerbefreiungen. Lassen Sie sich individuell beraten.

3. Ich habe geerbt – verkaufen oder vermieten?

Erbimmobilien können gute Mietobjekte sein – insbesondere in gefragten Lagen. Wenn hohe Kosten, Konflikte mit Miterben oder Sanierungsbedarf bestehen, ist ein Verkauf eventuell sinnvoller.

4. Kann ich vermieten, obwohl ich noch einen Kredit auf die Immobilie habe?

Ja. Solange Sie die Kreditraten weiter zahlen, dürfen Sie vermieten. In vielen Fällen deckt die Miete die Kreditkosten oder sogar mehr.

5. Was sind die Risiken bei der Vermietung?

Mietausfall, Schäden, rechtliche Probleme. Diese Risiken lassen sich mit Versicherungen, Mietverträgen und guter Auswahl der Mieter reduzieren – sind aber nie ganz auszuschließen.

6. Was ist langfristig rentabler?

Vermietung bietet langfristig oft höhere Rendite durch Mieteinnahmen + Wertsteigerung. Dafür ist mehr Managementaufwand notwendig. Ein Verkauf bietet sofortige Liquidität – aber keinen laufenden Ertrag.

7. Kann ich mit bestehendem Mietvertrag verkaufen?

Ja. Der Mieter hat Vorkaufsrecht und muss informiert werden. Immobilien mit Mietvertrag sind oft etwas schwieriger zu verkaufen und erzielen niedrigere Preise.

8. Gibt es Steuererleichterungen bei Langzeitvermietung?

Ja. Langfristige Mietverträge (ab 5 Jahren) werden steuerlich begünstigt – mit reduzierten Sätzen auf die Mieteinnahmen (IRS).

9. Wie finde ich den realen Marktwert meiner Immobilie heraus?

Am besten durch eine professionelle Bewertung – basierend auf Lage, Zustand und aktuellen Marktdaten.

10. Warum sollte ich einen Immobilienmakler einschalten?

Ein seriöser Makler wie Engel & Völkers unterstützt Sie mit Marktanalysen, Vermarktung, rechtlicher Absicherung und individuellem Rat – egal ob Verkauf oder Vermietung geplant ist.