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In guten wie in schlechten Zeiten – ein Investment in Anlageimmobilien in der Technologieregion Karlsruhe, Pforzheim und Umgebung ist in jeder Wirtschaftslage eine interessante Alternative zu einer klassischen Kapitalanlage in Karlsruhe. Als Gewerbemakler für Karlsruhe ist Torben Heydecke daher jeden Tag auf der Suche nach neuen renditestarken Anlageimmobilien für seine Kunden. Viele regionale und sogar internationale Investoren möchten ein Wohn- und Geschäftshaus oder Mehrfamilienhaus kaufen in Karlsruhe, doch die Nachfrage an Zinshäusern übersteigt deutlich das Angebot in Karlsruhe. Die Immobilienpreise in Karlsruhe zeigen sich dynamisch und das erfreut zunächst einmal die Immobilienverkäufer. Dennoch bleibt ein Investment in Gewerbeimmobilien in Pforzheim, Karlsruhe, Rastatt oder Bruchsal auch für Anleger weiterhin interessant. Denn mit den Kaufpreisen für die Immobilien steigen auch die Mieten, wie der Gewerbemietspiegel Karlsruhe beweist.
Beste Referenzen für Engel & Völkers Commercial Karlsruhe
Torben Heydecke und das übrige Team von Engel & Völkers Karlsruhe Commercial beraten ihre Investoren detailliert und plädieren für einen überlegten Kauf von Anlageimmobilien. Eine umfangreiche Gewerbeimmobilienbewertung in Karlsruhe sowie die Vorprüfung aller Dokumente zur Immobilie sind Bestandteil des umfangreichen und hervorragenden Services der erfahrenen Gewerbemakler. Darauf setzen auch professionelle Investoren wie Herr Afrim Bajrami, der seit vielen Jahren vertrauensvoll mit dem Team von Engel & Völkers Commercial in Karlsruhe zusammenarbeitet.
Torben Heydecke ist der Office Manager und Head of Residential Investment bei Engel & Völkers Commercial im Immobilienbüro Karlsruhe. Wir führten ein Interview mit ihm, indem er viele hilfreiche Tipps und erste Information für interessierte Anleger gibt.
Seit wann sind Sie bei Engel & Völkers Karlsruhe Commercial tätig?
Torben Heydecke: Inzwischen bin ich seit 8 Jahren am Standort Karlsruhe für Engel & Völkers Commercial in der Vermittlung von Gewerbeimmobilien tätig – insbesondere für Anlageimmobilien. Vorher habe ich bereits mehrjährige Erfahrungen bei einem namhaften regionalen Immobilienmakler im Großraum Karlsruhe sammeln können.
Welche Verantwortungsbereiche umfasst Ihre Position?
Torben Heydecke: Primär zeichnet sich mein Verantwortungsbereich im operativen Tagesgeschäft aus – ich bin immer auf der Suche nach neuen Anlageimmobilien oder attraktiven Gewerbeimmobilien und mit dem Ziel, bereits mandatierte Vermittlungsverträge zu verkaufen. Die strategische Ausrichtung, das Entscheiden in Personalfragen sowie die Motivation der Mitarbeiter komplettieren den beruflichen Alltag. Eine stetige Fort- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter wie auch meinerseits hat oberste Priorität, um den hohen Ansprüchen unserer Kunden gerecht zu werden.
Wie ist Ihre Einschätzung in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise für Anlageimmobilien?
Torben Heydecke: Insbesondere in schwierigen Zeiten, wie beispielsweise dem damaligen Banken- und Börsencrash oder der momentanen Ausnahmesituation (Corona-Pandemie), haben sich Immobilieninvestitionen stets als weniger risikobehaftet bewährt im Vergleich zu anderen Anlagealternativen im Finanzsektor und gelten als krisensicher. Dieser Trend spiegelt sich ebenfalls in der Entwicklung der Immobilienpreise wider – Tendenz steigend und vorausgesetzt, dass die Baufinanzierungszinsen nach wie vor auf diesem historisch niedrigen Niveau bleiben.
Welche Arten von Anlageimmobilien sind für Ihre Interessenten besonders attraktiv?
Torben Heydecke: Pauschalisieren kann man diese Frage nicht und sie ist immer in Abwägung der jeweiligen Anlagestrategien sowie dem finanziellen Budget zu beantworten. Der Privatanleger favorisiert überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder teils gewerblich vermietete Wohn- und Geschäftshäuser mit maximal 20-30% Mietanteil an den jährlichen Mieteinnahmen. Wohingegen erfahrene Investoren, Family Offices oder sonstige Institutionen eine erhöhte Eigenkapitalquote sowie Risikobereitschaft (Mietausfallwagnis, Zahlungsunfähigkeit des gewerblichen Mieters) bei Immobilientransaktionen mit deutlich größerem Gewerbeanteil in „Kauf nehmen“, um profitablere Renditen zu erwirtschaften. Dies ist jedoch in beiden Fällen stets von der aktuellen Wirtschaftlichkeit, der betroffenen Immobilie (momentane Mieteinnahmen) sowie von dem möglichen Optimierungspotenzial (Ausbaureserven, Mietanpassungen, Neuvermietungen) abhängig.
Gibt es bereits Pläne für Neubauprojekte im Bereich Anlageimmobilien in Karlsruhe?
Torben Heydecke: Häufig haben wir mit Erbengemeinschaften, älteren Eigentümern oder professionellen Investoren sowie größeren Unternehmen (Family Offices, Kreditinstituten, Aktiengesellschaften) zu tun. Folglich handelt es sich meistens um Bestands- oder Spekulationsimmobilien und weniger um Neubauprojekte, die erfahrungsgemäß nicht „en bloc“, sprich im Gesamten, verkauft werden. Gleichzeitig erzielen solche Neubauten deutlich geringere Renditen. Dementsprechend sind diese Projekte für uns und potenzielle Interessenten weniger von Relevanz.
Warum sollten Interessenten in Karlsruhe in Anlageimmobilien investieren?
Torben Heydecke: Die Technologieregion Karlsruhe gehört seit Jahren zu den führenden IT-Standorten mit hoher Anziehungskraft auf innovative Unternehmen und sehr gut ausgebildeten Arbeitnehmern. Zahlreiche Neubauprojekte und infrastrukturelle Optimierungs- und Umgestaltungsmaßnahmen im Zentrum sowie im Bereich des Karlsruher Bahnhofs bestätigen diesen Trend. Der Nachfrageüberhang nach Wohnraum sorgt weiterhin für steigende Mieten – insbesondere in den begehrten Wohnlagen, aber auch in den Randbezirken. Ebenfalls der Speckgürtel um Karlsruhe mit prosperierenden Städten wie Bruchsal, Rastatt oder Ettlingen rückt vermehrt in den Fokus von Kaufinteressenten. Dies gewährleistet ein nachhaltiges sowie lukratives Investment im Rahmen eines Immobilienerwerbs am Standort Karlsruhe.
Nehmen Sie eine Wertermittlung von Anlageimmobilien vor? Wenn ja, wie ist dabei Ihre Vorgehensweise?
Torben Heydecke: Eigentümer einer Anlageimmobilie informieren sich gerne vorab online über Ihre Möglichkeiten sowie etwaigen Verkaufserlöse. Letzteres ist bei Renditeimmobilien oftmals schwierig, da häufig ein aussagekräftiger Vergleich fehlt – besagte Objekte werden zumeist „Offmarket“ und diskret verkauft. Erfahrungsgemäß werden hier bereits erste Fehler begangen – mit möglicherweise folgenschweren finanziellen Verlusten. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen möchten, können Sie sich neuerdings mittels unseres speziell entwickelten Online-Bewertungstools „Engel & Völkers SONAR“ kostenfrei und unverbindlich informieren sowie eine grobe Indikation eruieren. Um eine präzisere Bewertung Ihrer Anlage- oder Gewerbeimmobilie zu gewährleisten, empfehlen wir allerdings eine Vor-Ort-Bewertung, da jede Immobilie einzigartig und unterschiedlich zu betrachten und zu bewerten ist.
Wie hoch ist der Zeitaufwand für Immobilien-Investoren, um die Anlage zu verwalten?
Torben Heydecke: Je nach Anzahl der Mieteinheiten sowie geplanten oder notwendigen Modernisierungen kann der zeitliche Aufwand stark variieren. Bestehende Rechtsstreitigkeiten mit Bestandsmietern oder beauftragte Reparaturarbeiten können dies nach oben potenzieren. Demnach sollte eine Investition in Renditeimmobilien stets überlegt und vorab eingehend geprüft werden. Um einen ersten Eindruck zu erhalten, empfehlen wir unsere „Ratgeber für Gewerbeimmobilien“, die Sie umfassend bei unterschiedlichen Fragen zu allen relevanten Immobilienthemen informieren.
Mit welchen Fixkosten muss ich rechnen?
Torben Heydecke: Im Vergleich zu Eigentümern einer Eigentumswohnung, die Bestandteil einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft) ist, trägt der Eigentümer einer Anlageimmobilie das alleinige Risiko seines Investments. Ist die Modernisierung einer Wohneinheit fällig oder die kostenintensiven Gewerke (Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Frisch- und Abwasserleitungen etc.) nicht mehr zeitgemäß bzw. eine Sanierung zwingend erforderlich, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die zukünftige Wirtschaftlichkeit sowie den Wert der Immobilie. Hinzukommen steuerliche Abgaben, Rücklagenbildung für unvorhergesehene Ereignisse (Mietausfälle, dringende Reparaturen, Verwaltungskosten etc.), sukzessive Modernisierungsmaßnahmen und der nicht zu unterschätzende Zeitaufwand (sofern kein Hausverwalter eingesetzt ist) sowie die einhergehende Verantwortung gegenüber seinen Mietern.
Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Torben Heydecke: Auch hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Handelt es sich bei der Immobilie um ein überwiegend wohnwirtschaftlich genutztes Objekt (kein oder weniger als 20% gewerblicher Mietanteil), sind finanzierende Kreditinstitute größtenteils gewillt, höhere Immobiliendarlehen zu gewähren – basierend auf einer ausreichend vorhandenen Bonität. Je höher der gewerbliche Mietanteil im Gesamten ist, desto mehr Eigenkapital muss in die Finanzierung mit eingebracht werden, da ein höheres Risiko für die Banken besteht. Dies wird oftmals bei Eigentümern im Rahmen einer eigenständigen Bewertung ihrer Immobilie missachtet bzw. nicht berücksichtigt. Fällt beispielsweise der Hauptankermieter einer Anlageimmobilie durch Insolvenz oder Ähnliches aus, bedeutet dies zumeist hohe monatliche Einbußen sowie drastische finanzielle Folgen für den Kreditdarlehensnehmer.
Welche sonstigen Anlagealternativen bieten Sie Ihren KundInnen?
Torben Heydecke: Engel & Völkers Karlsruhe Commercial ist insbesondere auf den Verkauf und die Vermietung in den Segmenten Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Büro-, Industrie- sowie Handelsimmobilien in der Technologieregion Karlsruhe und dem Großraum Pforzheim spezialisiert. Einen groben Überblick über unsere Einzugsgebiete erhalten Sie bei Einsicht unserer detaillierten Stadtporträts. Darüber hinaus können dem Kunden individuelle sowie maßgeschneiderte Lösungen in Kooperation mit namhaften Kreditinstituten bei komplexen Immobilientransaktionen vermittelt werden. Weiter ermöglicht das globale und flächendeckende Engel & Völkers Netzwerk bundesweite sowie internationale Investments an anderen interessanten Standorten – auf vier Kontinenten sowie an über 800 Standorten weltweit. Sprechen Sie uns an!
Wie gehen Sie vor, wenn ich als Kunde meine Anlage gewinnbringend verkaufen möchte?
Torben Heydecke: Vorerst sollte sich ein potenzieller Immobilieneigentümer über mögliche Anlagealternativen informieren und seine Erwartungen bei einem Verkauf einer Anlageimmobilie skizzieren. Im Rahmen einer fundierten Objekt- sowie Potenzialanalyse werden Vor- und Nachteile der betroffenen Liegenschaft aufgedeckt und auf verkaufsfördernde Maßnahmen hingewiesen. Mittels einer bewährten Vermarktungsstrategie profitieren unsere Kunden vor allem von einer umfangreichen Datenbank an solventen Suchkunden sowie Immobilienbesitzern in direkter Nachbarschaft, die nach dem „Monopoly-Prinzip“ weitere Investments tätigen möchten. Hierdurch ergeben sich mitunter unerwartet höhere Verkaufserlöse. Gleichzeitig wird eine diskrete sowie Offline-Abwicklung forciert und präferiert – Exklusivität inbegriffen.
Wie sieht es beim Vererben von Anlageimmobilien aus? Was empfehlen Sie Ihren KundInnen?
Torben Heydecke: Das Vererben eines Immobilienbesitzes kann Fluch und Segen zugleich sein. Besteht eine Erbengemeinschaft aus mehreren Begünstigten, führt dies oftmals zu Uneinigkeiten über die Aufteilung der Erbschaft. Insbesondere wenn die Erben geografisch an unterschiedlichen Wohnorten leben und Fragen nach der Zuständigkeit sowie der Verwaltung aufkommen – wer kann im dynamischen Alltag eine zeitintensive Betreuung einer Anlageimmobilie gewährleisten? Gleichzeitig sollten die steuerlichen Auswirkungen nicht unberücksichtigt bleiben. Bei einer Anlageimmobilie ist der Steuerfreibetrag im Erbfall schnell erreicht und kann mitunter mehrere 10.000 – 100.000 Tausende Euro Erbschaftssteuer zu Lasten der Erben bedeuten. Da die Immobilie oftmals weiteren Modernisierungsstau vorweist, addieren sich hierzu meistens weitere Folgekosten, um die Immobilie wertbeständig als auch weiterhin wirtschaftlich gesund erhalten zu können. So kann schnell ein siebenstelliger Betrag „ad hoc“ auf die Erben zukommen. Gerne verweise ich auf unseren Erbschaftsratgeber, der Ihnen weitere Fragen rund ums Vererben einer Immobilie beantwortet – dieser kann natürlich eine juristische und steuerliche Beratung nicht ersetzen, aber wichtige Anhaltspunkte liefern. Für einen persönlichen Austausch stehen wir Ihnen hier ebenfalls gerne zur Verfügung.
Was sollten Eigentümer beachten, wenn Sie sich für den Verkauf Ihrer Anlage- oder Gewerbeimmobilie entschieden haben?
Torben Heydecke: „Wissen ist Macht“ heißt es sprichwörtlich – dies trifft hierbei vollends zu. Der Verkauf einer Anlageimmobilie unterscheidet sich immens von eigengenutzten Immobilien wie der klassischen Eigentumswohnung oder dem Einfamilienhaus für die Familie. Eine Recherche zu Vergleichsobjekten oder eine sonstige Informationsbeschaffung gestaltet sich vermutlich deutlich schwieriger. Mehrere Faktoren sind bei der Bewertung unbedingt zu berücksichtigen: Lage, aktuelle Mieteinnahmen, kurz- bis mittelfristig zu tätigende Investitionen, Optimierungs- als auch Ausbaupotenziale sowie Angebots- und Nachfragesituation im jeweiligen Immobilienmarkt. Ob Sie bei einem adäquaten und versierten Immobilienmakler vorstellig geworden sind, erkennen Sie rechtzeitig. Erste Indikatoren sind eine fundierte und nachvollziehbare Bewertung samt Kalkulation und ein Stärken-/Schwächenprofil Ihrer Anlageimmobilie sowie bereits erfolgreich vermittelte Objekte am betroffenen Standort.
Was prädestiniert Engel & Völkers Karlsruhe Commercial als Ihren Vermittlungsdienstleister?
Torben Heydecke: Auf Basis des exklusiven Engel & Völkers Netzwerkes und unter Berücksichtigung lokaler Marktgegebenheiten profitieren Eigentümer maßgeblich von unserer großen Datenbank an bonitätsstarken Privatleuten sowie der engen Zusammenarbeit mit großen Family Offices und Institutionen im regionalen als auch international tätigen Umfeld. Dieses einzigartige und flächendeckende Netzwerk garantiert die Identifikation des passenden Käufers für Ihre Anlageimmobilie zum höchstmöglichen Verkaufspreis. Basierend auf einer fundierten Objektanalyse ist eine zügige und reibungslose Vermittlung durch unsere innovative sowie bewährte Vermittlungsstrategie gewährleistet. Wir versprechen, dass Sie nach einer persönlichen Beratung in jedem Fall um die ein oder andere Information „reicher“ sind. Wir freuen uns auf ein erstes Kennenlernen!
Gewerbeimmobilien bei Engel & Völkers Commercial in Karlsruhe
Haben wir Ihr Interesse an den attraktiven Gewerbe- und Anlageimmobilien geweckt? Dann übermitteln Sie Ihren Suchauftrag gleich an das Team von Engel & Völkers Commercial in Karlsruhe, sofern es sich um den Kauf oder Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern handelt.
Neben Gewerbeimmobilien in Karlsruhe vermarkten die Engel & Völkers Commercial Immobilienmakler ebenfalls:
Möchten Sie dagegen Gewerbeimmobilien wie Bürohäuser in Karlsruhe, Gewerbegrundstücke, Produktionsflächen kaufen beziehungsweise verkaufen oder möchten Sie eine Halle mieten in Karlsruhe? Auch in diesen Fällen freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme. Frederik Botzke ist Ihnen gerne behilflich, wenn Sie ein Büro mieten in Karlsruhe oder vorhaben, Büroflächen zu vermieten oder zu verkaufen. Weitere interessante Themen finden Sie hier:
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Engel & Völkers
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Wir kennen den Marktwert Ihrer Immobilie
Wissen Sie, was Ihre Immobilie aktuell wert ist? Ganz gleich, ob Sie sich zunächst nur über ihren derzeitigen Marktwert informieren möchten oder ob Sie Ihre Immobilie zu den bestmöglichen Bedingungen verkaufen wollen: Unsere erfahrenen Vermarktungsexperten stehen Ihnen gerne für eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung zur Seite.