Immobilienübertragung in Dubai: Rechtlicher Ablauf & Vertragsanforderungen verstehen

Eigentumsstrukturen verstehen

Bevor wir uns mit dem Ablauf der Eigentumsübertragung befassen, ist es wichtig, die verschiedenen Eigentumsformen in Dubai zu kennen. Die beiden gängigsten Modelle sind Freehold- und Leasehold-Eigentum:

1. Freehold: Bei dieser Eigentumsform erhält der Käufer das vollständige Eigentum an der Immobilie sowie an dem Grundstück, auf dem sie steht. Freehold-Immobilien stehen häufig sowohl Einheimischen als auch Ausländern zur Verfügung und fördern so internationale Investitionen in den Immobilienmarkt Dubais.

2. Leasehold: Im Gegensatz zu Freehold-Immobilien erlaubt Leasehold dem Käufer lediglich die Nutzung der Immobilie für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel 99 Jahre. Diese Immobilien befinden sich oft in bestimmten Gebieten und unterliegen bei Ablauf der Laufzeit einer Verlängerungsoption.

Rechtlicher Rahmen

Der rechtliche Rahmen für Immobilientransaktionen in Dubai wird hauptsächlich von zwei Institutionen geprägt: dem Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Agency (RERA).

Das DLD ist für die Registrierung von Immobilien und die Regulierung von Transaktionen zuständig, während RERA den Immobilienmarkt überwacht, für Transparenz sorgt und die Rechte aller Beteiligten schützt.

Was ist ein Immobilienübertragungsvertrag?

Ein Immobilienübertragungsvertrag ist ein zentrales Dokument bei jeder Immobilientransaktion in Dubai. Er dient der offiziellen Übertragung des Eigentums von einem Vorbesitzer auf den neuen Eigentümer und enthält wichtige Angaben, wie:

• Namen und Angaben beider Parteien

• Angaben zur Immobilie (z. B. Größe, Lage etc.)

• Kaufpreis

• Zahlungsbedingungen

• Zusätzliche Gebühren (z. B. Übertragungsgebühren)

• Vereinbarte Bedingungen beider Parteien

• Unterschriften

Ein Immobilienübertragungsvertrag in Dubai ist detailliert aufgebaut, um maximale Klarheit und Transparenz bei jeder Immobilientransaktion zu gewährleisten.

Worin unterscheidet sich der Immobilienübertragungsvertrag vom MoU oder SPA?

Es ist leicht, den Immobilienübertragungsvertrag mit einem Memorandum of Understanding (MoU) oder einem Sale and Purchase Agreement (SPA) zu verwechseln – jedoch erfüllen diese Dokumente unterschiedliche Funktionen in verschiedenen Phasen einer Immobilientransaktion.

• Das MoU (häufig bei Verkäufen auf dem Sekundärmarkt genutzt) ist in der Regel das erste Dokument, das Käufer und Verkäufer unterzeichnen. Es legt die grundlegenden Verkaufsbedingungen fest, wie z. B. den Preis, den Zahlungszeitplan und die Verantwortlichkeiten, und stellt eine erste Absichtserklärung dar.

• Das SPA folgt darauf und ist ein umfassender rechtlicher Vertrag. Es regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien, einschließlich Klauseln zu Vertragsstrafen, Übergabebedingungen, Garantien und weiteren relevanten Aspekten. Bei Off-Plan-Verkäufen stellt das SPA häufig den Hauptvertrag dar, der vom Bauträger ausgestellt wird.

• Der Immobilienübertragungsvertrag (oft auch als Eigentumsurkunde oder ausgeführtes Übertragungsdokument bezeichnet) ist der abschließende rechtliche Schritt. Er wird im Beisein des Dubai Land Department (DLD) bei der Eigentumsübertragung unterzeichnet und formellisiert den tatsächlichen Eigentümerwechsel. Zu diesem Zeitpunkt wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer registriert.

• In dieser letzten Phase werden die DLD-Gebühren, einschließlich der Übertragungsgebühr in Höhe von 4 % des Kaufpreises, an das DLD gezahlt – ebenso wie eventuelle Verwaltungsgebühren oder Gebühren für das Trustee Office.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Immobilienübertragung in Dubai

1. Kaufvertrag

Der Prozess beginnt in der Regel mit dem Abschluss eines Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement, SPA) oder eines Memorandum of Understanding (MoU) – je nachdem, ob es sich um eine Off-Plan-Transaktion oder einen Verkauf auf dem Sekundärmarkt handelt. Dieses Dokument legt die wichtigsten Bedingungen fest, z. B. den Verkaufspreis, den Zahlungsplan, Übergabebedingungen und mögliche Vertragsstrafen. Alle Parteien sollten den Vertrag sorgfältig prüfen, bevor sie fortfahren.

2. Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC)

Bei Verkäufen auf dem Sekundärmarkt muss der Verkäufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate , NOC) vom Bauträger einholen. Diese bestätigt, dass alle Servicegebühren bezahlt wurden und der Bauträger dem Verkauf zustimmt. Ohne NOC kann die Übertragung nicht durchgeführt werden.

3. Immobilienbewertung (für finanzierte oder gewerbliche Immobilien)

Wenn die Transaktion eine Finanzierung oder eine Gewerbeimmobilie betrifft, ist möglicherweise eine Bewertung durch einen vom DLD zugelassenen Gutachter erforderlich. Dieser Schritt bestimmt den Marktwert der Immobilie und dient als Grundlage für die Hypothekenberechnung oder die Ermittlung der Übertragungsgebühren. Bei normalen Barkäufen von Wohnimmobilien ist dieser Schritt in der Regel nicht erforderlich.

4. Übertragungstermin und Zahlung

Sobald das NOC vorliegt und alle Dokumente vollständig sind, treffen sich Käufer und Verkäufer in einem vom DLD autorisierten Trustee Office, um die Übertragung abzuschließen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis (häufig per Managerscheck), und das DLD erhebt die 4 % Übertragungsgebühr zuzüglich Verwaltungsgebühren. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die offizielle Eigentumsübertragung.

5. Ausstellung der Eigentumsurkunde

Das Dubai Land Department (DLD) stellt anschließend eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers aus. Dieses Dokument gilt als offizieller Eigentumsnachweis und enthält alle relevanten Angaben zur Immobilie, wie Größe, Lage und Grundstücksnummer.

Gebühren und Steuern bei der Eigentumsübertragung

Jede Immobilientransaktion in Dubai ist mit bestimmten Kaufnebenkosten verbunden, über die Käufer im Vorfeld informiert sein sollten. Diese Gebühren sind Teil des Verkaufs- und Übertragungsprozesses:

• DLD-Übertragungsgebühr: 4 % des Immobilienwerts

• DLD-Verwaltungsgebühr: AED 580

• Gebühr für Ausstellung der Eigentumsurkunde: AED 250

• NOC vom Bauträger: AED 500 – AED 5.000 (wird üblicherweise vom Verkäufer gezahlt)

Wichtige Hinweise für ausländische Investoren

Dubais Immobilienmarkt zieht dank hoher Mietrenditen, null Grundsteuer und moderner Infrastruktur weiterhin internationale Investoren an. Dennoch sollten ausländische Käufer folgende Punkte beachten:

1. Freehold-Zonen

Dubai erlaubt 100 % ausländisches Eigentum in bestimmten Freehold-Gebieten. Zu diesen Zonen zählen beliebte Wohngegenden wie Downtown Dubai, Dubai Marina und Palm Jumeirah. Vor dem Kauf sollten Investoren sicherstellen, dass sich die Immobilie in einer solchen Freehold-Zone befindet, um vollen Eigentumsschutz zu genießen.

2. Power of Attorney (POA)

Investoren, die während des Übertragungsprozesses nicht persönlich anwesend sein können, haben die Möglichkeit, eine gesetzliche Vollmacht (POA) auszustellen. Diese erlaubt es einem Bevollmächtigten, im Namen des Käufers zu handeln und sorgt so für einen reibungslosen Ablauf.

3. Währungsaspekte

Alle Immobilienkäufe in Dubai erfolgen in VAE-Dirham (AED). Obwohl der AED an den US-Dollar gekoppelt ist, sollten Investoren aus anderen Währungsräumen Wechselkursschwankungen und Transaktionsgebühren berücksichtigen. Der Einsatz seriöser Devisendienstleister oder das Fixieren von Wechselkursen kann helfen, Risiken zu minimieren.

4. Finanzierung für Nichtansässige

Viele Banken in den VAE bieten Hypotheken für Nichtansässige an. Üblicherweise ist eine Anzahlung von mindestens 25 % erforderlich, ebenso ein Einkommensnachweis und eine gute Bonität. Die Zinssätze können etwas höher sein als für Einwohner, und die Kreditbedingungen variieren je nach Bank.

5. Aufenthaltsvisa durch Immobilieneigentum

Immobilienkäufer können sich für ein Aufenthaltsvisum in den VAE qualifizieren – abhängig vom Wert und der Art der Immobilie. Zum Beispiel können Immobilien mit einem Wert ab AED 750.000 zu einem erneuerbaren 2-Jahres-Investorenvisum berechtigen, während Immobilien ab AED 2 Millionen für ein 10-jähriges Golden Visa infrage kommen.

Rechtliche Schutzmaßnahmen für Käufer und Verkäufer

Dubais Rechtsrahmen enthält mehrere Schutzmechanismen, um die Rechte von Käufern und Verkäufern bei Immobilientransaktionen zu sichern.

1. Treuhandkonten für Off-Plan-Immobilien

Zur Betrugsvermeidung und zum Schutz der Käufergelder verlangt das Dubai Land Department (DLD), dass Zahlungen für Off-Plan-Immobilien auf projektbezogene Treuhandkonten eingezahlt werden. Diese Konten werden von regulierten Banken verwaltet, und die Gelder werden nur dann freigegeben, wenn bestimmte Baufortschritte erreicht wurden – so wird sichergestellt, dass Ihr Geld sachgemäß verwendet wird.

2. Sorgfaltspflicht des Käufers

Käufern wird dringend empfohlen, vor Vertragsunterzeichnung eine umfassende Prüfung durchzuführen. Dazu gehört:

• Überprüfung der Eigentumsurkunde über das DLD

• Sicherstellung, dass der Verkäufer rechtlich befugt ist, die Immobilie zu übertragen

• Bestätigung, dass keine Servicegebühren, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten auf der Immobilie lasten

• Zusammenarbeit mit einem von RERA lizenzierten Immobilienmakler zur zusätzlichen Absicherung

3. Offenlegungspflichten des Verkäufers

Auch wenn es in Dubai keine formellen Offenlegungspflichten gibt, wird von Verkäufern erwartet, dass sie ehrliche und vollständige Angaben zum Zustand und zur rechtlichen Situation der Immobilie machen. Das Verschweigen wesentlicher Fakten – etwa struktureller Mängel oder laufender Rechtsstreitigkeiten – kann zu Ansprüchen wegen Falschdarstellung führen.

4. Oqood-Registrierung bei Off-Plan-Käufen

Bei Off-Plan-Transaktionen muss die Immobilie unter dem System „Oqood“ beim DLD registriert werden. Diese Registrierung stellt sicher, dass die Investition des Käufers rechtlich anerkannt ist und dem genehmigten Projekt des Bauträgers zugeordnet wird.

5. Aufsicht durch RERA

Die Real Estate Regulatory Agency (RERA) überwacht die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben durch Bauträger, Makler und Agenturen. Sie bietet zudem offizielle Mechanismen zur Streitbeilegung – eine rechtliche Absicherung für Käufer und Verkäufer, sollte es zu Problemen kommen.

Fazit zur Immobilienübertragung in Dubai

Der Immobilienübertragungsprozess in Dubai ist darauf ausgelegt, effizient, transparent und sicher zu sein – mit dem Ziel, sowohl Käufer als auch Verkäufer in jeder Phase zu schützen. Ob Sie eine Off-Plan-Einheit oder eine bezugsfertige Immobilie erwerben, das Verständnis der rechtlichen Abläufe und der erforderlichen Unterlagen ist entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion.

Vom Abschluss des Kaufvertrags über die Registrierung des Übertragungsvertrags bis hin zur Zahlung der Dubai Land Department-Gebühren ist jeder Schritt durch klare Vorschriften geregelt, die das Vertrauen von Investoren stärken.

Da Dubai weltweit immer mehr Aufmerksamkeit auf sich zieht, wächst auch die Nachfrage nach gut regulierten und investorenfreundlichen Immobilientransaktionen. Um den Eigentumsübertragungsprozess reibungslos zu gestalten – insbesondere als internationaler Käufer – ist es unerlässlich, informiert zu bleiben, mit lizenzierten Fachleuten zusammenzuarbeiten und auf vertrauenswürdige Immobilienberater zu setzen.