GFA vs BUA: Was ist GFA, was ist BUA & die wichtigsten Unterschiede

Was ist BUA (Built-Up Area)

Bevor wir den Vergleich GFA vs BUA näher betrachten, klären wir zunächst, was ist BUA.

Eine der häufigsten Fragen von Käufern lautet: Was ist BUA? Häufig wird dieser Begriff mit GFA verwechselt, jedoch sind beide nicht austauschbar. Die BUA, also die bebaute Fläche, bezeichnet die gesamte konstruierte Fläche einer Immobilie. In der Regel ist dies die Kennzahl, die in Exposés und Inseraten angegeben wird.

Die BUA umfasst jedoch auch Bestandteile, die nicht vollständig als Wohnfläche nutzbar sind, darunter:

• Wandstärken, innen und außen

• Treppen innerhalb einer Villa oder eines Townhouses

• Interne Flure

• Balkone

• Terrassen

• Überdachte Erweiterungen wie Garagen oder Veranden

Da die BUA strukturelle Elemente und teilweise Außenflächen einschließt, entspricht sie nicht zwangsläufig der tatsächlich nutzbaren Wohnfläche im Innenbereich.

Was ist GFA (Gross Floor Area)

Im Vergleich zur BUA ist die GFA eine technischere Planungskennzahl.

Was ist GFA? Die Gross Floor Area bezeichnet die gesamte Geschossfläche innerhalb der Außenwände eines Gebäudes. Sie umfasst alle umschlossenen Flächen über sämtliche Etagen hinweg.

In Dubai wird die GFA von der Dubai Land Department (DLD) sowie von Planungsbehörden bei Baugenehmigungen und der Prüfung von Bauvorschriften herangezogen.

Zur GFA zählen in der Regel:

• Räume wie Schlafzimmer, Badezimmer, Küchen und Wohnbereiche

• Innenwände und tragende Säulen

• Lobbys und Aufzugsschächte innerhalb der Gebäudehülle

• Sämtliche umschlossenen Flächen, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich

Nicht zur GFA zählen offene Außenflächen wie Gärten, nicht überdachte Terrassen, offene Parkplätze oder unüberdachte Balkone.

Die wichtigsten Unterschiede zwischen BUA und GFA

Nachdem geklärt ist, was ist BUA und was ist GFA, betrachten wir nun den GFA vs BUA Unterschied im Detail.

• Beim Vergleich GFA vs BUA wird die BUA meist von Bauträgern und Immobilienmaklern in der Vermarktung verwendet, während die GFA von Behörden und der DLD genutzt wird.

• Die GFA umfasst ausschließlich umschlossene Flächen innerhalb der Gebäudehülle, während die BUA zusätzlich Balkone, Terrassen und bestimmte überdachte Erweiterungen enthalten kann.

• In der Regel ist die angegebene BUA größer als die GFA.

• Nicht alle Bestandteile der BUA sind vollständig nutzbare Wohnfläche, während die GFA die offiziell genehmigte, umschlossene Fläche widerspiegelt.

Das Verständnis dieser Unterschiede hilft Käufern, Immobilien realistischer zu vergleichen und den tatsächlichen Wert besser einzuschätzen.

Wie werden GFA und BUA berechnet

Nach dem Verständnis des GFA vs BUA Unterschieds stellt sich die Frage nach der Berechnung.

Eine häufig verwendete Formel zur Berechnung der BUA lautet:

BUA = Nettowohnfläche + Wandstärken + Balkone + Terrassen + Nebenflächen

Die Nettowohnfläche beschreibt die tatsächlich nutzbare Innenfläche innerhalb der Wände.

Die GFA hingegen wird als Summe aller umschlossenen Flächen innerhalb der Außenwände eines Gebäudes berechnet, unabhängig davon, ob es sich um ein Apartment oder eine mehrstöckige Villa handelt.

Je nach Entwickler und behördlichen Vorgaben können Berechnungsmethoden leicht variieren, weshalb Transparenz bei Flächenangaben besonders wichtig ist.

Wie sich GFA vs BUA auf den Immobilienpreis auswirkt

Das Verständnis von GFA vs BUA ist besonders relevant bei der Bewertung des Quadratmeterpreises.

Viele Bauträger vermarkten Immobilien auf Basis der BUA, die in der Regel die größere Kennzahl darstellt. Eine größere angegebene Fläche kann den wahrgenommenen Wert erhöhen, auch wenn Teile dieser Fläche nicht vollständig als Innenwohnfläche nutzbar sind.

Die GFA hingegen wird vor allem für behördliche und planungsrechtliche Zwecke verwendet und gibt die umschlossene Geschossfläche wieder.

Für Käufer bedeutet dies: Beim Vergleich von Immobilien sollte immer geprüft werden, welche Flächenkennzahl zugrunde liegt. Ein Vergleich von Quadratmeterpreisen auf Basis unterschiedlicher Messgrößen kann zu falschen Schlussfolgerungen führen.

Häufige Fehler beim Vergleich von BUA und GFA

Beim Thema GFA vs BUA treten häufig folgende Missverständnisse auf:

• Verwechslung der Kennzahlen: Viele Käufer gehen davon aus, dass die im Exposé genannte Fläche vollständig nutzbare Wohnfläche darstellt. Es sollte stets geklärt werden, ob es sich um BUA, GFA oder Nettowohnfläche handelt.

• Unterschiedliche Vergleichsgrundlagen: Beim Vergleich mehrerer Immobilien muss sichergestellt werden, dass dieselbe Flächenkennzahl herangezogen wird.

• Überschätzung der Nutzfläche: Ein häufiger Fehler ist die Annahme, dass die BUA vollständig nutzbarer Wohnraum ist. Ein klares Verständnis von was ist BUA hilft, realistische Erwartungen zu entwickeln.

Fazit: Warum das Verständnis von GFA vs BUA entscheidend ist

Das Verständnis von GFA vs BUA ist ein wesentlicher Bestandteil einer fundierten Kaufentscheidung in Dubai. Beide Kennzahlen beschreiben die Größe einer Immobilie, erfüllen jedoch unterschiedliche Funktionen und beeinflussen die Wahrnehmung von Raum und Wert.

Wer weiß, was ist GFA und was ist BUA, kann Inserate besser einordnen, Immobilien objektiv vergleichen und Quadratmeterpreise realistischer bewerten. Während die BUA häufig die vermarktete Gesamtfläche darstellt, gibt die GFA die genehmigte, umschlossene Fläche an.

Entscheidend ist nicht nur die angegebene Größe, sondern das Verständnis dafür, welche Kennzahl verwendet wird und was sie tatsächlich beinhaltet.

Engel & Völkers begleitet Käufer und Investoren in jeder Phase des Immobilienkaufs und sorgt für Transparenz bei Flächenangaben, Preisgestaltung und Bewertung. Ob Eigennutzer oder Investor – wir unterstützen Sie dabei, informierte Entscheidungen im Immobilienmarkt von Dubai zu treffen.