10 Immobilienvertragsarten in Dubai, die Sie kennen sollten

Was ist ein Immobilienvertrag?

Ein Immobilienvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung, die eine Immobilientransaktion regelt. Er legt die Pflichten beider Parteien fest – sei es Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter oder Makler – und schützt deren Interessen, indem er alle Aspekte der Transaktion festhält: von Preis und Fristen bis hin zu Strafgebühren und Rücktrittsklauseln.

In Dubai werden diese Verträge von der Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Agency (RERA) reguliert, um Transparenz und Vertrauen auf dem Markt zu gewährleisten. Die meisten Formulare folgen einer standardisierten Struktur, die Abläufe vereinfacht und Streitigkeiten reduziert.

Die wichtigsten Immobilienverträge in Dubai

Die folgenden Arten von Kauf- und Mietverträgen kommen bei den meisten Immobilientransaktionen in Dubai zum Einsatz:

Form A – Verkaufsmandat des Eigentümers

Formular A ist der erste rechtliche Schritt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Es handelt sich um einen offiziellen Vertrag zwischen dem Eigentümer und einem bei RERA registrierten Immobilienmakler. Er gibt dem Makler das Recht, die Immobilie zu vermarkten und zu verkaufen. Enthalten sind:

• Objektdetails und Verkaufspreis

• Laufzeit des Mandats

• Provisionsstruktur des Maklers

• Pflichten des Eigentümers (z. B. Verfügbarkeit für Besichtigungen, korrekte Dokumente)

Nur Makler mit gültiger Trakheesi-Genehmigung dürfen Immobilien bewerben. Der Eigentümer kann das Objekt exklusiv oder mit bis zu drei Maklern (jeweils mit eigenem Formular A) listen lassen.

Form B – Suchauftrag für Käufer

Formular B wird verwendet, wenn ein Käufer exklusiv mit einem Makler zusammenarbeiten möchte. Es regelt:

• Suchkriterien des Käufers (Budget, Lage, Immobilientyp)

• Aufgaben und Pflichten des Maklers

• Provision, die vom Käufer zu zahlen ist

• Laufzeit und Kündigungsbedingungen

Der Vertrag stellt sicher, dass der Makler im besten Interesse des Käufers handelt und verhindert Interessenkonflikte bei Mehrfachvertretung.

Form F – Kaufvertrag (MOU)

Nachdem ein Verkäufer ein Angebot akzeptiert hat, folgt Form F – auch als „Memorandum of Understanding“ (MOU) bekannt. Dieses Dokument hält alle vereinbarten Vertragsbedingungen fest, darunter:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

• Zeitrahmen für die Übertragung

• Höhe der Anzahlung

• Regelungen zur Übergabe

• Inventar und Ausstattungsmerkmale

• Weitere individuelle Vereinbarungen

Formular F wird in der Regel digital unterzeichnet und ist ein zentrales Dokument für die Eigentumsübertragung in Dubai.

Sale & Purchase Agreement (SPA)

Der Sales and Purchase Agreement (SPA) ist der verbindliche Vertrag zwischen einem Bauträger und einem Käufer für Off-Plan-Immobilien (noch im Bau oder vor Übergabe). Nach Unterzeichnung des Reservierungsformulars und Zahlung der Anzahlung wird der SPA vom Entwickler erstellt und beidseitig unterzeichnet. Er enthält:

• Gesamtkaufpreis und Zahlungsplan

• Baufortschritte und Übergabetermin

• Vertragsstrafen bei Verzögerung oder Zahlungsverzug

• Pflichten des Entwicklers (z. B. Ausbau, Genehmigungen, DLD-Registrierung)

• Garantie- und Wartungsbedingungen

• Regelungen zur Streitbeilegung

Der SPA muss im Zwischenregister der DLD (Oqood) eingetragen werden. Nach Bauabschluss erfolgt die Ausstellung der Eigentumsurkunde. Im Gegensatz zu Formular F wird der SPA vom Entwickler individuell erstellt, muss aber DLD-Standards einhalten.

Ejari-Mietvertrag

Während die oben genannten Verträge Kaufverträge betreffen, gilt Ejari für Mietverhältnisse.

Alle Mietverträge in Dubai müssen über das Ejari-System registriert werden. Ein standardisierter Vertrag wird erstellt mit Angaben zu:

• Jahresmiete und Zahlungsplan

• Kautionsbedingungen

• Instandhaltungspflichten

• Kündigungsfrist und Verlängerungsbedingungen

Die Ejari-Registrierung ist gesetzlich vorgeschrieben für staatliche Dienstleistungen, Visa-Anträge und im Streitfall. Sie schützt sowohl Mieter als auch Vermieter und sorgt für die Einhaltung der RERA-Richtlinien.

Spezialisierte Immobilienverträge

Neben den Standardverträgen gibt es in Dubai auch spezielle Vertragsarten für komplexere oder individuellere Szenarien.

Form I – Maklervereinbarung

Wenn zwei Makler gemeinsam an einer Transaktion arbeiten – einer für den Käufer, einer für den Verkäufer – unterzeichnen sie Formular I. Es regelt die Aufteilung der Provision und die Zusammenarbeit. Ziel ist Transparenz und die Vermeidung von Streitigkeiten zwischen Agenturen.

Form U – Vertragskündigung

Formular U dient der formellen Kündigung eines Formular A oder B. Jede Partei kann dieses mit einer Frist von 7 Tagen einreichen, um das Maklermandat gemäß RERA-Richtlinien zu beenden.

Reservierungsformular (Off-Plan)

Vor Unterzeichnung des SPA geben viele Bauträger ein Reservierungsformular aus, das Folgendes bestätigt:

• Kaufabsicht des Kunden

• Einheitennummer und Spezifikationen

• Höhe der Anzahlung

• Zeitrahmen bis zur SPA-Unterzeichnung

Es ist rechtlich nicht bindend wie der SPA, aber ein wichtiger Schritt zur Reservierung einer Off-Plan-Immobilie.

Mietkaufvertrag (Lease-to-Own)

Diese hybriden Verträge ermöglichen es Mietern, einen Teil der gezahlten Miete später auf den Kaufpreis anzurechnen. Sie sind in Dubai seltener als in anderen Märkten, können aber Käufern mit begrenztem Kapital einen Einstieg erleichtern.

Typische Merkmale:

• Feste Mietdauer (in der Regel 3–5 Jahre)

• Vorab vereinbarter Kaufpreis

• Teilweise Anrechnung der Miete

• Kaufoption vor Ablauf der Mietdauer

Musataha Verträge

Musataha-Verträge gewähren das Recht, ein Grundstück eines Dritten für 25 bis 50 Jahre zu entwickeln oder zu bebauen. Häufige Einsatzbereiche:

• Hotels und Gewerbeimmobilien

• Landwirtschaftliche Projekte

• Industriestandorte

Die Rechte müssen bei der DLD registriert werden und gewähren dem Musataha-Inhaber umfassende Entwicklungsrechte während der Vertragslaufzeit.

Nießbrauchverträge (Usufruct)

Ein Nießbrauchvertrag erlaubt es, eine Immobilie über einen festgelegten Zeitraum zu nutzen – meist zwischen 10 und 99 Jahren – ohne Eigentümer zu sein. Umbauten sind nicht gestattet, Nutzung zu Wohn- oder Geschäftszwecken jedoch schon. Eingesetzt wird er häufig von:

• Institutionellen Investoren

• Hotelgruppen

• Family Offices

Auch diese Verträge sind bei der DLD registriert und unter bestimmten Voraussetzungen übertragbar.

Häufige Fehler bei Immobilienverträgen

Fehler in Immobilienverträgen können Transaktionen verzögern oder rechtliche Risiken bergen. Achten Sie auf Folgendes:

• Nicht registriert: Verträge wie Ejari, die nicht registriert sind, sind vor Gericht nicht durchsetzbar.

• Falscher Vertragstyp: Jeder Vertrag hat seinen spezifischen Anwendungsbereich – z. B. SPA vs. Formular F.

• Unklare Strafklauseln: Achten Sie auf genaue Angaben zu Fristen, Übergabe und Sanktionen bei Verzug.

• Fehlende Kündigungsregelungen: Unkenntnis über Kündigungsbedingungen kann teuer werden.

• Mündliche Absprachen: Alle Änderungen sollten schriftlich festgehalten und in den Vertrag aufgenommen werden.

Fazit

Wer die verschiedenen Immobilienverträge in Dubai kennt, trifft fundierte, sichere und strategische Entscheidungen. Vom Formular A bis zur Ejari-Vereinbarung und vom SPA bis zum Nießbrauchvertrag – jeder Vertragstyp spielt eine wichtige Rolle bei Kauf, Miete und Entwicklung von Immobilien.

Ob mit Makler, Bauträger oder privatem Verkäufer – achten Sie darauf, dass alle Dokumente registriert, geprüft und rechtskonform sind. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen, RERA-zertifizierten Beratern wie Engel & Völkers Dubai garantiert Transparenz, Sorgfalt und Professionalität in jedem Schritt.

Auf einem so dynamischen Markt wie Dubai sind gut strukturierte Verträge mehr als nur Papier – sie sind Ihre rechtliche Sicherheit.