Optimisation fiscale malgré la suppression de la valeur locative

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a clairement approuvé l’abolition de la valeur locative. Après plusieurs tentatives avortées visant à supprimer l’imposition du logement occupé par son propriétaire, le changement de système va désormais entrer en vigueur. De manière générale, la mise en œuvre est attendue pour 2028.

Ce que cela signifie pour les propriétaires, les détenteurs d’immeubles et surtout pour leur planification financière est expliqué dans cet article.

Nouvelles règles fiscales pour les propriétaires immobiliers

Avec la suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires, une grande partie des possibilités de déduction tombe également. Seules les dépenses pour les mesures d’économie d’énergie restent partiellement déductibles (système hybride : aucune déduction au niveau fédéral, dispositions cantonales et communales maintenues). Les intérêts passifs des hypothèques ne seront eux aussi plus déductibles, à l’exception des primo-acquéreurs, qui pourront encore les déduire partiellement pendant dix ans. Cette possibilité de déduction diminue toutefois chaque année de 10 %.

Il est évident que les propriétaires de bâtiments anciens seront particulièrement sous pression s’ils souhaitent encore déduire fiscalement des travaux de rénovation nécessaires. Une planification financière réfléchie et anticipée permet non seulement d’optimiser la charge fiscale, mais aussi d’éviter les situations où de nombreux artisans seraient submergés de demandes, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix. Il sera donc judicieux de demander différents devis à temps.

Planification optimale de l’entretien et des rénovations

En matière de travaux d’entretien, il est fortement recommandé d’avancer les mesures de maintien de valeur, comme les travaux de plâtrerie, peinture, sanitaire ou menuiserie, car seules celles-ci sont fiscalement déductibles. Les dépenses à plus-value, telles que l’aménagement des combles, l’installation d’un sauna ou d’un jardin d’hiver, ne sont pas déductibles du revenu imposable.

Pour la planification financière, il est également important d’étaler autant que possible les dépenses prévues sur deux à trois ans, afin de réduire la progression fiscale. Les mesures à court terme, comme les travaux de fenêtres ou de toiture, devraient idéalement être entreprises encore dans l’année en cours, tandis que les investissements déjà prévus devraient être réalisés en 2026 et 2027. Les investissements d’entretien doivent aussi être coordonnés avec d’autres mesures d’optimisation fiscale, telles que les rachats dans la caisse de pension ou dans le pilier 3a.

Les propriétaires d’immeubles locatifs ou non occupés par eux-mêmes pourront, même après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, continuer à déduire fiscalement les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires, selon des règles spécifiques déterminant la part du bien locatif par rapport au patrimoine total. Les intérêts pourront être déduits proportionnellement à cette part.

Gestion des hypothèques et de la liquidité

Les hypothèques ne pourront plus être déduites fiscalement après le changement de système. Se pose donc la question de savoir s’il faut les rembourser le plus rapidement possible. Toute personne qui a financé des placements générant, après impôts, un rendement supérieur au taux hypothécaire n’a aucune raison d’amortir son hypothèque de manière anticipée.

Cependant, le point central reste la gestion de la liquidité. Les jeunes familles doivent être conscientes que des dépenses importantes peuvent survenir à tout moment et nécessitent une liquidité suffisante. Les retraités doivent également garder à l’esprit qu’une fois l’hypothèque remboursée, cela peut poser problème, puisqu’il leur sera difficile d’obtenir une nouvelle hypothèque en raison des exigences de capacité financière. Une bonne planification est donc fortement recommandée ici aussi et doit être entreprise en temps voulu.