In den letzten Jahren war gerade das Thema Freizeitwohnsitze, Widmungen und diesbezügliche gesetzliche Regelungen immer wieder in den Medien. In Tirol gibt es ca. 16.000 gewidmete Freizeitwohnsitze, neue Widmungen sind kaum noch möglich. Bei vielen Anlegern gibt es einige Unklarheiten. Die korrekte und legale Nutzung des Wohnsitzes steht dabei im Vordergrund. Mittlerweile ist evident, dass der Wohnsitz nicht überwiegend zu Ferienzwecken genutzt werden kann, wenn die entsprechende Widmung fehlt. Informationsbedarf besteht bezüglich anderer Nutzungsarten von Objekten und den gesetzlichen Regelungen von Widmungen im Allgemeinen.
Engel & Völkers setzt auf solides Wissen und eine professionelle Immobilienberatung. Der Jurist Ing. Mag. Stefan Rass von der Rechtsanwalts-Kanzlei HRR (Hochstaffl | Rupprechter | Rass) in Wörgl ist Bauingenieur. Als Spezialist im Bereich Bau- und Immobilienrecht verfügt er über das nötige Know-how. In einem Interview mit Engel und Völkers erklärt Herr Rass die wichtigsten Fakten rund um das Thema Freizeitwohnsitze.
Freizeitwohnsitze sind nach den Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.
Darf ein Gebäude in Tirol nun als Freizeitwohnsitz genutzt werden?
Die Verwendung von Gebäuden und Wohnungen in Tirol als Freizeitwohnsitz oder die Überlassung zur Verwendung als Freizeitwohnsitz ist grundsätzlich nicht zulässig, es sei denn für das betreffende Objekt liegt eine Widmung als Freizeitwohnsitz vor. Gewidmete Freizeitwohnsitze sind jedoch rar, es gibt in Tirol insgesamt nur ca. 16.000 Stück.
Werden neue Freizeitwohnsitzwidmungen erteilt?
Grundsätzlich ist die Ausweisung eines neuen Freizeitwohnsitzes möglich. In diesem Zusammenhang spielt die Freizeitwohnsitzquote von 8 % eine wichtige Rolle. Wenn eine Gemeinde bereits über mehr als 8 % gewidmete Freizeitwohnsitze verfügt, ist die Grenze für weitere Widmungen erreicht. In der Praxis ist es aktuell eher schwierig, eine neue Freizeitwohnsitzwidmung zu erhalten. Ausnahmebewilligungen wären unter gewissen Voraussetzungen (bspw. bei Erwerb eines Gebäudes im Erbwege oder bei Änderung von Lebensumständen) möglich.
Was geschieht, wenn ich meinen Wohnsitz unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz verwende?
Die Verwaltungsbehörden dürfen erst bei begründetem Verdacht tätig werden. Ein begründeter Verdacht liegt beispielsweise bei einer inhaltlich begründeten Anzeige vor. In diesem Fall sind die Behörden zur Einleitung eines Ermittlungsverfahrens verpflichtet, fordern den Eigentümer/Nutzer des Wohnsitzes in der Regel zur Stellungnahme auf, führen Überprüfungen durch und holen allenfalls weitere Informationen von Dritten und Versorgungsunternehmen ein.
Was raten Sie unseren Kunden für den Fall, dass sie von Behörden im Zusammenhang mit der Verwendung ihres Wohnsitzes kontaktiert bzw. zur Stellungnahme aufgefordert werden?
Den Nutzer eines Objektes treffen besondere Mitwirkungs- und Nachweispflichten in derartigen Verfahren. Eine bestmögliche Dokumentation der Nutzung von Anfang ist daher von Vorteil. Grundsätzlich besteht in derartigen Verwaltungsverfahren keine Anwaltspflicht und könnte sich daher jeder selbst mit den Behörden auseinandersetzen. Meine Erfahrung zeigt jedoch, dass die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe bzw. Beratung bereits zu einem möglichst frühen Zeitpunkt ratsam ist.
Mit welchen Konsequenzen wäre zu rechnen, wenn die Behörden einen Verstoß gegen das Freizeitwohnsitzverbot feststellen?
Wer einen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz verwendet und es liegt keine Genehmigung vor oder anderen zur Verwendung als Freizeitwohnsitz überlässt, begeht eine Verwaltungsübertretung. Solche Verwaltungsübertretungen können von der zuständigen Bezirkshauptmannschaft mit einer Geldstrafe von bis zu maximal € 40.000,00 geahndet werden, wobei sich die Höhe der Strafe aus mehreren Parametern ergibt (Ausmaß des Verschuldens, erstmalige oder wiederholte Übertretungen, Einkommensverhältnisse, uvm). Meiner Erfahrung nach werden bei erstmaligen Verstößen und durchschnittlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen (von denen die Behörde bei Nichtangabe auszugehen hat) Geldstrafen im Bereich von € 500,00 bis € 4.000,00 festgesetzt.
Darüber hinaus kann der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz die weitere Nutzung des Objektes untersagen.
Es kursieren oftmals Behauptungen, dass die Behörden das Objekt im Falle einer verbotenen Nutzung als Freizeitwohnsitz versteigern können. Was meinen Sie dazu?
Diese Sanktionsmöglichkeit wurde mit der letzten Novelle des Tiroler Grundverkehrsgesetzes im November 2021 wieder eingeführt, sofern drei Tatbestände gemeinsam erfüllt sind, nämlich:
(i) Neuerwerb der Immobilie seit Inkrafttreten der neuen Regelung
(ii) Lage der Liegenschaft in einer sogenannten Vorbehaltsgemeinde (das ist eine Gemeinde, in der der Druck auf den Wohnungsmarkt besonders hoch ist) und
(iii) Nichtbefolgung eines behördlichen Auftrages zur sofortigen Unterlassung der unzulässigen (Freizeitwohnsitz)Verwendung.
Inzwischen wurden mittels Verordnung 142 der insgesamt 277 Tiroler Gemeinden zu Vorbehaltsgemeinden erklärt. Die aktuelle Liste der Vorbehaltsgemeinden in Tirol finden Sie HIER. Es gab bereits früher (bis 2016) eine gesetzliche Regelung in Tirol, die (theoretisch) Zwangsversteigerungen von Liegenschaften bei illegaler Nutzung als Freizeitwohnsitz ermöglicht hätte – theoretisch deshalb, weil in der Praxis keine einzige Zwangsversteigerung durchgesetzt wurde bzw. werden konnte, offenbar weil die frühere Regelung mit den Grundrechten der österreichischen Verfassung bzw. den Grundfreiheiten der europäischen Union nicht vereinbar war.
Mit der neuen Regelung, die differenzierter ausgestaltet ist, wollte der Gesetzgeber dieser Grundrechtsproblematik begegnen. Die Tiroler Rechtsanwaltskammer hat aber in einer ausführlichen Stellungnahme auch zur aktuellen Regelung erhebliche Zweifel an der Grundrechtskonformität zum Ausdruck gebracht, die von mir geteilt werden. Im Grunde geht es darum, dass (Freizeitwohnsitz) Nutzungsverbote auch anders durchgesetzt werden können – immerhin ist es ja legal, eine Immobilie leer stehen zu lassen und schlicht als Anlageobjekt zu besitzen. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Neuregelung einer gerichtlichen Prüfung standhält.
Wie darf nun ein Objekt, für das keine Freizeitwohnsitzwidmung vorliegt, legal genutzt werden:
Hier gibt es folgende Möglichkeiten:
Schließlich kommen noch besondere Nutzungsmöglichkeiten für Beherbergungsbetriebe, Privatzimmervermietungen oder die kurzfristige touristische Vermietung in Frage. Es sind bei derartigen Nutzungen jedoch gegebenenfalls weitere Voraussetzungen zu prüfen (Flächenwidmung, Alter des Gebäudes, Inhalt der Baubewilligung, Gewerberecht, usw.).
Für weitere Fragen oder ein Beratungsgespräch steht Ihnen Herr Ing. Mag. Rass sehr gerne zur Verfügung und freut sich über Ihre Kontaktaufnahme.
Ing. Mag. Stefan Rass ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei HRR Rechtsanwälte in Wörgl. Als gelernter Bauingenieur ist er spezialisiert im Bereich des Bau- und Immobilienrechts.
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