Immobilienbewertung – Wer bewertet?

Geht man bei Google auf die Suche nach einem Immobilienbewerter bekommt man die unterschiedlichsten Angebote: Banken, Versicherungen, Immobilienagenturen, der Hauseigentümerverband, Online Anbieter und auch akkreditierte Schätzer. Sie alle bieten Bewertungen an. Doch worin unterscheiden sie sich und wie wählt man den für sich am besten geeigneten aus? Wir listen Ihnen hier 4 der gängigsten «Bewerter» auf und gehen auf die Vor- und Nachteile ein.

Online Schätzer

Online Anbieter bieten oftmals eine unkomplizierte, schnelle und einfache Bewertung an. Was für potentielle Verkäufer, denen es an Zeit fehlt, sehr verlockend ist. Die meisten dieser Bewertungen werden aus Datensystemen abgeleitet. Man nennt diese Bewertungsmethode «hedonische Immobilienbewertung». Wichtige Attribute wie die Lage, das Baujahr, Grösse, der allgemeine Zustand, Standard usw. werden mit bereits getätigten Transaktionen der letzten 12 Monaten verglichen und einem Wert zugeordnet. Und daraus resultiert dann ein empfohlener Marktwert. Je mehr Vergleichsobjekte im Datenpool sind, desto genauer kann die Schätzung sein. Auch die Anzahl und Tiefe der berücksichtigen Attribute können bei den verschiedenen Online Anbietern unterschiedlich sein, daher kann je nach Anbieter der resultierende Wert extrem variieren. Auch sind die vom Eigentümer eingegebenen Werte oft sehr subjektiv, da er meist emotional an das Objekt gebunden ist und daher die Immobilie positiver einschätzt, als dies ein unvoreingenommener Experte tun würde.

Fazit: Für eine sehr grobe Ersteinschätzung oder für Leute, welche nur aus Neugier mal einen groben Preis wissen wollen, kann man diese Art der Bewertung nutzen, hat jedoch eine Ungenauigkeit von 20 bis 30% in der Preisdarstellung.

Banken / Versicherungen

Auch Banken und Versicherungen arbeiten meist mit der hedonischen Bewertung, welche bereits oben grob beschrieben wurde. Da sie die erforderlichen Werte anhand von offiziellen Papieren wie dem Grundbuchauszug und Gebäudeversicherungsausweis ausfüllen und keine emotionale Bindung zum Objekt haben, sind die Werte genauer und objektiver als jene vom Eigentümer gemachten Online Bewertungen. Banken und Versicherungen machen im Normalfall eine Desk-Bewertung. Das heisst, sie gehen nicht ins Objekt, bewerten ausschliesslich nach Angaben und Daten des Eigentümers, nehmen also selbst keinen eigenen Augenschein, so dass die Bewertung hier einen klaren Malus hat. Da Banken auch im Hypothekargeschäft tätig sind, gelangen sie bei der Bewertung nicht selten in einen Interessenskonflikt. Die eingegebenen Werte sind beinflussbar und so könnte der Bankbetreuer ein gewünschtes und für die Bank vorteilhaftes Ergebnis erzielen. Auch Versicherungen können Hypotheken vergeben und stehen daher in einem ähnlichen Interessenskonflikt. Die Konsequenz für den Käufer ist dadurch eine starke Abweichung der Offerten im Hypobereich, da die Solvenz des Kunden bei der Bewertung eines Objekts mitspielt.

Fazit: Der Kauf/Verkauf einer Immobilie geht stark einher mit der Arbeit von Banken und Versicherungen. Eine Schätzung durch oben genannte Parteien ist also wichtig, spiegelt aber nicht zwingend den Marktpreis. Banken und Versicherungen haben ein Eigeninteresse und müssen risikobezogen denken und agieren.

Akkreditierte Schätzer

Diese sind ebenfalls ein wichtiger Player im Verkaufsprozess einer Immobilie und werden beigezogen, wenn es besondere Herausforderungen bei der Bewertung gibt.
Auftraggeber sind oftmals Banken, weil sie mit ihrer eigenen hedonischen Desk-Schätzung nicht an den gewünschten Wert herankommen. Diese akkreditierten Experten unterstützen mit einer unabhängigen Immobilienbewertung bei strategischen und operativen Fragestellungen in der Vermögensallokation sowie bei der Finanzierung und Bilanzierung. Sie verpflichten sich zu Standesregeln und haben eine spezielle Ausbildung für Bewertungen von Immobilien.

Fazit: Diese Form der Schätzung ist nicht immer nötig, da auch kostenintensiv. Für eine Marktpreisschätzung reicht im Normalfall eine seriöse Praktiker-Schätzung. Aber in besonderen Fällen kommt man nicht umhin, akkreditierte Schätzungen beizuziehen, gerade auch wenn es Rechtswirksamkeit hat.

Immobilienagenturen

Die Praktiker unter den Bewertern. Schliesslich beschäftigen sie sich tagtäglich mit Immobilien und haben ein Auge fürs Detail und für die Region.
Auch Immobilienagenturen nehmen sich die hedonische Bewertung zur Hilfe. Ergänzen Sie jedoch mit einer Expertenschätzung vor Ort und im besten Fall mit viel Erfahrung. Dadurch werden auch Attribute wie Bausubstanz, Investitionen, Grundriss usw. beachtet. Auch die bereits getätigten Verkäufe in der Region und eine permanente Marktanalyse sowie persönlichen Erfahrungen aus der Region fliessen mit ein. Deshalb ist es wichtig, einen Immobilienberater aus der Region zu bevorzugen. Dieser ist mit der lokalen Marktlage bestens vertraut.
Der Feinschliff für eine vollwertige Einschätzung ist das Vier-Augen-Prinzip. In diesem Fall kommt nicht nur der zuständige Immobilienberater zur Einschätzung vor Ort, sondern noch ein weiterer Experte. Vier Augen sehen bekannterweise mehr als zwei. Im Gegensatz zu einer Online Bewertung, die wenige Minuten dauert, ist der Arbeitsaufwand für eine seriöse Marktpreisschätzung in diesem Fall zwei «Mann-Tage».

Immobilienagenturen können ebenfalls einem Interessens-Konflikt ausgeliefert sein. Um sich den Verkaufs-Auftrag zu sichern, schätzen einige Agenturen die Immobilie mit extra hohen Preisen ein. Dies ist sicher keine gute Strategie. Denn mit wiederholten, weil dann nötigen Preisreduktionen, wird das Objekt «verbrannt» und schlussendlich nicht der optimale Verkaufspreis erzielt. Deswegen ist es umso wichtiger, die Seriosität der Agentur zu prüfen.

Fazit: Eine Schätzung durch einen Immobilienberater kommt dem optimalen Marktpreis, der derzeit auf dem Immobilienmarkt erzielt werden kann, am nächsten. Wählen Sie aber einen Immobilienberater aus der Region und wählen Sie einen Schätzer mit Erfahrung.