Mehrfamilienhäuser in der Schweiz: Preise, Renditen, Markttrends

Hohe Wohnraumnachfrage vs. begrenzte Verfügbarkeit

Ebenfalls positiv für den Mehrfamilienhausmarkt sind die Fundamentaldaten. Die Nachfrage auf dem Mietmarkt ist hoch. Die Bevölkerung in der Schweiz wächst, und zwar in allen Kantonen. Ende 2024 lebten rund 9.051.000 Menschen in der Schweiz. Das sind + 1,0 % mehr als im Vorjahr. Der Grund ist die hohe Zuwanderung: 2024 sind knapp 213.000 Menschen in die Schweiz eingewandert. Bis zum Jahr 2040 wird mit einer weiteren Zunahme der Bevölkerung und Haushalte gerechnet, was einen erhöhten Bedarf an Wohnraum bedeutet. Prognostiziert werden rund 10 % zusätzliche Mietwohnungen bis 2040. 

Das Angebot an Wohnraum ist aktuell aber sehr begrenzt. Die Leerstandsquote von 1,08 % in der Schweiz verdeutlicht dies. Des Weiteren kann die Bautätigkeit der zunehmenden Nachfrage nicht ausreichend nachkommen. Zwar konnten im ersten Halbjahr 2025 rund 22.000 Wohnungen gebaut werden, dennoch wird für das Gesamtjahr erwartet, dass die erforderlichen 50.000 Fertigstellungen pro Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Eine Folge des knappen Wohnungsangebots sind steigende Angebotsmieten. 2024 sind die Angebotsmieten im Durchschnitt um 4,7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Das ist der größte Anstieg seit 25 Jahren. Auch im Jahresverlauf 2025 ist eine Zunahme der durchschnittlichen Angebotsmieten zu beobachten, wenngleich sich die Dynamik etwas abschwächen dürfte. Bei den Bestandsmieten vollzog sich 2024 ebenfalls eine positive Entwicklung. Dies wurde begünstigt durch das Anheben des Referenzzinssatzes im Vorjahr. Im März 2025 ist der Referenzzinssatz jedoch von 1,75 auf 1,50 % gesunken. Daher dürften die Bestandsmieten im weiteren Jahresverlauf etwas sinken.

Ausblick auf den Markt

Die bisherigen Leitzinssenkungen haben die Nachfrage nach Investments in Schweizer Mehrfamilienhäuser wieder steigen lassen. Eine weitere Senkung des Leitzins, das heißt mit Negativzinsen, ist bis zum Jahresende aber nicht zu erwarten. Die Wirtschaftsleistung in der Schweiz wird 2025 und 2026 voraussichtlich weiter wachsen, jedoch schwächer als noch zu Beginn des Jahres prognostiziert. Die Gründe liegen unter anderem an den höheren US-Importzöllen. Für den Schweizer Immobilienmarkt für Mehrfamilienhäuser sieht der Ausblick aber durchaus positiv aus. Kotierte Immobilienfonds weisen attraktive Kursgewinne auf, weshalb Renditeobjekte künftig auch für institutionelle Anleger interessanter werden könnten. Für den restlichen Verlauf des Jahres 2025 wird mit stabilen bis moderat steigenden Renditen gerechnet. Hinsichtlich des Transaktionsgeschehens wird eine moderat steigende Entwicklung im Vergleich zu 2024 erwartet.