Mehrfamilienhäuser in der Schweiz: Preise, Renditen, Markttrends

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlageform in der Schweiz. Dabei sollten Investorinnen und Investoren den regionalen Markt und die Immobilien genau prüfen. Hier finden Sie erste Anhaltspunkte und Daten zur Entwicklung von Renditen, Kaufpreisen und Mieten. Es wird der Gesamtmarkt Schweiz betrachtet, außerdem stehen ausgewählte Analysen einzelner Städte und Regionen zur Verfügung.

Engel & Völkers Commercial Büros in der Schweiz

Im Jahr 2023 konnte ein deutlicher Anstieg der Bruttoanfangsrenditen beobachtet werden. In dieser Marktsituation trennen sich Eigentümer nur zögerlich von Objekten. Bei langjähriger Bestandshaltung ist es dennoch möglich, angemessene Verkaufspreise zu erzielen. Auf Käuferseite sind weiterhin attraktive Investments in den Bestand möglich – eine genaue Einzelfallprüfung vorausgesetzt.

Die Leitzinsanhebungen der Schweizerischen Nationalbank haben Immobilienfinanzierungen verteuert und trugen wesentlich zu einem Rückgang der Marktwerte von Liegenschaften bei. Eigenkapitalstarke Anleger sind dementsprechend nach wie vor im Vorteil, wählen jedoch zumeist auch eine teilweise Fremdfinanzierung. Insgesamt gelingt die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern von Renditeobjekten zwar zunehmend, ist aber im Hinblick auf die unsichere zukünftige Zinsentwicklung noch nicht abgeschlossen.

Mietniveau steigt weiterhin

Im Allgemeinen herrscht ein solides Angebot an Mehrfamilienhäusern, wobei insbesondere Liegenschaften mit günstigem Mietzins bzw. hohem Sanierungsstau derzeit nur mit deutlich grösserem Aufwand zu verkaufen sind. Einerseits gibt es für diese Objekte nur wenige Interessenten, andererseits orientieren sich die Renditeerwartungen der Eigentümerschaft an den Verkaufspreisen des Vorjahres und sind damit in der aktuellen Marktlage zu ambitioniert. 

Die starke Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt durch Zuzug sowie die Entscheidung gegen Wohneigentum und für das Wohnen zur Miete tragen zu einem sukzessiven Anstieg des Mietniveaus bei. Zudem treten in Folge des gestiegenen Referenzzinssatzes Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen in Kraft. Dieser Umstand wird auch im Verlauf des Jahres 2024 das Mietpreiswachstum befördern. Insgesamt ist daher, sowohl bei Neuvermietungen als auch bei bestehenden Mietverhältnissen, bis auf Weiteres mit deutlichen Anstiegen des Mietzinses zu rechnen. Dieser Umstand macht Investitionen in Renditeobjekte weiterhin lohnenswert.

Wie wird sich der Markt entwickeln?

Die Teilnehmer auf dem Wohn- und Geschäftshausmarkt gewöhnen sich zunehmend an das veränderte Marktumfeld. Nachdem die Vermarktungszeiten zuletzt angestiegen waren, beginnt der Preisfindungsprozess mittlerweile wieder reibungsloser zu funktionieren. Hinsichtlich des Transaktionsgeschehens ist daher zu erwarten, dass das Jahr 2024 stärker ausfällt als das Vorjahr. 

Nach dem Abschluss von Portfoliobereinigungen ist insbesondere bei institutionellen Akteuren mit Bestandserweiterungen zu rechnen. Insgesamt sind das erhöhte Zinsniveau, die folglich erschwerten Finanzierungsbedingungen sowie die gestiegenen Renditen jedoch Erscheinungen, die das Marktgeschehen nicht nur über die kommenden Monate, sondern über die kommenden Jahre hinweg beeinflussen werden. Ein Rückgang auf das Niedrigzinsniveau von Anfang 2022 ist mittelfristig nicht absehbar.