Mehrfamilienhäuser in der Schweiz

Leitzinssenkungen stärken die Kaufbereitschaft

Am Schweizer Markt für wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen hat sich in den vergangenen Jahren einiges getan. Inzwischen konnte sich der Immobilienmarkt von hohen Inflationsraten und Leitzinsen erholen. Mehrfamilienhäuser in der Schweiz bilden daher eine attraktive Assetklasse, wenngleich es weiterhin Herausforderungen gibt.

Vor rund vier Jahren wurde der Höchstwert des Anstiegs der Inflationsrate erreicht. Im August 2022 lag die Teuerungsrate für Konsumgüter in der Schweiz bei 3,5 %. Um dem entgegenzuwirken, wurde der Leitzins über die Jahre sukzessive gesenkt und erreichte im Juni 2025 die 0,00 Prozentmarke, die bis heute auf dem Niveau verharrt. Das Vorgehen der Schweizerischen Nationalbank zeigt Wirkung: die Inflationsrate sank bis im Mai 2025 auf den Tiefstwert von – 0,1 % seit über vier Jahren. Seitdem befindet sich die Teuerungsrate in einem Korridor zwischen 0,0 bis 0,3 % (Stand März 2026). Dadurch ist die Attraktivität von Wohn- und Geschäftshäusern als Kapitalanlage wieder gestiegen. Insbesondere bei privaten Anlegern ist eine erhöhte Kaufbereitschaft festzustellen, wenngleich mit Beginn des Nahost-Konflikts Ende Februar 2026 eine weitere geopolitische Herausforderung hinzukommt.

Marktwerte für Mehrfamilienhäuser gestiegen

Dass die Assetklasse Mehrfamilienhaus weiterhin attraktiv ist, spiegelt sich auch in den Marktwerten wider. Nach den Preiskorrekturen im Jahr 2023 sind seit Beginn des Jahres 2024 die Marktwerte für wohnwirtschaftliche Liegenschaften wieder kontinuierlich gestiegen. Im ersten Halbjahr 2025 lag der durchschnittliche Marktwert eines Schweizer Mehrfamilienhauses bei 6.040 CHF/m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Steigerung von 10,7 %. Für das Jahr 2026 werden moderat steigende bis stabile Marktwerte erwartet. Die Wachstumsdynamik aus dem Vorjahr wird jedoch nicht erreicht. Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2026 schwächt sich daher ab und liegt bei rund 6,6 % (Stand März 2026).

Wohnraumnachfrage versus Verfügbarkeit

Ebenfalls positiv für den Mehrfamilienhausmarkt sind die Fundamentaldaten. Die Nachfrage auf dem Mietmarkt ist hoch. Die Bevölkerung in der Schweiz wächst, und zwar in allen Kantonen. Ende 2024 lebten rund 9.051.000 Menschen in der Schweiz. Das sind +1,0 % mehr als im Vorjahr. Der Grund ist die hohe Zuwanderung: 2024 sind knapp 213.000 Menschen in die Schweiz eingewandert. Bis zum Jahr 2040 wird mit einer weiteren Zunahme der Bevölkerung und Haushalte gerechnet, was einen erhöhten Bedarf an Wohnraum bedeutet. Prognostiziert werden rund 10 % zusätzliche Mietwohnungen bis 2040. 

Das Angebot an Wohnraum ist aktuell aber sehr begrenzt. Die Leerstandsquote von 1,00 % für die Gesamtschweiz im Jahr 2025 verdeutlicht dies. Des Weiteren kann die Bautätigkeit der zunehmenden Nachfrage nicht ausreichend nachkommen. Zwar konnten im ersten Halbjahr 2025 rund 22.000 Wohnungen gebaut werden, dennoch wird für das Gesamtjahr erwartet, dass die erforderlichen 50.000 Fertigstellungen pro Jahr voraussichtlich nicht erreicht werden.

Wie entwickeln sich die Mieten?

Eine Folge des knappen Wohnungsangebots sind steigende Angebotsmieten. 2024 sind die Angebotsmieten im Durchschnitt um 4,7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Das ist der größte Anstieg seit 25 Jahren. Auch im Jahresverlauf 2025 ist eine Zunahme der durchschnittlichen Angebotsmieten zu beobachten, wenngleich sich die Dynamik etwas abgschwächt hat. Bei den Bestandsmieten vollzog sich 2024 ebenfalls eine positive Entwicklung. Dies wurde begünstigt durch das Anheben des Referenzzinssatzes im Vorjahr. Im März 2025 ist der Referenzzinssatz jedoch von 1,75 auf 1,50 % gesunken und im September 2025 ist der Zinssatz abermals gesunken auf 1,25 %. Daher könnten die Bestandsmieten in den weiteren Monaten etwas sinken. Bei den Angebotsmieten ist hingegen weiter mit moderaten Zuwächsen zu rechnen.

Wie wird sich der Markt 2026 entwickeln?

Auch im Jahr 2026 wird die Nachfrage nach Wohnraum auf einem hohen Niveau bleiben, wenngleich die Nettozuwanderung im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich leicht abnimmt. Demgegenüber steht ein nach wie vor knappes Angebot an Wohneinheiten, was die Angebotsmieten moderat steigen lassen dürfte. Bestandsmieten hingegen werden sich 2026 aufgrund der Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Vorjahr voraussichtlich rückläufig entwickeln und Mieter entlasten.

Bei den Preisen, die 2025 ein hohes Niveau erreicht haben, ist im Folgejahr mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen. Der Preis eines Objekts hängt jedoch stark von der Energieeffizienz ab. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in einem energetisch schlechten Zustand müssen Preisabschläge hinnehmen, während Topobjekte sogar Preissteigerungen erzielen können. Hohe Preiszuwächse wie im Vorjahr bleiben 2026 aber aus und der Fokus liegt in der Bestandsoptimierung. Das Risiko von Leerständen ist aber äußerst gering, sodass Mehrfamilienhäuser meist stabile Cashflows garantieren und nach wie vor eine sichere Assetklasse bleiben.