Mehrfamilienhäuser in der Schweiz als Kapitalanlage


Der Marktreport für die gesamte Schweiz 2021/22
Zu den lokalen Marktberichten

Mehrfamilienhäuser in der Schweiz als Kapitalanlage


Der Marktreport für die gesamte Schweiz 2021/22
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Engel & Völkers Mehrfamilienhaus Schweiz

Mehrfamilienhaus Schweiz

Wer in der Schweiz investieren möchte, findet eine gute Option im Kauf von Mehrfamilienhäusern. Sie sind eine beständige Kapitalanlage mit Wertsteigerungspotential und haben somit Aussicht auf eine gute Rendite. Ausschlaggebend für die Rentabilität sind Faktoren wie die Lage, die Substanz des Hauses sowie die Umgebung. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 


Interaktive Grafik und Download der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafik die verschiedenen Schweizer Städte/Kantone und Regionen. Mit einem Klick auf den gewünschten Standort erfahren Sie u.a. die jeweiligen Marktwerte und Renditen. Ausserdem können Sie alle lokalen Marktberichte als PDF downloaden.

1. Wohninvestments weiterhin beliebt

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlageform in der Schweiz. Jedoch sollten Investierende den regionalen Markt und die Immobilien genau prüfen. Der Marktbericht von Engel & Völkers Commercial bietet erste Anhaltspunkte und liefert Daten zu der Entwicklung von Wohnungsangebot und Mietnachfrage. Im Fokus stehen dabei sowohl Wohnungsgrössen und der zeitgemässe energetische Zustand von Mietwohnungen als auch Aspekte für die eigene Anlagestrategie im Immobilienbereich auf mehreren räumlichen Ebenen: Dazu zählen die  Betrachtung der Marktentwicklung des Gesamtmarkts Schweiz, wichtige Eckdaten zu Grossregionen sowie die regionale und lokale Analyse einzelner Städte und kleiner Regionen.




2. Vielfältige Anlagemöglichkeiten in allen Regionen

In der Schweiz besteht eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Investments in Mehrfamilienhäuser (MFH). Geringe Kapitalmarktzinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten befeuern die Nachfrage nach Wohninvestments. Dies führte zu einer kurzfristigen Renditekompression, die jedoch sicherheitsorientierte Investierende weiterhin in Kauf nehmen. Auch das in der Presse betitelte Rekordhoch an leer stehenden Wohnungen relativiert sich schnell bei einem landesweiten Durchschnitt von knapp 3 %. Diese Grössenordnung befindet sich im Rahmen einer natürlichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Mietmarktes. 


Der Leerstand ist auch das Resultat einer hohen Neubautätigkeit im Wohnungsbereich in den letzten Jahren. Allerdings sind bereits 2019 fast 10 % weniger Wohnungen als 2018 erstellt worden. Und auch künftig ist ein Rückgang an Neubauwohnungen zu erwarten, da das Volumen der Neubaugesuche 2020 mit 11,2 Mrd. CHF um 6.4 % geringer ausfiel als der Dreijahresdurchschnitt zuvor. Gleichzeitig wird in fast allen betrachteten Regionen für die kommenden Jahre eine Zunahme der Haushaltsanzahl prognostiziert. Daher wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin hoch bleiben.

3. Mehrfamilienhäuser erwirtschaften stabile Renditen

In der «Grafik Renditen Mehrfamilienhäuser versus Kapitalmarktredite» ist erkennbar, dass MFH in der Schweiz in den letzten 10 Jahren durchschnittlich 8.5 % Gesamtrendite erwirtschafteten. Die Cashflow-Rendite ist leicht abnehmend, liegt aber mit 3.0 % in 2020 immer noch deutlich über der Rendite der Obligationen der Eidgenossenschaften. Die Wertänderungsrendite und Gesamtrendite schwanken stärker, fallen aber rückblickend immer deutlich positiv aus. Die Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank im Jahr 2015 hat zu einem anhaltenden Run der Investierenden auf MFH und weiteren Preisanstiegen geführt.


2020 lag die Gesamtrendite für MFH im Schweizer Durchschnitt bei 4.8 %. Die höchsten Gesamtrenditen erwirtschafteten 2020 MFH in der Region Zürich mit 7.1 %, der Region Basel mit 4.4 % und den Regionen Genfersee und Ostschweiz mit je 3.5 %. Die Spitzenpreise für sehr gute Lagen verzeichnen die Städte Zürich 22’500 CHF/m², Winterthur und Lugano mit je 13’000 CHF/m² sowie der Kanton Zug mit 14’000 CHF/m². Bei den detailliert betrachteten Städten und Kantinen sind die Einstiegspreise in der Ostschweiz mit bis zu 7’600 CHF/m² in St. Gallen und 7’500 CHF/m² in Chur sowie im Kanton Thurgau mit 7’200 CHF/m² hingegen noch relativ erschwinglich.

Renditen Mehrfamilienhäuser versus Kapitalmarktrenditen


 Hamburg
- Renditen MFH vs. Kapitalmarktrenditen

Entwicklung der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser

 Hamburg
- Entwicklung der Marktwerte

4. Regionale Marktwertänderungen über 45 Prozent

Die Marktwerte von MFH in der Schweiz sind in den letzten fünf Jahren nicht gleichmässig gestiegen – zur besseren Vergleichbarkeit wurden in der Schweizer Karte die Wertsteigerungen nach Mobilitätsregionen (MS-Region = Mobilité Spatiale, siehe Glossar) ausgewiesen. In sieben MS-Regionen, darunter Zürich, Basel, Winterthur und Zug, betrug der Wertzuwachs der MFH über 45 %. Aber auch in den anderen städtischen Regionen wie Luzern, Chur und St. Gallen sind Steigerungen von 30 % und mehr festzustellen. Objekteigentümer_innen in Regionen, die in den letzten fünf Jahren keinen Marktwertzuwachs verbuchen konnten, erwirtschafteten dennoch durch Mieteinnahmen Cashflow-Rendite. 


Lokale Märkte: Grösste Preissteigerungen in Zürich und Luzern


Bei der detaillierten Analyse der Städte und kleinräumiger Regionen (siehe «Einzelne Märkte im Überblick» ab Seite 28) sind die deutlichsten  Preissteigerungen bei MFH im Vergleich zu den vergangenen Jahren in der Stadt Zürich und dem Kanton Luzern zu verzeichnen. Auch in Bern, Schaffhausen und Winterthur werden Steigerungen registriert. Stabil geblieben sind im ersten Halbjahr 2021 die Preise in den Städten Aarau, Chur und Solothurn sowie in den Kantonen Basel-Landschaft, Basel-Stadt und Schwyz. Preisrückgänge gab es in St. Gallen und im Kanton Thurgau. Für St. Gallen werden zukünftig steigende Preise für mittlere und einfache Lagen erwartet. Die höchsten Bruttorenditen der betrachteten Städte und Kantone in guter Lage erzielten Aarau, Solothurn und Lugano (je (5.0 %), Ascona (4.7 %) und der Kanton Schwyz (4.4 %).

Haushaltsprognose 2030

 Hamburg
- Haushaltsprognose 2030

5. Beeinflusst Homeoffice den Wohnungsmarkt?

Durch die Corona-Pandemie waren viele Unternehmen und Angestellte temporär gezwungen, Arbeitsplätze ganz oder teilweise ins Homeoffice zu verlagern. Selbst wenn der Grossteil aktuell wieder an den Büroarbeitsplatz zurückgekehrt ist, hat dies bei einigen Arbeitgebenden und Arbeitnehmenden zu neuen Standortpräferenzen geführt. So erfordert ein angenehmes Arbeiten im Homeoffice mehr Platz, idealerweise in einem häuslichen Arbeitszimmer in den eigenen vier Wänden. Zudem sind viele Arbeitnehmer_innen bereit längere Strecken zur Arbeit zurückzulegen, wenn sie nicht an jedem Wochentag ins Büro kommen müssen. 


Bei hohen Mieten und knappem Angebot werden so einige Homeoffice-Beschäftigte mittelfristig auch auf Regionen ausweichen, die etwas weiter vom Unternehmensstandort entfernt liegen. Für einige Arbeitnehmer_innen werden auch gut erreichbare Orte interessant, von denen aus sich gut im Homeoffice arbeiten lässt. Da in diesen Regionen nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise erschwinglicher als in den Kernstädten sind, dürfte der Eigentumswohnmarkt stärker als der Mietwohnungsbereich profitieren. Der Homeoffice-Trend wird in angespannten Mietmärkten voraussichtlich weder zu einer geringeren Nachfrage noch zu sinkenden Mieten führen. Andererseits wird der Trend auch nicht zu einer deutlichen Nachfrage nach Mietwohnungen in Standorten mit einem Überangebot führen.

6. Wie bedrohlich ist ein steigender Leerstand bei Mietwohnungen?

Der Leerstand an Mietwohnungen ist in der Schweiz in den letzten Jahren auf 2.7 % (Stand 2020) gestiegen. Stellt dies eine nachhaltige Gefahr für Investierende in MFH in der Schweiz dar? Dazu sollten Investierende drei Punkte genauer betrachten: Wo genau ist der Leerstand zu verorten? Der Wohnungsleerstand ist in der Schweiz sehr ungleich verteilt. So wurden in den letzten Jahren überproportional viele MFH in Regionen gebaut, in denen Grundstücke und Baurecht verfügbar, aber die Nachfrage gering war. So ist im Kanton Zürich der Leerstand in den letzten Jahren gefallen und nicht gestiegen. Entsprechend sagt der Durchschnittswert des schweizweiten Leerstands nichts über lokale Mietmärkte aus. 


Zweitens: Wie sieht der Leerstand in Relation zum Bestand aus? Auch wenn sich der Leerstand in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt hat, so erfolgte der Anstieg auf einem extrem niedrigen Niveau und zeigt auch jetzt immer noch einen im internationalen Vergleich geringen Prozentsatz. Erst ab Werten von über 5 % wird Leerstand als problematisch angesehen. Doch ein solcher Wert ist in der Zukunft eher nicht zu erwarten. 

Und drittens: Wie wird sich die Nachfrage zukünftig entwickeln? Das Angebot an Neubau-Mietwohnungen lässt sich kurz- bis mittelfristig durch eingereichte Neubau-Gesuche abschätzen. Hier lag das Volumen 2020 mit 11,2 Mrd. CHF bereits um 6.4 % niedriger als der Dreijahresdurchschnitt zuvor. Noch wichtiger ist allerdings die Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Bevölkerungszahl der Schweiz ist in den letzten Jahren gestiegen und Prognosen des Bundesamtes für Statistik (BFS) gehen von einem weiteren Wachstum in den kommenden Jahrzehnten aus. Die im internationalen Vergleich extrem niedrige Wohneigentumsquote von unter 40 % lässt darauf schliessen, dass ein Grossteil des Zuwachses den Mietwohnungsmarkt betrifft. Zudem erfolgt das Wachstum durch Zuzug von aussen und neu Zugezogene fragen eher nach Mietwohnungen als nach Eigentumsimmobilien. Noch höher wird der Anstieg der Haushalte prognostiziert. Dies betrifft die gesamte Schweiz bis zum Jahr 2030.

7. Schweizweiter Anstieg der Haushaltszahlen bis 2030

In der gesamten Schweiz wird ein Anstieg der Haushaltszahlen bis 2030 erwartet. Mit besonders starken Haushaltseinnahmen in den kommenden 10 Jahren wird in den MS-Regionen rund um Zürich, Aarau und Genfersee gerechnet (über 15 %). Doch auch in fast allen anderen Regionen wird die Haushaltsanzahl um über 5 % zunehmen. 


Fazit: Zukünftig steigende Haushaltszahlen gewährleisten voraussichtlich eine gutes Nachfragepotenzial an Mietwohnungen. Da dies neben dem Bevölkerungswachstum vor allem in sinkenden Haushaltsgrössen begründet ist, steigt in den kommenden Jahren vor allem der Bedarf an Wohnungen für Ein- bis Zweipersonenhaushalte.

8. Lokale Marktberichte: Was kosten Mehrfamilienhäuser in verschiedenen Schweizer Städten/Kantonen und Regionen?

9. Glossar

Nachfolgend finden Sie wissenswerte Hinweise und Erläuterungen zu den in diesem Marktbericht verwendeten Begriffen, Grafiken und Kennzahlen.


Wohn- und Geschäftshaus (WGH): Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier Wohn einheiten, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehr familienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z. B. Ladenflächen im Erdgeschoss oder medizinische Praxen. Im Objekt dominiert jedoch der Wohncharakter. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.


Einteilung Regionen: Die Einteilung der Regionen erfolgt nach einer raumanalytischen Zuordnung nach Fahrländer Partner (FPRE). Bei der Regionalisierung von FPRE sind funktionale und morphologische Kriterien ausschlaggebend.

MS-Regionen: MS = Mobilité Spatiale. Die 106 MS- Regionen zeichnen sich durch eine gewisse räumliche Homogenität aus und gehorchen dem Prinzip von Kleinarbeitsmarktgebieten mit funktionaler Orientierung auf Zentren. Einzelne MS-Regionen sind kantonsübergreifend.

Marktwerte: Zur regionsübergreifenden Vergleichbarkeit sind die Veränderungen der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser nach Mobilitätsregionen (MS-Region = Mobilité Spatiale) dargestellt.


Haushaltsprognose: Die Haushaltsprognose erfolgt nach einem Prospektivmodell 2020 von Fahrländer Partner (FPRE).

Rendite: Abgebildet wird die Renditeentwicklung für Mehrfamilienhäuser. Dabei setzt sich die Gesamtrendite aus der direkten (Cashflow-) und der indirekten (Wertänderungs-)Rendite zusammen. Die Angaben stammen von Fahrländer Partner (FPRE).


Lagekarte einzelne Standorte: Das Stadtgebiet wird nach Einschätzung von Engel & Völkers Commercial in vier Lagekategorien differenziert: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien kann es zu weiteren Abgrenzungen von Mikrolagen kommen, die aber aufgrund der Darstellungstiefe nicht berücksichtigt werden konnten. Bewertet werden im Wesentlichen Wohn- und Geschäftshauslagen.


Bruttorendite: Zur Berechnung der Bruttorendite wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis dividiert. Dieser Richtwert gibt einen ersten Anhaltspunkt, um die verfügbaren Objekte am Markt zu sondieren und miteinander zu vergleichen. Allerdings ist zu bedenken, dass hier die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie Instandsetzungs- und Sanierungskosten ausgenommen sind.

Trendpfeil: Der Trendpfeil gibt die Einschätzung von Engel & Völkers Commercial für den jeweils lokal betrachteten Markt für das Gesamtjahr 2021 und das erste Halbjahr 2022 an.


Kennzahlen: Die Bevölkerungszahlen basieren auf den Angaben vom Bundesamt für Statistik (BFS, Stand 31.12.2020).

Die Zahlen der Privathaushalte basieren auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 2019).

Die Kaufkraft bezeichnet das in einem Jahr verfügbare Pro-Kopf-Einkommen (Nettoeinkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung einer Region. Die Angaben stammen von GfK SE aus dem Jahr 2021.

Die Kennzahl Neubau Wohnungen gibt die Anzahl aller neu erstellten Wohneinheiten an und basiert auf den Angaben der Bau- und Wohnbaustatistik, die vom Bundesamt für Statistik publiziert werden (BFS, Stand 2019).


Der Leerstand zeigt die absolute Anzahl an leerstehenden Mietwohnungen am Markt. Der Leerstand und die Leerstandsquote basieren auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 2020) sowie Modellierungen von Fahrländer Partner (FPRE).


Der Nettomietzins zeigt den reinen Mietzins ohne Betriebskosten. Die Angaben basieren auf den Datenbanken der Wüest Partner AG und werden als Jahresangabe registriert (CHF/m²/Jahr). Auf den Seiten zu den einzelnen Standorten wird der Nettomietzins tabellarisch für eine Auswahl an Quartieren und Gemeinden dargestellt (Auswertungszeitraum erstes Halbjahr 2021). Wenn nicht anders beschrieben, beziehen sich die Angaben zum Nettomietzins in diesem Marktbericht auf Bestandswohnungen.

Die Angebotsziffer basiert auf Angaben der Wüest Partner AG und zeigt das prozentuale Verhältnis zwischen der Anzahl angebotener Immobilien bzw. Flächen und dem Bestand (Stand 2021).


Die Mietpreisveränderung basiert auf Angaben der Wüest Partner AG (Stand 2. Quartal 2021).


Die Anzahl der Mietwohnungen im Bestand basiert auf Angaben der Wüest Partner AG (Stand 2019).


Die Wohneigentumsquote ist das Verhältnis der von Eigentümer_innen selbst bewohnten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand. Sie unterscheidet sich deutlich nach Kantonen und fällt in ländlichen Kantonen deutlich höher aus als in Kantonen mit städtischen Ballungszentren. Die Quote basiert auf Angaben vom Bundesamt für Wohnungswesen, Schweizerische Eidgenossenschaft (Datenstand 2019).

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