Mehrfamilienhaus Schweiz

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlageform in der Schweiz. Jedoch sollten Investierende den regionalen Markt und die Immobilien genau prüfen. Hier finden Sie erste Anhaltspunkte und Daten zu der Entwicklung von Wohnungsangebot und Mietnachfrage. Im Fokus stehen dabei sowohl Wohnungsgrössen und der zeitgemässe energetische Zustand von Mietwohnungen als auch Aspekte für die eigene  Anlagestrategie im Immobilienbereich auf mehreren räumlichen Ebenen: Betrachtung der Marktentwicklung des Gesamtmarkts Schweiz, wichtige Eckdaten zu Grossregionen sowie regionale und lokale Analyse einzelner Städte und kleiner Regionen. 

Interaktive Grafik und Download der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafik die verschiedenen Schweizer Städte/Kantone und Regionen. Mit einem Klick auf den gewünschten Standort erfahren Sie u.a. die jeweiligen Marktwerte und Renditen. Ausserdem können Sie alle lokalen Marktberichte als PDF downloaden.

In der Schweiz hat der wirtschaftliche Aufschwung nach den Folgen der Pandemie viel rascher und kräftiger eingesetzt als erwartet, sodass die wirtschaftliche Leistung heute bereits deutlich über dem Vorkrisenniveau liegt. In der Immobilienwirtschaft richtet sich die Aufmerksamkeit seit Mitte 2022 verstärkt auf das Thema Zinswende. Die Inflation dürfte nach Meinungen von Expertinnen und Experten höher ausfallen, als noch zu Beginn des Jahres 2022 erwartet. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern seien die Szenarien jedoch immer noch moderat. Die Verbraucherpreise sind im Juni 2022 im Jahresvergleich um 3,4% gestiegen. Für die Schweiz ist das zwar die höchste Rate seit 1993, liegt aber im Vergleich mit den 8,6% im Euroraum deutlich tiefer. Nach der in der Eurozone üblichen Berechnung des harmonisierten Verbraucherpreisindex liegt die Inflationsrate in der Schweiz sogar nur bei 3,2%.

Früher Zinsschritt mit Wirkung

Dank dem überraschend frühen Zinsschritt Mitte Juni und der Bereitschaft der Schweizerischen Nationalbank (SNB) den Franken aufzuwerten, stehen laut Marktfachleuten die Chancen gut, dass die Inflation hierzulande vergleichsweise tief bleibt, ohne dass die Wirtschaft stark gebremst wird. Ein wesentlicher Grund ist die nach wie vor starke Währung. Zudem profitiert die Schweiz von hohen Importzöllen auf Lebensmittel und Agrarprodukte sowie bei Strom und Gas von Preiskontrollen. Wie sich die Inflation in der Schweiz weiterentwickelt, wird entscheidend von den weiteren Verläufen der Energiepreise, der Lieferengpässe und dem Wechselkurs des Schweizer Frankens abhängen.

Mehrfamilienhäuser erwirtschaften attraktive Renditen

Der Zinsentscheid der SNB im Juni 2022 hat kurzfristigen Zinsen wieder etwas Auftrieb gegeben und sich auch auf die Bewertung von Renditeliegenschaften ausgewirkt. Trotzdem hat sich aus dem Blickwinkel der Anlegenden die Attraktivität von Renditeliegenschaften nur marginal verändert. Im Vergleich zu der Verzinsung von sicherheitsorientierten Kapitalmarktrenditen wie Bundesobligationen/Staatsanleihen sind die Renditen bei Mehrfamilienhäusern deutlich  attraktiver (siehe Abbildung „MFH-Renditen versus Kapitalmarktrenditen“). 

Ungebrochen hohe Nachfrage seitens der Investierenden

Die hohe Liquidität der Investierenden prägt weiterhin unmittelbar die Preisentwicklung und das -niveau. Das Vertrauen auf attraktive Total Returns und weiterhin steigende Liegenschaftswerte sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Zwar sind die Finanzierungszinsen gestiegen, jedoch wird der Realzins durch die Inflation wieder gedrückt. Neben institutionellen Investoren spekulieren zunehmend auch private Anlegende durch den Einsatz flexibler Finanzierungszinsen auf zukünftig wieder fallende Zinsen. Dies ist durchaus sinnvoll, wenn das Risiko von Hochzinsphasen nicht zu Zahlungsschwierigkeiten führt. 

Gefragte Mietwohnungen

Die Schweizer Bevölkerung ist 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 0,8% weiter gewachsen. In den zurückliegenden zwölf Monaten war der Wanderungssaldo der ausländischen Bevölkerung in der Schweiz mit 44’839 positiv. Die Zuwanderungen verstärken ebenfalls die ohnehin gestiegene Nachfrage nach  Mietwohnungen. Die Zahl der Haushalte steigt ebenfalls zügig. Massgeblich verantwortlich ist neben den bekannten demografischen Gründen insbesondere der verstärkte Trend zur Individualisierung. Die Zunahme von Einpersonenhaushalten sorgt für eine gesteigerte Nachfrage nach kleineren Wohnungen.

Seit 2015 ist nach Analysen der Wüest Partner AG die mittlere Miete der inserierten Wohnungen jedes Jahr leicht gesunken. Das laufende Jahr dürfte laut der Untersuchung diesbezüglich eine Trendwende einläuten. Im zweiten Quartal 2022 sind die durchschnittlichen Schweizer Angebotsmieten im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,6% gestiegen. Diese Entwicklung ist begründet durch das Bevölkerungswachstum und die damit verbundene Nachfrage nach Wohnraum. Die abnehmende Anzahl an inserierten Wohnungen (–15,4%) im gleichen Zeitraum deutet auf ein kleineres Wohnungsangebot hin. 

Wertzuwachs in den Regionen 

Kaufpreise in den lokalen Märkten auf hohem Niveau 

Nachfolgend finden Sie wissenswerte Hinweise und Erläuterungen zu den in diesem Marktbericht verwendeten Begriffen, Grafiken und Kennzahlen.

Wohn- und Geschäftshaus (WGH): Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier Wohneinheiten, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. Ladenflächen im Erdgeschoss oder medizinische Praxen. Im Objekt dominiert jedoch der Wohncharakter.Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

Einteilung Regionen: Die Einteilung der gesamten Schweiz in acht Regionen erfolgt gemäss einer raumanalytischen Zuordnung nach Fahrländer Partner
Raumentwicklung (FPRE). Bei der Regionalisierung von FPRE sind funktionale und morphologische Kriterien ausschlaggebend. MS-Regionen: MS = Mobilité Spatiale. Die 106 MSRegionen zeichnen sich durch eine gewisse räumliche Homogenität aus und gehorchen dem Prinzip von Kleinarbeitsmarktgebieten mit funktionaler Orientierung auf Zentren. Einzelne MS-Regionen sind kantonsübergreifend. 

Marktwerte: Die Marktwerte basieren auf dem Bewertungs- und Analysesystem IMBAS von FPRE. Zur regionsübergreifenden Vergleichbarkeit sind die Veränderungen der Marktwerte für Mehrfamilienhäuser nach Mobilitätsregionen (MS-Region = Mobilité Spatiale) dargestellt. 

Haushaltsprognose: Die Haushaltsprognose erfolgt nach einem Prospektivmodell 2020 von FPRE. 

Renditeentwicklung (Abb. S. 10-31): Abgebildet wird die Renditeentwicklung für Mehrfamilienhäuser. Dabei setzt sich die Gesamtrendite aus der direkten (Cashflow-) und der indirekten (Wertänderungs-)Rendite zusammen. Die Angaben stammen von FPRE.

Lagekarte lokale Standorte: Das (Stadt-)gebiet wird nach Einschätzung von Engel & Völkers Commercial in vier Lagekategorien differenziert: sehr gute
Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien kann es zu weiteren Abgrenzungen von Mikrolagen kommen, die aber aufgrund der Darstellungstiefe nicht berücksichtigt werden konnten. Bewertet werden im Wesentlichen Wohn- und Geschäftshauslagen. 

Bruttorendite: Zur Berechnung der Bruttorendite wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis dividiert. Dieser Richtwert gibt einen ersten Anhaltspunkt, um die verfügbaren Objekte am Markt zu sondieren und miteinander zu vergleichen. Allerdings ist zu bedenken, dass hier die nicht  umlagefähigen Betriebskosten sowie Instandsetzungs- und Sanierungskosten ausgenommen sind. 

Trendpfeil: Der Trendpfeil gibt die Einschätzung von Engel & Völkers Commercial für den jeweils lokal betrachteten Markt für das Gesamtjahr 2022 und das erste Halbjahr 2023 an. 

Kennzahlen: 

Die Bevölkerungszahlen basieren auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 31.12.2021). 

Die Zahlen der Privathaushalte basieren auf den Angaben des Bundesamts für Statistik BFS (Stand 2020). Kaufkraft bezeichnet das in einem Jahr verfügbare Pro-Kopf-Einkommen (Nettoeinkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung einer Region. Die Angaben stammen vom Marktforschungsinstitut GfK SE aus dem Jahr 2022. Die Anzahl der neu erstellten Wohnungen bezieht sich auf Wohnungen in  Mehrfamilienhäusern und basiert auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 2020). 

Die Neubauquote ergibt sich aus dem Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) und Modellierungen von FPRE. Der Leerstand beziffert die absolute Anzahl an leerstehenden Mietwohnungen am Markt Leerstand und Leerstandsquote basieren auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 2021) sowie Modellierungen von FPRE. 

Der Nettomietzins beziffert den reinen Mietzins ohne Betriebskosten. Die Angaben basieren auf den Datenbanken der Wüest Partner AG und werden als Jahresangabe registriert (CHF/m²/Jahr). Auf den Seiten zu den einzelnen Standorten wird der Nettomietzins tabellarisch für eine Auswahl an Quartieren und Gemeinden dargestellt (Auswertungszeitraum 1. Halbjahr 2022). Wenn nicht anders beschrieben, beziehen sich die Angaben zum Nettomietzins in diesem Marktbericht auf Bestandswohnungen. 

Die Angebotsziffer basiert auf Angaben der Wüest Partner AG und zeigt das prozentuale Verhältnis zwischen der Anzahl angebotener Immobilien bzw. Flächen und dem Bestand (Stand 2. Quartal 2022).

Die Mietpreisveränderung basiert auf Angaben der Wüest Partner AG (Stand 2. Quartal 2022). 

Die Anzahl der Mietwohnungen im Bestand basiert auf Angaben der Wüest Partner AG (Stand 2020). 

Die Wohneigentumsquote ist das Verhältnis der von Eigentümer und Eigentümerinnen selbst bewohnten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand. Sie basiert auf den Angaben des Bundesamts für Statistik (BFS, Stand 2020). 

Das Konsumpotenzial pro Haushalt wird ausgehend vom Reineinkommen abzüglich u. a. Steuern, Gebühren und Wohnkosten im Detailhandelsmodell von FPRE ermittelt (Stand 2018). 

Die Steuerbelastungen für Familien (mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 100’000) und für Ledige (steuerpflichtige Person, Bruttoarbeitseinkommen CHF 70’000) basieren auf Angaben der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) sowie Modellierungen von FPRE (Stand 2021).