Ein Testament allein reicht nicht – wie man Immobilien steueroptimiert und streitfrei vererbt

​7. Mai 2025 | Eine Immobilie zu vererben, klingt einfach: Testament aufsetzen, Vermögen übertragen, fertig. Doch die Realität ist komplexer – besonders, wenn erhebliche Werte im Spiel sind. Auf unserer Veranstaltung „Immobilien smart vererben“ zeigten die Notare Axel Sawal und Dominik Schüller, warum klassische Lösungen wie das „Berliner Testament“ oft nicht ausreichen – und wie kluge Nachfolgeplanung aussehen kann.

Immobilien sind oft der wertvollste Teil des Privatvermögens. Wer nicht rechtzeitig vorsorgt, verschenkt Chancen, um erhebliche Steuerersparnisse zu erzielen oder Erben vor unnötigen Belastungen zu schützen. Gerade das weit verbreitete „Berliner Testament“ birgt Risiken, wenn es um den Erhalt von Freibeträgen oder die Nutzung von Gestaltungsspielräumen geht.

Axel Sawal und Dominik Schüller stellten auf der Veranstaltung konkrete Handlungsoptionen vor, um Immobilien smarter zu vererben – und Streit sowie Steuerfallen zu vermeiden.

Das Problem mit dem klassischen „Berliner Testament“

Bei einem „Berliner Testament“ setzen sich Ehepartner – oder auch eingetragene Lebenspartner – gegenseitig als Alleinerben ein; die Kinder erben erst nach dem Tod des zuletzt Verstorbenen. Was einfach und praktisch klingt, kann erhebliche steuerliche Nachteile haben:

Zum einen bleiben die Freibeträge der Kinder (400.000 Euro pro Kind und 10 Jahren) beim ersten Erbfall ungenutzt, was zu einer höheren Steuerlast beim zweiten Erbfall führt. Zum anderen können Pflichtteilsansprüche der Kinder die finanzielle Situation des überlebenden Ehepartners belasten. Außerdem wird das gesamte Vermögen beim zweiten Erbfall noch einmal voll versteuert – häufig zu hohen Steuersätzen.

Sawal und Schüller verdeutlichten diese Problematik anhand eines Rechenbeispiels: Bei einem Vermögen von 3 Millionen Euro können über 1 Million Euro Erbschaftsteuer anfallen, wenn keine vorausschauende Gestaltung erfolgt.

Schenkung mit Nießbrauch als smarter Weg

Eine attraktive Alternative zur klassischen Vererbung ist die lebzeitige Übertragung der Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Dabei behält der Schenker wichtige Rechte:

• Die steuerlichen Freibeträge können optimal genutzt werden, da jede Schenkung die Freibeträge neu eröffnet.
• Der Schenker behält das Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder Erträge daraus zu ziehen.
• Der Wert des Nießbrauchs wird bei der Schenkung steuermindernd berücksichtigt, was die Bemessungsgrundlage für die Steuer reduziert.

Zusätzlich kann alle zehn Jahre eine weitere steuerfreie Schenkung erfolgen, was langfristig erhebliche Vermögenswerte innerhalb der Familie sichern kann.

Weitere Gestaltungsinstrumente für eine kluge Nachfolge

Neben der lebzeitigen Übertragung mit Nießbrauch stellten die Referenten weitere Gestaltungsinstrumente vor, die helfen können, Immobilienvermögen optimal zu übergeben:

Supervermächtnisse bieten die Möglichkeit, Pflichtteilsansprüche gezielt zu steuern und Erbstreitigkeiten zu vermeiden.

Teilungsanordnungen im Testament helfen, klare Regelungen für die Aufteilung von Immobilienvermögen unter mehreren Erben zu schaffen.

Eheverträge mit modifizierter Zugewinngemeinschaft ermöglichen zusätzliche steuerliche Vorteile durch den gezielten Ausgleich von Vermögenszuwächsen.

Frühzeitige Planung und eine individuell abgestimmte Gestaltung sind unerlässlich, um die steuerlichen und familiären Gestaltungsspielräume voll auszuschöpfen.

Fazit

Eine Immobilie smart zu vererben heißt, über das klassische Testament hinauszudenken. Die Kombination aus Testament, Schenkung und gezieltem Nießbrauch kann Steuerlasten erheblich reduzieren und den Übergang auf die nächste Generation konfliktfrei gestalten. Wichtig ist, rechtzeitig zu handeln – und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Zu den Personen:

Axel Sawal ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in Berlin. Seine Schwerpunkte liegen auf der Gestaltung von Nachfolgeregelungen und der steueroptimierten Immobilienübertragung.

Dominik Schüller ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Notar in Berlin. Er begleitet insbesondere Erbfolgelösungen im Immobilienbereich. Zudem ist er Dozent für Immobilienrecht an der HWR Berlin.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Er soll vielmehr aufzeigen, welches Potenzial zur Steuerersparnis besteht, wenn die Immobiliennachfolge frühzeitig und fachkundig gestaltet wird.