Ratgeber zur energetischen Sanierung

Sanierungsrückstau bei vielen Bestandsgebäuden

Der energetische Sanierungsbedarf im deutschen Wohngebäudebestand bleibt eine der zentralen Herausforderungen für die Immobilienwirtschaft. Branchenschätzungen zeigen, dass ein erheblicher Teil der Heizungsanlagen in Mehrfamilienhäusern nicht mehr dem heutigen Stand entspricht.

Neben den reinen Wärmeerzeugern erstreckt sich der Sanierungsstau häufig auch auf die Gebäudehülle, unzureichende Dämmungen sowie veraltete Fenster. Insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Mietobjekten verzögern komplexe Abstimmungsprozesse und hohe Investitionskosten oft notwendige Maßnahmen. Angesichts drohender Wertabschläge bei schlechten Energieeffizienzklassen rückt der Handlungsdruck für Eigentümer von Bestandsimmobilien jedoch immer stärker in den Fokus.

Was unterscheidet Renovierung und Modernisierung?

Der Schwerpunkt der Renovierung liegt auf optischen Verbesserungen einer Immobilie, wie beispielsweise das Auffrischen durch neue Farben, Umsetzen persönlicher Wohnvorstellungen oder – in Gewerbeeinheiten von Wohn- und Geschäftshäusern – kleinere Veränderungen aufgrund organisatorischer Vorgaben. Es muss hierbei nicht unbedingt ein Schaden vorliegen. Rein rechtlich betrachtet gibt es bei Renovierungen keine Vorgaben zu modernen Standards bei Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz. In der Regel werden Renovierungen an Gebäudeaußen- und Innenflächen verrichtet.

Von einer Modernisierung spricht man, wenn über die Wiederherstellung des optisch zufriedenstellenden Gebäudezustands hinaus eine wesentliche Verbesserung der Wohnqualität erreicht wird. Diese Verbesserung sollte den aktuell geforderten energetischen Anforderungen entsprechen. Das betrifft zum Beispiel den Wärmeschutz sowie Schall-, Feuchte- und Brandschutz. Auch das Abdichten und Wärmedämmen von Kellern und Dächern kann man dazu zählen.

Was macht eine Sanierung zu einer energetischen Sanierung?

Eine Sanierung ist nötig, wenn etwas defekt oder schadhaft ist, wenn etwa die Erneuerung von Leitungen oder die Instandsetzung von Dach oder Fassade notwendig werden. Ziel ist es, den baulichen Zustand zu sichern, Schäden zu beseitigen und den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten. In der Praxis überschneiden sich Modernisierung und Sanierung oft.

Die energetische Sanierung geht darüber hinaus und fokussiert sich gezielt auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Typische Maßnahmen sind die Dämmung von Außenwänden, der Austausch von Fenstern oder die Modernisierung der Heiztechnik. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken, CO₂-Emissionen zu reduzieren und gesetzliche Anforderungen sowie Förderkriterien zu erfüllen.

Wie Eigentümer von einer energetischen Sanierung profitieren

Im Bestand liegen die größten Energieeinsparpotenziale. Unsanierte ältere Mehrfamilienhäuser benötigen für Heizung und Warmwasser oft etwa drei- bis fünfmal so viel Energie wie Neubauten. Wie schnell sich eine energetische Sanierung wirtschaftlich rechnet, hängt von Objekt, Finanzierung, Förderung, Mieterstruktur und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab.

Wird die energetische Sanierung jedoch zu lange hinausgezögert, kann dies zu einem Vermietungshindernis werden. Das tritt ein, wenn die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten aufgrund steigender Energiepreise nicht mehr marktfähig ist. Infolgedessen müssten vom Eigentümer Abschläge im Mietzins oder längere Leerstandszeiten in Kauf genommen werden.

Maßnahmen zur energetischen Sanierung brauchen eine eingehende Planung und bringen in der Regel hohe Investitionen mit sich, deren Amortisation oft erst nach zehn oder mehr Jahren erfolgt. Dieser Aspekt wirkt darum häufig abschreckend. Andererseits bedeutet eine fachgerechte energetische Sanierung zweifelsfrei eine Wertsteigerung des Objekts. Es ist absehbar, dass die energetische Qualität zukünftig immer entscheidender beim Wert einer Immobilie wird.

Rechnen sich auch kleinere Maßnahmen?

Bei älteren Immobilien sind häufig beachtliche Investitionen in Gebäudetechnik und Wärmedämmung nötig, um die Betriebskosten eines Gebäudes, besonders die Energiekosten in einem maßvollen Rahmen zu halten. In Anbetracht der heutigen, stetig steigenden Energiepreise und der aktuellen Fördermaßnahmen, ist jedoch genau zu prüfen, welche energetischen Sanierungen sich aus Eigentümersicht rechnen.

Generell lässt sich aber sagen: Zumeist zahlen sich bereits kleinere Modernisierungsmaßnahmen aus. In jedem Fall lohnt es sich, hier auf Grundlage des jeweiligen energetischen und baulichen Ist-Zustands der Immobilie genau nach optimalen Verbesserungen im Rahmen der energetischen Sanierung zu suchen.

Vorteile einer energetischen Sanierung im Überblick

Eine energetische Sanierung kann die laufenden Kosten eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses deutlich senken und gleichzeitig den Wert der Immobilie steigern. Für Eigentümer ist sie deshalb nicht nur ein Beitrag zum Klimaschutz, sondern auch eine wirtschaftlich relevante Investition. Die Vorteile auf einen Blick:

• Senkung der Heiz- und Betriebskosten

• Steigerung des Immobilienwerts

• Verbesserung der Vermietbarkeit und Marktposition

• Höherer Wohn- und Nutzungskomfort

• Reduzierung von CO₂-Emissionen

• Möglichkeit, Förderungen und staatliche Finanzierungshilfen zu nutzen