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Milieuschutz in Berlin: Vorkaufsrecht des Senats setzt Käufer unter Druck

Wie wirkt das Vorkaufsrecht im Berliner Milieuschutz? Analyse zu rechtlichen Grenzen, Risiken für Käufer, Verzögerungen im Markt und aktuellen Fällen in den Bezirken.

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Um günstigen Wohnraum in Berlin zu sichern, sollen die Bezirke nach dem Willen des Senats weiterhin von ihrem Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten Gebrauch machen. In der Praxis ist dieses Instrument seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (BVerwG 4 C 1.20) jedoch stark eingeschränkt. Seit 2023 nutzt Berlin die verbliebenen rechtlichen Spielräume wieder gezielt in Einzelfällen, vor allem bei Problemimmobilien.

Wohnungen sind ein knappes Gut in der Hauptstadt. Vor dem Hintergrund steigender Mieten soll der Milieuschutz als sozialverträgliches Stadtentwicklungsinstrument dienen. Die Bezirke setzen Milieuschutzgebiete fest, indem sie eine soziale Erhaltungssatzung für bestimmte Flächen erlassen. Ziel ist es, preiswerte Wohnungen für wirtschaftlich schwächer gestellte Haushalte zu sichern und so die soziale Durchmischung von Wohnquartieren zu erhalten. Die rechtliche Basis bildet der Paragraf 172 des Baugesetzbuchs (BauGB).

Für die Milieuschutzflächen steht den Bezirken ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB zu. Es ermöglicht Ankäufe insbesondere, wenn Objekte überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht in Wohneigentum aufgeteilt sind. Ob ein Vorkauf rechtlich möglich ist, hängt nach der aktuellen Rechtsprechung maßgeblich davon ab, ob konkrete städtebauliche Missstände oder erhaltungsrechtlich relevante Verstöße im Einzelfall nachweisbar sind.

Inhaltsverzeichnis

Strenge Vorgaben für Käufer
Hohe Kosten für die öffentliche Hand
Verunsicherung für Käufer

Strenge Vorgaben für Käufer

Die Bezirke haben zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten auszuüben. Vorzugsweise kommen die Berliner Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder gemeinnützige Stiftungen beim Ankauf zum Zug.

Käufer, die Objekte in einem Milieuschutzgebiet erwerben möchten, ohne dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht nutzt, müssen sich in einer sogenannten Abwendungserklärung dazu verpflichten, die Erhaltungsvorgaben einzuhalten. Willigt der Käufer ein, muss er auf hochwertige Modernisierungen, Zusammenlegungen von Wohnungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verzichten.

Derzeit gibt es in Berlin 82 soziale Erhaltungsgebiete. Damit hat sich der Milieuschutz seit den politischen Debatten der Jahre 2017/18 erheblich ausgeweitet.

Hohe Kosten für die öffentliche Hand

Die Finanzierung von Vorkäufen erfolgt heute deutlich fallbezogener als in der Hochphase der Debatte um 2017. Nach dem BVerwG-Urteil war die Zahl prüfbarer Fälle sehr gering. 2023 konnten berlinweit nur sieben Fälle geprüft werden, 2024 nur fünf. Abwendungsvereinbarungen wurden 2024 berlinweit nicht mehr neu vereinbart. Gleichzeitig zeigen einzelne Fälle, dass das Instrument bei klaren Rechtsverstößen weiter eingesetzt wird. So hat der Bezirk Neukölln 2023 das Vorkaufsrecht für die Weichselstraße 52 ausgeübt. Im November 2025 folgte die Jansastraße 12 im Erhaltungsgebiet Reuterplatz, unterstützt durch den Senat zugunsten der STADT UND LAND.

Verunsicherung für Käufer

„Die verstärkte Anwendung des Vorkaufsrechts ist nachteilig für diejenigen Bürger, die das historische Zinstief nutzen möchten, um in Wohneigentum zu investieren – ob zur Eigennutzung für junge Familien oder als sichere Anlage für die Altersvorsorge“, sagt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. Das zur Wahrung des Allgemeinwohls vorgesehene Regulierungsinstrument setzt Käufer, Verkäufer und Sanierer gleichermaßen unter Druck und sorgt für Verunsicherung. Marktübliche Kaufabwicklungen werden verzögert oder gar blockiert. Zudem sinkt der Anreiz für Eigentümer und Investoren, in Sanierungen und Modernisierungen zu investieren, da das Vorkaufsrecht sich negativ auf den Kaufpreis von Objekten auswirkt: Der Bezirk setzt den Preis regelmäßig auf den Verkehrswert herab. „Wir plädieren für Verhältnismäßigkeit, die für beide Seiten gilt – sowohl für Käufer und Investoren, als auch für die Marktregulierung seitens des Senats“, so Rackham F. Schröder.