Neue Gesetze 2026: Welche Pflichten auf Immobilieneigentümer zukommen

Grundsteuer

Die reformierte Grundsteuer nach dem Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG/GrStG) wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Für 2026 bleibt die Systematik unverändert. Kommunen können jedoch ihre Hebesätze eigenständig festlegen, was – je nach Gemeinde – deutliche Mehrbelastungen bringen kann. Zudem ermöglicht § 25 Abs. 5 GrStG seit 2025 die Einführung einer sogenannten Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke. Vor dem Hintergrund laufender Musterklagen gegen das Bundesmodell vor dem Bundesfinanzhof (BFH) sollten Eigentümer ihre Bescheide sorgfältig prüfen – insbesondere Flächen und Nutzung – und die Beschlüsse ihrer Gemeinde im Blick behalten.

CO₂‑Preis und nationaler Emissionshandel (BEHG)

Mit dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) steigen die Kosten für fossiles Heizen. Für 2026 ist laut Gesetz (§ 10 BEHG) eine neue Auktionsphase mit einem Preisrahmen von 55–65 Euro pro Tonne CO₂ vorgesehen. Das verteuert Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend und stellt eine Entwicklung dar, die sich in der Betriebskostenabrechnung niederschlagen kann.

Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – Verbrauchserfassung bei Wärmepumpen

Mit der Novelle der Heizkostenverordnung wurde das bisherige Wärmepumpenprivileg aufgehoben. Die Novelle trat am 1. Oktober 2024 in Kraft. § 11 HeizkostenV listet Wärmepumpen nicht mehr als Ausnahme – damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht. Für Gebäude mit zentraler Wärmepumpe galt eine Übergangsfrist: Bis spätestens 30. September 2025 mussten entsprechend geeichte und fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte installiert werden (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). Seit dem Abrechnungszeitraum 2025/2026 müssen Vermieter und Eigentümer also zwingend verbrauchsabhängig abrechnen. Unterbleibt dies, sind Mieter gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil um bis zu 15 % zu kürzen.

Smart Meter / Intelligente Messsysteme (iMSys) und § 14a EnWG

Mit dem Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), zuletzt novelliert im Zuge des Gesetzes zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW), sowie der Änderung des Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) um § 14a, ist der Rollout intelligenter Messsysteme (iMSys) in Deutschland verbindlich gestartet. Seit dem 1. Januar 2025 besteht für bestimmte Gruppen von Verbrauchern und Erzeugeranlagen eine Einbaupflicht. Dazu gehören: Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von über 6.000 kWh, Betreiber von Erzeugungsanlagen (z. B. Photovoltaik) ab 7 kW installierter Leistung sowie Einrichtungen mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Wallboxen (§ 14a EnWG).

Dynamische Stromtarife

Mit Wirkung vom 1. Januar 2025 wurde verpflichtend, dass Stromlieferanten dynamische Tarife (z. B. zeitvariable Strompreise) anbieten müssen (§ 41a EnWG). Voraussetzung für die Nutzung solcher Tarife ist in der Regel ein iMSys. Eigentümer und Verbraucher sollten prüfen, ob sich ein Wechsel zu solchen Tarifen lohnt – abhängig vom Verbrauchsprofil und dem Smart‑Meter‑Zugang.

Ladeinfrastruktur bei Nichtwohngebäuden (GEIG)

Das Gebäude‑Elektromobilitätsinfrastruktur‑Gesetz (GEIG) sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2025 für bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens ein Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bereitgestellt werden muss. Für Neubauten und größere Sanierungsfälle gelten weitergehende Pflichtvorgaben zur Leitungsinfrastruktur inklusive Ladestationen. Diese Regelung betrifft vor allem Eigentümer und Betreiber größerer Gebäude oder Parkhäuser.

Solardach- und Photovoltaikpflichten (landesrechtlich geregelt)

Die Pflicht zur Installation von Photovoltaik‑ oder Solarthermieanlagen bleibt Ländersache. Für Eigentümer bedeutet das: Die jeweils gültige Landesbauordnung oder Solarpflichtverordnung ist zu prüfen – je nach Bundesland und Gebäudeart. Dies betrifft Neubauten ebenso wie größere Dachsanierungen.

Kamin- und Holzöfen / Immissionsschutz

Altanlagen (z. B. Kaminöfen), die vor dem 22. März 2010 installiert wurden, unterliegen seit dem 1. Januar 2025 verschärften Immissionsschutzvorgaben. Neue Immissionsgrenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid sind verbindlich. Bei Nichteinhaltung drohen Nachrüstungspflicht oder Stilllegung sowie Bußgelder.

Mietpreisbremse und Umwandlungsverbot (Aufteilungsverbot)

Das rechtliche Instrument der Mietpreisbremse wurde mehrfach verlängert. Die Ermächtigungsgrundlage für Länder wurde auf bundesrechtlicher Ebene bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Damit bleibt es den Ländern überlassen, Verordnungen zu erlassen bzw. anzupassen. Auch das sogenannte Aufteilungsverbot (§ 250 BauGB) – die Pflicht zur behördlichen Genehmigung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten – wurde bis mindestens 2030 verlängert.

Kommunale Wärmeplanung & Heizungserneuerung in Bestandsgebäuden

Mit dem geplanten Wärmeplanungsgesetz (WPG) müssen große Städte (ab 100.000 Einwohnern) bis zum 30. Juni 2026 verbindliche Wärmepläne vorlegen; kleinere Kommunen folgen bis 2028. Danach sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass bei einer Heizungserneuerung in Bestandsgebäuden mindestens 65 % der neuen Heizleistung aus erneuerbaren Energien stammen müssen. Eigentümer sollten daher geplante Heizungstauschvorhaben frühzeitig mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen.

Neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)

Bis Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Richtlinie 2024/1275 zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) in nationales Recht umsetzen. Ziel ist eine schrittweise Verbesserung der energetischen Qualität des Gebäudebestands. Abhängig von der Umsetzung können neue Sanierungspflichten oder strengere Effizienzstandards entstehen.

Förderprogramme und energetische Sanierung

Für 2026 wird eine Neuordnung der Förderlandschaft erwartet. Im Fokus stehen energieeffiziente Sanierungen, Photovoltaik und der Heizungstausch. Eigentümer sollten geplante Investitionen frühzeitig prüfen, da sich Förderkonditionen ändern können.

Digitalisierung und Energieinfrastruktur

Der Roll-out intelligenter Messsysteme wird 2026 fortgesetzt. Ziel ist, Stromverbrauch, Eigenversorgung und Netzauslastung besser zu steuern. Für Eigentümer kann das mehr Transparenz über Energieflüsse und potenzielle Kostenvorteile bringen.