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Grundsteuerreform

Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber die Grundsteuerreform verabschiedet. Mit dieser verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage ab dem 01. Januar 2025 seine Gültigkeit. Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung der bisherigen Grundsteuereinnahmen. Hierfür werden die für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblichen Bemessungsgrundlagen (Grundbesitzwert, Steuermesszahl und Hebesatz) mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform am 01.01.2025 angepasst. 


Welche Änderungen die Reform im Einzelnen vorsieht und was diese Änderungen für Immobilieneigentümer und Mieter bedeuten, haben wir nachstehend für Sie zusammengefasst: 




Das Wichtigste in Kürze:

Im Rahmen der Grundsteuerreform werden alle Grundstückswerte für die Berechnung der neuen Grundsteuer durch eine gegenüber den Finanzämtern abzugebende sog. Feststellungserklärung neu ermittelt. Bei der Umsetzung der neuen Grundsteuer haben die Bundesländer die Wahl, ein eigenes Modell zu entwickeln, oder dem sogenannten Bundesmodell des damaligen Bundesfinanzministers Olaf Scholz zu folgen. 


Im Einzelnen werden folgende Änderungen in Kraft treten: 


  • ​Neuermittlung aller noch auf Daten von 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) basierenden Grundbesitzwerte in Deutschland.   
  • Senkung der Steuermesszahl auf 1/10 des bisherigen Wertes, um den zwischenzeitlichen Wertänderungen seit 1935/1964 entgegenzuwirken. 
  • Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen. 
  • Einführung der Grundsteuer C, um Spekulation mit Grundstücken zu verringern.
  • Einführung einer Öffnungsklausel im Grundgesetz, die es den Bundesländern ermöglicht, von der Grundsteuerreform abweichende Modelle zur Ermittlung der Grundsteuer umzusetzen. 
  • Die bisherige Formel zur Berechnung der Grundsteuer (Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer) bleibt unverändert bestehen.

Grundsteuerreform: Warum Eigentümer 2022 tätig werden müssen

Im Zuge der Neubewertung der Grundstückswerte nimmt die Politik nicht nur die Kommunen, sondern auch die Immobilieneigentümer in die Pflicht. Nach aktuellem Stand müssen Eigentümer zwischen Juli 2022 und dem 31. Oktober eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte online beim Finanzamt abgeben. Ein entsprechendes Schreiben, das über das Prozedere informiert, sollen Immobilienbesitzer voraussichtlich im März 2022 erhalten. 


Diese Daten müssen Eigentümer 2022 einreichen

Jedes Bundesland kann selbst entscheiden, wie es die Grundstückswerte bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform im Jahr 2025 neu bewertet. Aus diesem Grund unterscheiden sich bisweilen auch die Daten, die Immobilieneigentümer an das Finanzamt in diesem Jahr bei ihrer Erklärung übermitteln müssen. Grundsätzlich wenden die meisten Bundesländer dasselbe Modell an. Individuell stellt sich das Grundsteuermodell jedoch in den Ländern Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen dar. 


Für Immobilienbesitzer mit Eigentum in keinem der oben genannten Länder gilt das sogenannte Bundesmodell. Hierfür müssen Daten wie die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, die statistische Nettokaltmiete, die Gebäudefläche, die Mietniveaustufe und das mögliche Gebäudealter eingereicht werden. Sachsen und Saarland  weichen bei der Grundsteuerreform nur in puncto Steuermesszahl ab. Für die Bundesländer, in denen die Reform individuell gehandhabt wird, gilt Folgendes:


In Hamburg gilt das Wohnlagemodell. Für die Berechnung der Grundsteuer werden vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen hinzugezogen. Zudem wirkt sich die namensgebende Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus. Auch Hessen und Niedersachsen orientieren sich an diesem Modell, planen allerdings Zu- und Abschläge bei der Steuer in Abhängigkeit von der Qualität der Lage der Immobilie.


In Bayern soll das Flächenmodell Anwendung finden. Hier werden vor allem Daten zur Nutzungsart der Immobilie sowie deren Grundstücksgröße und Wohnfläche erhoben. Eigentümer in Baden-Württemberg werden vor allem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert für die Erklärung benötigen. 


Auch wenn die Regelungen je nach Bundesland variieren können, bleibt das Prinzip zur Grundsteuerberechnung gleich. In unserem entsprechenden Ratgeber haben wir für Sie zusammengefasst, wie Sie die Grundsteuer berechnen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auch in unserem Grundsteuer-Webinar.



Jetzt ansehen:


1. Grundsteuer: Was ist das?​

Die Grundsteuer bezeichnet eine Steuer, die auf das Eigentum oder gegebenenfalls auf das Grundstück erhoben wird. Unterschieden wird hierbei zwischen der Grundsteuer A für Grundstücke im Bereich der der Land- und Forstwirtschaft sowie der Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Grundsteuerreform 2019 sieht zudem die Einführung einer Grundsteuer C vor. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in Abschnitt 5 dieses Artikels. ​

Die Grundsteuer ist als jährlich zu entrichtende Steuer nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf einer Immobilie anfällt.


2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bei der Berechnung der Grundsteuer für ein Grundstück spielen drei wesentliche Faktoren eine Rolle: der Einheitswert einer Immobilie, die Grundsteuermesszahl und der sogenannte Hebesatz. Berechnet wird die Grundsteuer nach der Formel:


Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer. 



In unserem Leitfaden haben wir für Sie zusammengefasst, wie Sie Ihre

Grundsteuer berechnen

.


3. Grundsteuerreform 2019: Was ändert sich?

Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass das bisherige Gesetz zur Bestimmung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Der Grund: Nach dem aktuellen Gesetz werden bisweilen gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt, was dem im Grundgesetz aufgeführten Gebot zur Gleichbehandlung widerspricht. 


Diese Ungleichbehandlung hängt vor allem mit den Grundbesitzwerten (den sogenannten Einheitswerten) der Immobilien zusammen. Die Festlegung der Einheitswerte liegt in Deutschland bereits Jahrzehnte zurück. So werden Grundstücke in den neuen Bundesländern nach ihrem Wert aus dem Jahre 1935 und in den alten Bundesländern nach ihren Werten aus dem Jahr 1964 behandelt. 


Da sich die Werte von Grundstücken seit dieser Zeit allerdings sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu verschiedenen, teils ungerechten Besteuerungen von Eigentum. Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, zielt die Grundsteuerreform auf eine Änderung bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes sowie Anpassungen der Steuermesszahlen und der Hebesätze ab. An der in Punkt 2 genannten

Formel zur Berechnung

der Grundsteuer ändert sich nichts. 


4. Die Änderungen im Einzelnen:

Wie in Punkt 3 erwähnt, zielt die Reform vor allem auf Änderungen bei den Einheitswerten, der Steuermesszahl und den Hebesätzen der Kommunen ab. An dieser Stelle erläutern wir, was dies im Einzelnen bedeutet: 


Einheitswert/Grundbesitzwert: Die Grundbesitzwerte werden neu berechnet, um den aktuellen Gegebenheiten zu entsprechen. Wesentliche Faktoren für die Berechnung sind der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr der Immobilie und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete hängt von der Mietniveaustufe einer Gemeinde ab, die vom Bundesfinanzministerium auf Basis der Durchschnittsmieten in allen Bundesländern eingeordnet wird. 


Steuermesszahl: Da sich die Grundbesitzwerte im Vergleich zu den Werten von 1935 beziehungsweise 1964 deutlich erhöhen werden, wird die Steuermesszahl gesenkt, um einer drastischen Erhöhung der Grundsteuer entgegenzuwirken. Die Steuermesszahl wird voraussichtlich auf ungefähr 1/10 des bisherigen Wertes herabgestuft. Da die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau in Zukunft weiter fördern möchte, sieht sie für Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, einen weiteren Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vor. 



Hebesatz: Den Kommunen steht die Möglichkeit offen, ihre bisherigen Hebesätze anzupassen, um das Niveau der Einnahmen halten zu können und eventuelle Schwankungen, die mit der Grundsteuerreform einhergehen, auszugleichen. 


5. Die neue Grundsteuer C

Neben der bereits existierenden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie Grundsteuer B für bebaubare Grundstücke und Gebäude sieht die Grundsteuerreform die Einführung eines dritten Modells vor, der sogenannten Grundsteuer C. Um zu verhindern, dass unbebaute Grundstücke als reine Spekulationsobjekte genutzt werden, sollen die Kommunen die Möglichkeit erhalten, solche Objekte mit erhöhten Hebesätzen (der sogenannten Grundsteuer C) zu besteuern. Auf diese Weise sollen die Spekulation mit dringend benötigten aber ungenutzten Grundstücken verteuert und gleichzeitig finanzielle Anreize geschaffen werden, auf baureifen Flächen Wohnraum zu schaffen.

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6. Ab wann gilt die Grundsteuerreform?

Im November 2019 wurde der Grundsteuerreform durch den Bundesrat zugestimmt. Zusammen mit der Grundsteuerreform geht eine Änderung des Grundgesetzes einher, um die Gesetzgebungsbefugnis der Bundesregierung zu sichern und gleichzeitig den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht zu geben. 

Sofern sich ein Bundesland für das von Olaf Scholz vorgestellte Modell entschieden hat, haben die Behörden nun fünf Jahre Zeit, die notwendigen Werte der Grundstücke und die Höhe des Mietniveaus zu erheben.

Eigentümer müssen die neue Grundsteuer dann ab dem 1. Januar 2025 zahlen.


7. Was bedeutet die Grundsteuerreform für Mieter

Generell dürfen Vermieter die Grundsteuer für ihre Immobilie als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. An dieser Regelung wird sich auch durch die Grundsteuerreform nichts ändern. Ob man als Mieter künftig mit erhöhten Nebenkosten rechnen kann, hängt vor allem damit zusammen, welche Grundbesitzwerte im Zuge der Reform ermittelt werden. Der folgende Abschnitt 7 geht genauer auf die im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform ab dem 01.01.2025 zu erwartenden Kosten für Eigentümer und Mieter ein.


8. Wer zahlt künftig eine höhere Grundsteuer?

Bei vielen Eigentümern kommt nun die Frage auf, wer von der Grundsteuerreform profitiert und wer in Zukunft eine höhere Grundsteuer entrichten muss. Insgesamt – so jedenfalls die Einschätzung und Aussage der Bundesregierung – soll die Grundsteuerreform hinsichtlich der Gesamtsumme der eingenommenen Steuern kostenneutral wirken. Änderungen ergeben sich allerdings an der Zahlungshöhe des Einzelnen Steuerzahlers, um die bezweckte gerechtere Verteilung zu verwirklichen. Insofern werden einige Eigentümer und Mieter in Zukunft weniger Grundsteuer entrichten müssen, andere hingegen mehr. Dies hängt vor allem davon ab, welchen Einheitswert eine Immobilie nach der neuen Wertermittlung durch die Steuerreform aufweisen wird und ob die jeweiligen Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden.


9. Ab wann ist die Grundsteuerreform für mich relevant?

Eigentümer müssen die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zahlen. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen weiter.


ABER ACHTUNG: Eigentümer müssen bereits 2022 tätig werden!


Im Zuge der Neubewertung der Grundstückswerte nimmt die Politik nicht nur die Kommunen, sondern auch die Immobilieneigentümer in die Pflicht. Eigentümer müssen voraussichtlich zwischen dem 01.Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte über die Steuer-Online-Plattform ELSTER bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben (sog. Feststellungserklärung). Hierfür sollen die Immobilieneigentümer im Vorfeld ein entsprechendes Schreiben, das über das Prozedere informiert und zur Abgabe der Feststellungserklärung auffordert, erhalten. 


Welche Daten müssen Eigentümer in der Feststellungserklärung übermitteln


Da jedes Bundesland eigenständig entscheiden kann, wie es die Grundstückswerte bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform im Jahr 2025 neu bewertet (= eigenes Modell oder Bundesmodell), könnten sich auch die an das Finanzamt zu übermittelnden Daten unterscheiden. 


Nach Auskunft des Bundesfinanzministeriums, setzt die Mehrzahl der Bundesländer im Bereich der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) das Bundesmodell um. Nach diesem müssen Daten wie die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, die statistische Nettokaltmiete, die Gebäudefläche, die Mietniveaustufe und das mögliche Gebäudealter eingereicht werden (s.o. zu Punkt 4). 


Im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. 


Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an. In diesen Bundesländern gilt Folgendes:


In Hamburg soll ein Wohnlagemodell gelten. Für die Berechnung der Grundsteuer werden vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen hinzugezogen. Zudem wirkt sich die namensgebende Wohnlage auf die Höhe der Grundsteuer aus. Auch Hessen und Niedersachsen orientieren sich an diesem Modell, planen allerdings Zu- und Abschläge bei der Steuer in Abhängigkeit von der Qualität der Lage der Immobilie.


In Bayern soll das Flächenmodell Anwendung finden. Hier werden vor allem Daten zur Nutzungsart der Immobilie sowie deren Grundstücksgröße und Wohnfläche erhoben. Eigentümer in Baden-Württemberg werden vor allem die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert für die Erklärung benötigen. 


Auch wenn die Regelungen zur Bestimmung der einzelnen Faktoren je nach Bundesland variieren können, bleibt das Prinzip zur Grundsteuerberechnung gleich. In unserem entsprechenden Ratgeber haben wir für Sie zusammengefasst, wie Sie die Grundsteuer berechnen. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auch in unserem Grundsteuer-Webinar.

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