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Grundsteuerreform

Im November 2019 hat der Bundestag der geplanten Grundsteuerreform zugestimmt. Ziel der Reform ist eine gerechtere Verteilung der bisherigen Grundsteuereinnahmen. Dazu sollen die für die Berechnung der Grundsteuer notwendigen Grundbesitzwerte, die Steuermesszahlen und die Hebesätze angepasst werden. 

Berechnet wird die Grundsteuer nach der Formel:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer. 

Welche Änderungen die Reform jedoch im Einzelnen vorsieht und was diese für Immobilieneigentümer und Mieter bedeuten, haben wir an dieser Stelle für Sie zusammengefasst: 

FAQs zur Grundsteuerreform:

Das Wichtigste in Kürze:

Der Grundsteuerreform 2019 wurde im Bundesrat zugestimmt. Deshalb werden alle Grundstückswerte für die Berechnung der neuen Grundsteuer, die für Eigentümer ab 2025 gilt, neu ermittelt. Da dies einen erheblichen Aufwand für die Kommunen bedeutet, haben die Bundesländer alternativ die Wahl, ein eigenes Modell zur Grundsteuerberechnung zu entwickeln. Orientieren sich die Länder jedoch am Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz, treten folgende Änderungen in Kraft: 


  • Alle Grundbesitzwerte in Deutschland werden neu ermittelt. Diese basieren aktuell noch auf Daten von 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland).   

  • Senkung der Steuermesszahl auf 1/10 des bisherigen Wertes, um den reellen Wertänderungen seit 1935/1964 entgegenzuwirken. 

  • Anpassung der Hebesätze durch die Kommunen. 

  • Einführung der Grundsteuer C, um Spekulation mit Grundstücken zu verringern.

  • Einführung einer Öffnungsklausel im Grundgesetz, die es den Bundesländern ermöglicht, von der Grundsteuerreform abweichende Modelle zur Ermittlung der Grundsteuer umzusetzen. 

  • An der bisherigen Formel zur Berechnung der Grundsteuer (Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer) ändert sich nichts. 


1. Grundsteuer: Was ist das?​

Die Grundsteuer bezeichnet eine Steuer, die auf das Eigentum oder gegebenenfalls auf das Grundstück erhoben wird. Unterschieden wird hierbei zwischen der Grundsteuer A für Grundstücke im Bereich der der Land- und Forstwirtschaft sowie der Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Grundsteuerreform 2019 sieht zudem die Einführung einer Grundsteuer C vor. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in Abschnitt 5 dieses Artikels. ​

Die Grundsteuer ist als jährlich zu entrichtende Steuer nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf einer Immobilie anfällt.


2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bei der Berechnung der Grundsteuer für ein Grundstück spielen drei wesentliche Faktoren eine Rolle: der Einheitswert einer Immobilie, die Grundsteuermesszahl und der sogenannte Hebesatz. Berechnet wird die Grundsteuer nach der Formel:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer. 

In unserem Leitfaden haben wir für Sie zusammengefasst, wie Sie Ihre Grundsteuer berechnen.


3. Grundsteuerreform 2019: Was ändert sich?

Im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass das bisherige Gesetz zur Grundsteuer verfassungswidrig ist. Der Grund: Nach dem aktuellen Gesetz werden bisweilen gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt, was dem im Grundgesetz aufgeführten Gebot zur Gleichbehandlung widerspricht. 

Diese Ungleichheit hängt vor allem mit den Grundbesitzwerten (den sogenannten Einheitswerten) der Immobilien zusammen. Die Festlegung der Einheitswerte liegt in Deutschland bereits Jahrzehnte zurück. So werden Grundstücke in den neuen Bundesländern nach ihrem Wert aus dem Jahre 1935 und in den alten Bundesländern nach ihren Werten aus dem Jahr 1964 behandelt. 

Da sich die Werte von Grundstücken seit dieser Zeit allerdings sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu verschiedenen, teils ungerechten Besteuerungen von Eigentum. Um dieser Ungleichheit entgegenzuwirken, zielt die Grundsteuerreform auf eine Änderung bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes sowie Anpassungen der Steuermesszahlen und der Hebesätze ab. An der in Punkt 2 genannten Formel zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich nichts. 


4. Die Änderungen im Einzelnen:

Wie in Punkt 3 erwähnt, zielt die Reform vor allem auf Änderungen bei den Einheitswerten, der Steuermesszahl und den Hebesätzen der Kommunen ab. An dieser Stelle erläutern wir, was dies im Einzelnen bedeutet: 

Einheitswert/Grundbesitzwert: Die Grundbesitzwerte werden neu berechnet, um den aktuellen Gegebenheiten zu entsprechen. Wesentliche Faktoren für die Berechnung sind der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr der Immobilie und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete hängt von der Mietniveaustufe einer Gemeinde ab, die vom Bundesfinanzministerium auf Basis der Durchschnittsmieten in allen Bundesländern eingeordnet wird. 

Steuermesszahl: Da sich die Grundbesitzwerte im Vergleich zu den Werten von 1935 beziehungsweise 1964 deutlich erhöhen werden, wird die Steuermesszahl gesenkt, um einer drastischen Erhöhung der Grundsteuer entgegenzuwirken. Die Steuermesszahl wird voraussichtlich auf ungefähr 1/10 des bisherigen Wertes herabgestuft. Da die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau in Zukunft weiter fördern möchte, sieht sie für Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, einen weiteren Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vor. 

Hebesatz: Den Kommunen steht die Möglichkeit offen, ihre bisherigen Hebesätze anzupassen, um das Niveau der Einnahmen halten zu können und eventuelle Schwankungen, die mit der Grundsteuerreform einhergehen, auszugleichen. 


5. Die neue Grundsteuer C

Neben der bereits existierenden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie Grundsteuer B für bebaubare Grundstücke und Gebäude sieht die Grundsteuerreform die Einführung eines dritten Modells vor, der sogenannten Grundsteuer C. Um zu verhindern, dass unbebaute Grundstücke als reine Spekulationsobjekte genutzt werden, sollen die Kommunen die Möglichkeit erhalten, solche Objekte mit erhöhten Hebesätzen (der sogenannten Grundsteuer C) zu besteuern. Auf diese Weise sollen die Spekulation mit dringend benötigten aber ungenutzten Grundstücken verteuert und gleichzeitig finanzielle Anreize geschaffen werden, auf baureifen Flächen Wohnraum zu schaffen.

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6. Ab wann gilt die Grundsteuerreform?

Im November 2019 wurde der Grundsteuerreform durch den Bundesrat zugestimmt. Zusammen mit der Grundsteuerreform geht eine Änderung des Grundgesetzes einher, um die Gesetzgebungsbefugnis der Bundesregierung zu sichern und gleichzeitig den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht zu geben. 

Sofern sich ein Bundesland für das von Olaf Scholz vorgestellte Modell entschieden hat, haben die Behörden nun fünf Jahre Zeit, die notwendigen Werte der Grundstücke und die Höhe des Mietniveaus zu erheben.

Eigentümer müssen die neue Grundsteuer dann ab dem 1. Januar 2025 zahlen.


7. Was bedeutet die Grundsteuerreform für Mieter

Generell dürfen Vermieter die Grundsteuer für ihre Immobilie als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. An dieser Regelung wird sich auch durch die Grundsteuerreform nichts ändern. Ob man als Mieter künftig mit erhöhten Nebenkosten rechnen kann, hängt vor allem damit zusammen, welche Grundbesitzwerte im Zuge der Reform ermittelt werden. Der folgende Abschnitt 6 geht genauer auf die zu erwartenden Kosten für Eigentümer und Mieter ein, die mit der Grundsteuerreform zusammenhängen.


8. Wer zahlt künftig eine höhere Grundsteuer?

Bei vielen Eigentümern kommt nun die Frage auf, wer von der Grundsteuerreform profitiert und wer in Zukunft eine höhere Grundsteuer entrichten muss. Insgesamt – so ist es der Plan der Bundesregierung – soll die Grundsteuerreform kostenneutral wirken. Das bedeutet, dass es hinsichtlich der Gesamtsumme der eingenommenen Steuern keine großen Änderungen geben soll und stattdessen bloß eine gerechtere Verteilung stattfindet. Insofern werden einige Eigentümer und Mieter in Zukunft weniger Grundsteuer entrichten müssen, andere hingegen mehr. Dies hängt vor allem davon ab, welchen Einheitswert eine Immobilie nach der neuen Wertermittlung durch die Steuerreform aufweisen wird und ob die Kommunen ihre Hebesätze anpassen werden.

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