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Engel & Völkers Lizenzpartner AG > Grundsteuer berechnen

So berechnen Sie die Grundsteuer

Jeder Grundstücksbesitzer kennt sie und muss sie zahlen: die Grundsteuer. Deshalb sollte man sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks darüber informieren, wie hoch die steuerlichen Kosten in Zukunft ausfallen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie Sie die Grundsteuer berechnen, wann man von der Steuer befreit ist und welche Zahlungsfristen existieren:

FAQs: Grundsteuer berechnen:


1. Was ist die Grundsteuer?

In Deutschland ist die Grundsteuer eine Steuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Hierbei wird zwischen der sogenannten Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden:


  • Grundsteuer A (agrarisch) wird auf Grundstücke für Land- und Forstwirtschaft erhoben.
  • Grundsteuer B (baulich) wird auf bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. 


Mit der von der Bundesregierung vorgesehenen Reform zur Grundsteuer ist zudem die Einführung der Grundsteuer C geplant, die Kommunen die Möglichkeit geben soll, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern, um Spekulation mit Wohnraum zu verringern. In unserem Ratgeber finden Sie mehr Informationen zur Grundsteuerreform 2019.

Wesentliche Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Dieser wird von der zuständigen Finanzbehörde für jedes unbebaute oder bebaute Grundstück individuell und in einem gesetzlich geregelten Verfahren festgelegt. Der Einheitswert beschreibt vereinfacht gesagt also den Wert eines Grundstückes


2. Wer zahlt die Grundsteuer?

In der Regel muss jeder Eigentümer eines Grundstücks Grundsteuern an die Gemeinde entrichten. 

Es gibt aber auch Ausnahmen, bei denen keine Grundsteuer gezahlt werden muss. Von der Grundsteuer befreit ist beispielsweise Grundbesitz, der von juristischen Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst genutzt wird. Auch für Dienstwohnungen von Geistlichen und Kirchendienern der Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts muss keine Grundsteuer entrichtet werden. 

Privatpersonen müssen dagegen in der Regel immer zahlen. 


3. Grundsteuer – wie oft zu bezahlen?

Häufig kommt die Frage auf, wie oft und wann die Grundsteuer fällig wird. In der Regel müssen Grundstückseigentümer alle drei Monate die Grundsteuer entrichten. 

Eventuell können mit den zuständigen Behörden aber auch abweichende Vereinbarungen getroffen werden. 

Erfolgt die Steuerzahlung dagegen pro Quartal, sind die Beiträge jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und zum 15. November fällig. 


4. Wie berechnet man die Grundsteuer?

Um zu berechnen, wie hoch die Grundsteuer für ein bestimmtes Grundstück ist, benötigt man drei Faktoren: den bereits erwähnten Einheitswert (auch Grundbesitzwert genannt), die Steuermesszahl und den sogenannten Hebesatz. Die genaue Bedeutung dieser Begriffe erläutern wir an dieser Stelle noch einmal kurz:

Der Einheitswert beschreibt wie gesagt den Wert des Grundstücks. Da die maßgebliche Festlegung der Einheitswerte in Deutschland bereits viele Jahrzehnte zurückliegt, weichen die realen Werte von den für die Grundsteuer hinzugezogenen Einheitswerten massiv ab. In Westdeutschland basieren die Einheitswerte auf Daten von 1964, in Ostdeutschland sogar auf Werten von 1935. Dieser Umstand ist einer der Gründe für die aktuelle Diskussion um die Grundsteuerreform. Wird diesem Gesetzentwurf zugestimmt, wird im Rahmen der Reform die Einheitswerte für alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland bis 2025 neu festgelegt. 

Die Steuermesszahl (auch Grundsteuermesszahl genannt) ist eine Rechengröße, die der Berechnung der Grundsteuer dient. Diese Messzahl wird in Promille angegeben und variiert je nach Art des Gebäudes bzw. des Grundstücks. Zudem wird in Deutschland zwischen Grundsteuermesszahlen für die alten und die neuen Bundesländer unterschieden. Generell gelten in den neuen Bundesländern höhere Werte. Zudem wird hier noch zwischen Neu- oder Altbau und der Größe der Gemeinde unterschieden. 


Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern:

  • 6,0 ‰ für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.

  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346 € des Einheitswertes. Alle darüber hinausgehenden Werte werden mit 3,5 ‰ berechnet. 

  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser.

  • 3,5 ‰ für alle restlichen Grundstücksarten.


Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern:

  • 6,0 ‰ für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft 


Einfamilienhäuser des Altbaus

  • 10 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern.
  • 8 ‰ in Gemeinden zwischen 25.000 und einer Million Einwohnern.
  • 6 ‰ in Gemeinden mit mehr als einer Million Einwohnern.


    Einfamilienhäuser des Neubaus – die folgenden Zahlen gelten nur für den Teil des Einheitswertes, der unter 15.338 € liegt: 

    • 8 ‰ in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern. 

    • 6 ‰ in Gemeinden zwischen 25.000 und einer Million Einwohnern.

    • 5 ‰ in Gemeinden mit mehr als einer Million Einwohnern.


    Neubauten – bei Einfamilienhäusern gelten die folgenden Zahlen nur für den Teil des Einheitswertes, der 15.338 € übersteigt: 

    • 8 ‰ für Neubauten in Gemeinden bis 25.000 Einwohner.

    • 7 ‰ für Neubauten in Gemeinden zwischen 25.000 und einer Million Einwohner.

    • 6 ‰ für Neubauten in Gemeinden mit mehr als einer Million Einwohner.


    Unbebaute Grundstücke:

    • 10 ‰ einheitlich


    Die Grundsteuerreform 2019 sieht auch hier eine Änderung vor: Die Steuermesszahlen sollen im Rahmen der Reform auf ein Zehntel ihres bisherigen Wertes abgewertet werden. Der Grund: Durch die Feststellung der neuen Einheitswerte bis 2025 käme es durch die aktuellen, höherliegenden Grundstückspreise zu einem massiven Anstieg der zu entrichtenden Grundsteuer, wenn die Steuermesszahlen ihr bisheriges Niveau halten würden. 

    Der Hebesatz ist ein steuerrechtlicher Faktor, der zur Berechnung der Steuerschuld hinzugezogen wird. Im Gegensatz zum Einheitswert wird er nicht individuell für jede  Immobilie, sondern für eine gesamte Gemeinde festgelegt. Er ist somit ein wichtiges Instrument, durch das Kommunen die Höhe der Gemeindesteuern regulieren können. Um gewerbliche Steueroasen zu verhindern, ist es in Deutschland Gemeinden untersagt, einen Hebesatz unter 200 % anzuwenden. Meist liegt der Hebesatz zwischen 400 % und 800 %.


    5. Grundsteuer berechnen – ein Beispiel

    Aus den oben genannten Faktoren lässt sich die Grundsteuer nach folgender Formel berechnen:

    Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

    Zur Verdeutlichung ein Beispiel für ein Einfamilienhaus mit dem Einheitswert 20.000 € in Berlin. Für Einfamilienhäuser beträgt die Grundsteuermesszahl in diesem Fall 2,6 ‰, der Hebesatz in Berlin beträgt 810 %. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung: 

    20.000 Euro x 2,6 Promille x 810 Prozent = 421,20 Euro 

    Die Grundsteuer für dieses fiktive Grundstück in Berlin beträgt also 421,20 Euro jährlich, beziehungsweise 105,30 Euro pro Quartal. 


    6. Grundsteuer als Mieter zahlen?

    Nicht immer müssen nur die Grundstücksbesitzer die Grundsteuer zahlen. Auch Mieter können hiervon betroffen sein. Vermieter haben nämlich die Möglichkeit, die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen und entsprechend als Nebenkosten abzurechnen. Häufig richtet sich die Höhe des Anteils, die der Mieter zu tragen hat, nach der Fläche der gemieteten Wohnung

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