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Hausverkauf Steuern – so verkaufen Sie steuerfrei

Wer beim Hausverkauf Steuern sparen möchte, hat einige Dinge zu beachten. Wenn man sich allerdings diese Mühen macht, kann am Ende zum Teil viel Geld einsparen Im Folgenden erläutern wir deshalb, welche Steuern anfallen können, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, wann Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen und wie es sich mit den Abgaben bei vermieteten Immobilien verhält:


1. Steuern beim Hausverkauf: das Wichtigste in Kürze

  • Je nach Nutzungsart, Verkaufszeitpunkt und Besitzverhältnissen fallen beim Hausverkauf unterschiedliche Steuerarten an, zum Beispiel Spekulationssteuer, Einkommensteuer, Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer. 

  • Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie fällt in der Regel keine Einkommensteuer an.

  • Beim Verkauf von (zuvor) vermieteten Immobilien fällt keine Steuer an, wenn sich diese seit mindestens 10 Jahren im Besitz des Eigentümers befinden.

  • Bei geerbten Immobilien wird die Besitzdauer der Immobilie durch den Erblasser mit berücksichtigt.


2. Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Ob bei einem Hausverkauf Steuern fällig werden, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Beispielsweise spielt es hierbei eine Rolle, ob die Immobilie vom Eigentümer genutzt oder vermietet wird, wie lange sich das Objekt bereits im Privatvermögen befindet oder ob es sich um eine Erbschaft handelt. Ob Abgaben wie die Einkommensteuer, Spekulationssteuer oder eine Vorfälligkeitsentschädigung greifen, ist somit von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich. Im Folgenden erläutern wir deshalb, wann beim Immobilienverkauf keine Steuern anfallen.

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3. Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

Wie oben beschrieben, hängt die Steuerpflicht mit der Nutzungsart des Objekts zusammen und wie lange sich dieses bereits im Besitz des Eigentümers befindet. Die folgende Auflistung zeigt, unter welchen Umständen beim Immobilienverkauf keine Steuer anfällt.


Selbstgenutzte Immobilie: Der Verkauf einer Immobilie, die der Eigentümer selbst bewohnt hat, ist in der Regel steuerfrei. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren, innerhalb derer beim Hausverkauf normalerweise Steuern anfallen würden, gilt nämlich nicht bei selbstgenutzten Immobilien. Dafür muss der Eigentümer das Haus allerdings mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangen Jahren für sich genutzt haben. Ansonsten werden auch für den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie Abgaben fällig.


Fremdgenutzte Immobilie (Vermietung): Anders verhält es sich bei einer fremdgenutzten Immobilie, wie es zum Beispiel bei einer Privatvermietung der Fall ist: Hier ist der steuerfreie Verkauf des Objekts grundsätzlich erst dann möglich, wenn sich das Haus oder die Eigentumswohnung seit mindestens 10 Jahren im Besitz des Eigentümers befindet. Findet der Verkauf vor Ablauf dieser Spekulationsfrist statt, fällt eine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an.


Geerbte Immobilie: Wurde das Haus durch eine Erbschaft erworben, ändert dies grundsätzlich nichts an den oben genannten Regelungen für Selbst-, beziehungsweise Fremdnutzung. Auch ein geerbtes Wohnobjekt kann ohne Einkommensteuer verkauft werden, sofern sie durch die Eigentümer selbst genutzt wurde und wird. Und genauso gilt im Falle einer Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren für fremdgenutzte Immobilien. Hierbei wird allerdings auch der Zeitraum berücksichtigt, die sich die Immobilie bereits im Besitz des Erblassers befunden hat. 



Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Ein Vater vererbt seiner Tochter eine Immobilie, die er als Eigentümer bereits seit 7 Jahren vermietet. Dann könnte die Tochter dieses Wohnobjekt bereits nach 3 Jahren verkaufen, ohne dass hierfür eine Spekulationssteuer erhoben würde. Die Besitzverhältnisse, deren Dauer und vor allem die Nutzungsart der Immobilie sind somit vor jedem Hausverkauf genauestens zu überprüfen, um die Steuer sparen zu können.

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4. Was ist eine steuerfreie Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie?

Schenkungsteuer: Die Schenkung einer selbstgenutzten Immobilie zwischen Ehepartnern ist steuerlich begünstigt. Denn hier greift die sogenannte Familienheim-Regel, sofern das Haus den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt. Ist diese Voraussetzung erfüllt, ist die Schenkung Ihrer Immobilie von einem Lebenspartner an den anderen zu Lebzeiten grundsätzlich und unabhängig von der Immobilienbewertung steuerfrei. Für Ferien- oder Zweitimmobilien gilt diese Regelung allerdings nicht. Hier existiert jedoch ein Steuerfreibetrag von 500.000 Euro bei Ehepartnern, der alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden kann. Übersteigt der Verkehrswert der geschenkten Immobilie diese 500.000 Euro nicht, ist die Übertragung befreit von der Schenkungssteuer. Bei einer Schenkung von Eltern an ihre Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro, der ebenfalls alle 10 Jahre geltend gemacht werden kann. 


Erbschaftsteuer: Auch die Erbschaftssteuer kann bei der Übertragung einer Immobilie zwischen Ehepartnern unter gewissen Umständen gespart werden. Hierfür gilt allerdings wie bereits oben beschrieben eine Haltedauer von 10 Jahren nach der Erbschaft – der Erbe muss das Haus also noch zehn weitere Jahre selber nutzen. Tut er dies nicht, wird die Erbschaftsteuer rückwirkend fällig. Eine weitere Besonderheit betrifft die Vererbung einer Immobilie von Eltern an ihre Kinder: Neben der zehnjährigen Spekulationsfrist gilt die steuerliche Begünstigung nur dann, wenn die Wohnfläche des Objekts 200 Quadratmeter nicht überschreitet. 


Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Ein Sohn erbt von seinem verstorbenen Vater ein Einfamilienhaus von 400 Quadratmetern Wohnfläche und mit einem Verkehrswert von 900.000 Euro. Nach der Erbschaft bewohnt der Sohn die Immobilie noch für weitere 10 Jahre und möchte die Immobilie dann verkaufen. Aufgrund der Wohnfläche werden nur 50 % des Hauses steuerfrei behandelt – also 450.000 Euro. Für die verbliebenen 450.000 Euro, die die Immobilie wert ist, kann der Sohn nun den gesetzlichen Freibetrag anwenden – bei Erbschaften von Eltern an ihre Kinder beträgt dieser 400.000 Euro. Der Sohn müsste somit 50.000 Euro versteuern.


5. Zusammenfassung: Steuerfrei verkaufen

Die folgende Auflistung zeigt Ihnen, in welchen Fällen keine der jeweiligen Steuern anfällt: 


Einkommensteuer entfällt bei:

– selbstgenutzten Immobilien, die seit 3 Jahren bewohnt werden. 

– vermieteten Immobilien, die länger als 10 Jahre im Privatbesitz sind.

– geerbten Immobilien, die länger als 10 Jahre im Privatbesitz des Erblassers waren.


Schenkungssteuer entfällt bei: 

– Übertragung der selbstgenutzten Immobilie auf den Ehepartner/eingetragenen Lebenspartner.

– Einhaltung des Freibetrags für Verheiratete (Immobilie ≠ Familienheim): 500.000 Euro alle 10 Jahre.

– Einhaltung des Freibetrags bei Schenkungen von Eltern an Kinder: 400.000 Euro alle 10 Jahre.


Erbschaftsteuer entfällt bei: 

– Besitz der selbstgenutzten Immobilie 10 Jahre nach der Erbschaft.


Allgemein gilt: Vor jedem Hausverkauf sind Besitzverhältnisse und Nutzungsart der Immobilie genauestens zu klären, um eine eventuelle Befreiung von der Steuer zu nutzen. Unsere erfahrenen Immobilienmakler beraten Sie gerne diesbezüglich. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktanfrage!

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