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Vorfälligkeitsentschädigung: 5 Fragen zum Hausverkauf vor Ablauf der Zinsbindung

Fast jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen möchte, muss eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Dieses Thema wirft bei Hausverkäufern jedoch häufig Fragen auf: Wofür wird die Vorfälligkeitsentschädigung erhoben? Wie hoch fällt sie aus? Und lässt sie sich eventuell nicht doch umgehen? Wer den Hausverkauf vor dem Ende der Zinsbindung in Erwägung zieht, sollte sich bereits im Vorfeld darüber informieren, welche Kosten eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages mit sich bringen kann. Im Folgenden erläutern wir deshalb die wichtigsten Fragen rund um das Thema Vorfälligkeitsentschädigung:


1. Vorfälligkeitsentschädigung: Definition

Eine häufige Frage, die sich Hausverkäufer stellen, lautet: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Hierbei handelt es sich um ein Entgelt, das vom Darlehensgeber erhoben werden kann, wenn der Darlehensnehmer sich dazu entschließt, den gemeinsam geschlossenen Vertrag vorzeitig zu kündigen. Gesetzlich geregelt wird die Vorfälligkeitsentschädigung in § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Darin heißt es, dass der Darlehensgeber im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens innerhalb der vereinbarten Zinsbindung eine angemessene Entschädigung vom Darlehensnehmer verlangen kann. Die Bank muss somit nicht zwangsläufig eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer erheben. In der Praxis zeigt sich allerdings, dass sie zum Regelfall gehört.


2. Warum zahlt man die Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine weitere Frage, die sich beim Hausverkauf vor Ablauf der Zinsbindung stellt, ist die nach dem Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung. Immerhin wird das Darlehen ja auch bei Vertragskündigung an die Bank zurückgezahlt. 


Der Grund, warum Banken die Vorfälligkeitsentschädigung erheben, liegt darin, dass durch das frühzeitige Abbezahlen der Schulden ein Zinsschaden entsteht. Schließlich hat das Kreditinstitut das Darlehen über Jahre, zum Teil über Jahrzehnte verzinst und mit diesen konstanten Einnahmen kalkuliert. Um diesen Schaden zu begleichen, fallen für die Darlehensnehmer neben dem eigentlichen Darlehen die zusätzlichen Kosten in Form der Entschädigung an.

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3. Wie berechnet man die Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine gesetzliche Vorgabe, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, existiert nicht. Auch ansonsten existiert keine einheitliche Regelung, nach der sich die Bank richten muss. Die exakte Summe der Zusatzkosten, die bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehensvertrags fällig werden, wird durch das Kreditinstitut individuell berechnet. Hierfür stehen der Bank grundsätzlich zwei Methoden zur Verfügung, die sogenannte Aktiv-aktiv-Methode und die Aktiv-passiv-Methode.


Die Aktiv-aktiv-Methode

Berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-aktiv-Methode, geht das Kreditinstitut davon aus, dass es das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen an einen neuen Kreditnehmer ausleihen kann. Die Höhe der Entschädigung richtet sich hierbei im Wesentlichen nach zwei Faktoren: Zum einen orientiert sie sich nach dem Schaden, der durch die sogenannte Zinsdifferenz entstanden ist. Die Zinsdifferenz  (auch Zinsverschlechterungsschaden genannt) ist ein finanzieller Schaden für die Bank, der dadurch entsteht, dass das Institut das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen nur zu einem niedrigeren Zins neu verleihen kann als es im ursprünglichen Vertrag festgelegt war. Der zweite bestimmende Faktor für die Aktiv-aktiv-Methode ist der Zinsmargenschaden. Dieser Schaden entsteht durch den Gewinnausfall, den die Bank für die Laufzeit des Kredits kalkuliert hat. Vereinfacht gesagt bestimmt also die restliche Laufzeit die Höhe des Zinsmargenschadens. 

Die Aktiv-aktiv-Methode stellt für den Kreditnehmer häufig die günstigere der beiden Alternativen dar, weshalb sie in der Regel nicht von der Bank angewandt wird. 


Die Aktiv-passiv-Methode

Die Aktiv-passive-Methode ist die gängige Variante, nach der Banken die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Hierbei geht die Bank davon aus, dass sie das zurückgezahlte Darlehen am Kapitalmarkt in Form von Hypothekenpfandbriefen anlegt. Auch bei dieser Methode sind zwei Faktoren ausschlaggebend. Zum einen berechnet das Kreditinstitut die zu erwartende Rendite, die die Anlage am Kapitalmarkt bei selber Laufzeit erzielen wird. Zum anderen berechnet die Bank, welchen Gewinn sie durch den Vertragszins erhalten hätte, wenn das Darlehen wie ursprünglich vereinbart zurückgezahlt worden wäre. Aus der Differenz dieser beiden Summen ergibt sich die Vorfälligkeitsentschädigung. Um zu verhindern, dass die Bank das Darlehen in eine Geldanlage investiert, die absichtlich niedrige Zinsen bietet (wodurch sich folglich die Differenz und dadurch die Vorfälligkeitsentschädigung erhöhen würde), sind per Gesetz nur Hypothekenpfandbriefe als Anlage zugelassen. 

Trotzdem ist die Aktiv-passiv-Methode in den meisten Fällen die lohnenswertere für das Kreditinstitut, weshalb sie bevorzugt bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zum Einsatz kommt.

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4. Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Wie geht das?

Für die meisten Immobilienbesitzer stellen die Zusatzkosten, die bei einem Hausverkauf vor Ablauf der Zinsbindung entstehen, eine unerwünschte finanzielle Belastung dar. Folglich stellt sich die Frage, wie man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen kann. Tatsächlich existieren einige Ausnahmefälle, in denen es möglich ist, das Darlehen vorzeitig zurück zu zahlen, ohne eine Entschädigung an die Bank zahlen zu müssen. 


Ausnahme 1: Darlehen nach 10 Jahren kündigen

Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, besteht darin, den Darlehensvertrag nach 10 Jahren zu kündigen. Per Gesetz ist es jedem Darlehensnehmer (und nur dem Darlehensnehmer, nicht dem Kreditinstitut) erlaubt, den Kreditvertrag nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen. Anschließend müssen zum Stichtag nur noch der erforderliche Restbetrag des Darlehens und die Zinsen gezahlt werden. Von der Vorfälligkeitsentschädigung bleibt der Kreditnehmer dagegen verschont. 


Ausnahme 2: Rückzahlung per Versicherung oder Bausparvertrag

Eine andere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, besteht darin, die Rückzahlung aus den Mitteln einer hierfür abgeschlossenen Versicherung zu entrichten. Eine solche Versicherung wird im Rahmen des Darlehensvertrages abgeschlossen und muss entsprechend vorher von beiden Parteien vereinbart worden sein. 


Ausnahme 3: Unzureichende Angaben

Eine weitere Ausnahme, bei der der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung erlischt, begründet sich in unzureichenden Angaben im Darlehensvertrag. Versäumt es das Kreditinstitut, genaue Angaben über die Vertragslaufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu machen, verliert der Kreditgeber seinen Anspruch auf die Entschädigung. 

In der Realität ist ein Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung durch unzureichende Angaben oder eine wie in Ausnahme 2 beschriebene Rückzahlung per Versicherung allerdings extrem selten. Die Praxis zeigt, dass Darlehensnehmer in der Regel mit der zusätzlichen Gebühr rechnen müssen. 



Zusätzlich zu diesen gesetzlich garantierten Ausnahmen haben manche Kreditinstitute einige Härtefälle definiert, in deren Eintreten ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Diese drei Härtefälle beziehen sich meist auf Arbeitslosigkeit, einen Todesfall oder Erwerbsunfähigkeit:


Vorfälligkeitsentschädigung bei Arbeitslosigkeit

Ist einer der Kreditnehmer und Hauptverdiener des Darlehens über einen längeren Zeitraum (oftmals mehr als 6 Monate) hinweg und noch andauernd arbeitslos gemeldet, verzichten einige Banken bei der sofortigen Rückzahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach dem, aus welchen Mitteln das Darlehen zurückgezahlt wird, ist dabei ein Hausverkauf nicht erforderlich. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Darlehensnehmer den Betrag aus eigenen Mitteln zurück zahlt. 


Vorfälligkeitsentschädigung bei Todesfall

Mittlerweile verzichten einige Kreditinstitute auf die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen infolge des Todes einer der Darlehensnehmer sofort zurück gezahlt wird. Auch hier ist nicht immer ein Objektverkauf notwendig: Sofern der Kredit mit eigenen Mitteln (zum Beispiel der Lebensversicherung des Verstorbenen) getilgt werden kann, ist kein Verkauf nötig.


Vorfälligkeitsentschädigung bei Erwerbsunfähigkeit

Auch infolge einer Erwerbsunfähigkeit eines Darlehensnehmers treten inzwischen einige Kreditinstitute von ihrem Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zurück. Ist der Darlehensnehmer in den vergangenen 12 Monaten erwerbunsfähig (nicht berufsunfähig!) geworden und kann der Kredit aus eigenen Mitteln finanziert werden, ist auch hier kein Verkauf des Objekts notwendig. 


5. Vorfälligkeitsentschädigung auch bei KfW-Darlehen?

Bisweilen stellt sich Immobilienbesitzern die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung auch dann fällig wird, wenn das Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufgenommen wurde. Da es sich bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau um eine Anstalt des öffentlichen Rechts handelt, liegt bei einigen Hausverkäufern die Vermutung nahe, dass die Regelung im Falle eines Hausverkaufs vor Ablauf der Zinsbindung hier anders sind. Tatsächlich kann die Kreditanstalt für Wiederaufbau allerdings genauso wie jede andere Privatbank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 


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