Marktreport München


Aktuelle Zahlen, Analysen und Prognosen

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Immobilienpreise München

Betrachtet man die deutschlandweite Entwicklung der Immobilienpreise der vergangenen Jahre, fällt neben Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main immer wieder der Name München. Aufgrund der konstant steigenden Angebotspreise gilt die Landeshauptstadt Bayerns als die Metropole mit dem höchsten Preisniveau in der Bundesrepublik. 


Abgesehen davon besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in München, denn die Stadt ist aufgrund ihrer kulturellen, wirtschaftlichen und politischen Bedeutung ein ausgesprochen attraktiver Wohnstandort. Die Weltstadt zieht eine entsprechend große nationale und internationale Klientel aus Kapitalanlegern, jungen Familien und Studenten an. 


In unserem Immobilienmarktbericht München erfahren Sie alles Wichtige zu den aktuellen Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Häuser, den Mietzinsen und dazu, wie die Preise in den einzelnen Stadtteilen variieren. 


1. Immobilienmarkt München: Aktuelle Entwicklungen

 Hamburg
- Aktuelle Kennzahlen für München 2020

Die hohe Nachfrage an Wohnraum und die damit verbundene Preissteigerung bei Immobilien lassen es bereits erahnen: München wächst. Aktuell bewohnen schon fast 1,6 Millionen Menschen die Stadt an der Isar. Das entspricht einem Bevölkerungswachstum von +4,7 Prozent seit dem Jahre 2014. Neben den eingangs erwähnten Familien und Studenten wandern insbesondere Fachkräfte zu, die bei ansässigen internationalen Unternehmen wie BMW, Allianz oder Siemens tätig sind. 


Der enorme Bevölkerungszuwachs spiegelt sich in einer äußerst niedrigen Leerstandsquote wider. So sind gerade einmal 0,2 Prozent der verfügbaren Wohnimmobilien ungenutzt. Mit diesem Wert liegt München noch einmal weit unter dem Niveau ebenfalls begehrter Wohnstandorte wie Frankfurt am Main (0,3 Prozent), Stuttgart (0,5 Prozent) oder Köln (0,9 Prozent). 


2. Aktuelle Mietpreise in München

Von allen deutschen Großstädten weist München die höchste durchschnittliche Angebotsmiete auf. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten. 


Für eine bestehende Immobilie zahlten Mieter im zweiten Quartal des Jahres 2020 durchschnittlich 18,33 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit +2,1 Prozent mehr als im Jahr 2019. Rechnet man die Preisänderungen auf die vergangenen fünf Jahre, beträgt der Zuwachs in diesem Teilmarkt sogar +18,64 Prozent. 


Auch der Mietzins im Neubausektor befindet sich weiter im Aufschwung. Nachdem sich das Preisniveau hier 2016 leicht entspannte, zogen die Angebotsmieten in den vergangenen vier Jahren unterm Strich wieder an. Im zweiten Quartal 2020 zahlten Mieter für neu geschaffenen Wohnraum einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 20,62 Euro


Der aktuelle Zuwachs ist dabei im Jahresvergleich allerdings der geringste: Die Steigerung von 2019 auf 2020 entspricht nur einem Zuwachs von +0,24 Prozent. Auf den vergangenen Fünfjahreszeitraum gesehen stieg die Angebotsmiete um +12,55 Prozent. 

So entwickeln sich die Münchner Angebotsmieten in Bestand und Neubau

 Hamburg
- Entwicklung der Angebotspreise in München


So entwickeln sich die Münchner Angebotspreise für Eigentumswohnungen

 Hamburg
- Angebotspreise für ETW in München

Eine Auswahl unserer aktuellen Angebote in München


3. Immobilienpreise für Eigentumswohnungen

Nicht nur der Mietzins, sondern auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen befinden sich in München auf bundesweitem Rekordniveau. Im Vergleich zum Jahr 2019 konnten die Kaufpreise sowohl für bestehende als auch neu errichtete Eigentumswohnungen einen Anstieg verzeichnen.


Betrachtet man die Entwicklung der Angebotspreise von Bestandsimmobilien und Neubauten separat, so ist festzustellen, dass letzterer Immobilientyp im vergangenen Jahr einen größeren Wertzuwachs erfahren hat. So kostete ein Quadratmeter in einem Münchener Neubau im zweiten Quartal 2020 durchschnittlich 10.431 Euro. Dies entspricht einem Wachstum von +10,5 Prozent im Vorjahresvergleich. 


Für eine bestehende Eigentumswohnung zahlten Käufer dagegen einen durchschnittlichen Preis von 8.524 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotspreis stieg somit um +7,84 Prozent. Auf die vergangenen fünf Jahre gerechnet betrug der Wertzuwachs für Eigentumswohnungen in München +38,09 Prozent (Neubauten) beziehungsweise +33,96 Prozent (Bestandsimmobilien).


4. Immobilienpreise für Häuser

Auch auf dem Häusermarkt in München ist der Aufwärtstrend seit Jahren ungebrochen. Für ein Ein- und Zweifamilienhäuser konnten 2020 durchschnittliche Angebotspreise von 1.512.456 Euro erzielt werden. Das stellt eine Steigerung des Preisniveaus im Vergleich zu 2015 um plus 26 Prozent dar. 


Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäfthäuser in München ist seit Jahren von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2019 bei 7.468 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt München auf einem weit höheren Niveau als alle anderen Großstädte in Deutschland.Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020.

Wohnlagen in München

 Hamburg
- Wohnlagen in München

So viel kosten Ein- und Zweifamilienhäuser in den Münchener Lagen (in Euro)

 Hamburg
- Preise nach Lagen für Ein- und Zweifamilienhäuser in München

So viel kosten Eigentumswohnungen in den Münchener Lagen (Euro/m²)

 Hamburg
- Preise nach Lagen für Eigentumswohnungen in München

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5. Immobilienpreise in München nach Stadtteilen

Auch wenn sich die Immobilienpreise in München auf einem durchgehend hohen Niveau befinden, sind je nach Lage und Objektart zum Teil deutliche Preisunterschiede festzustellen. Die begehrtesten Stadtteile bei Käufern von Eigentumswohnungen sind die Altstadt, Altschwabing und Altbogenhausen.


Als bevorzugte Wohngegenden von Hauskäufern gelten hingegen Nymphenburg, Schwabing und Obermenzing. Kontaktieren Sie gern für nähere Infos unsere Engel & Völkers Immobilienmakler in München-Schwabing! Im Folgenden gehen wir genauer auf die Preisspannen in den Stadtteilen Münchens in sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage ein.


Sehr gute Lage

Stadtteile in München, die eine sehr gute Lage aufweisen, sind unter anderem die zentral gelegene Altstadt, Lehel sowie Teile von Schwabingen, Nymphenburg und Neuhausen. Darüber hinaus fallen südliche Teile von Solln, Thalkirchen und Harlaching in diese Lagekategorie. Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Stadtteilen erzielen eine Preisspanne von 5 Millionen bis 20 Millionen Euro. Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen in diesen Stadtteilen mit einer Spanne zwischen 10.000 Euro und 25.000 Euro weit über den durchschnittlichen Immobilienpreisen in München. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser liegen die Preise inzwischen bei 6.500 bis 13.000 Euro in der besten Lage.


Gute Lage

Selbiges gilt für Objekte in guter Lage, die den größten Anteil am Immobilienmarkt Münchens haben. In den Stadtteilen dieser Lagekategorie erzielen Ein- und Zweifamilienhäuser Angebotspreise von 1,8 bis 7 Millionen Euro. Eigentumswohnungen befinden sich ebenfalls auf einem hohen Preisniveau und erreichen Quadratmeterpreise zwischen 8.300 Euro und 17.000 Euro. Mehrfamilienhäuser kosten 6.000 bis 8.000 Euro je Quadratmeter. Stadtteile in guter Lage sind unter anderem die zentrumsnahen Gebiete Maxvorstadt, Au, Isarvorstadt und Haidhausen. Außerdem zählen die Stadtteile Obermenzing, Laim, Hadern, Westpark, Pasing Obergiesing, Untergiesing und Teile von Solln und Thalkirchen hierzu. 


Mittlere Lage

In mittlerer Lage befinden sich vor allem die östlichen Stadtteile Berg am Laim, Riem, Trudering und Ramersdorf. Des Weiteren fallen Moosach, Untermenzing und Allach in diese Kategorie. Die hiesigen Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser pendeln sich zwischen 850.000 Euro und 3,5 Millionen Euro ein. Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in diesen Stadtteilen Münchens weisen eine Spanne von 6.500 Euro bis 9.500 Euro auf und der Kaufpreis von gesamten Mehrfamilienhausobjekten liegt zwischen 4.750 und 6.250 Euro je Quadratmeter. 


Einfache Lage

Vergleichsweise wenige Stadtteile in München befinden sich in einfacher Lage. Hierzu zählen unter anderem Lochhausen, Langwied, Aubing, Feldmoching sowie Teile von Am Hart und Hasenbergl. Mit Immobilienpreisen von 700.000 Euro bis 1,7 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser weisen diese Stadtteile das niedrigste Preisniveau Münchens auf. Dasselbe gilt für die Quadratmeterpreise für hiesige Eigentumswohnungen, die eine Spanne zwischen 5.000 Euro und 8.000 Euro erzielen. Der Einstiegspreis für Wohn- und Geschäftshäuser liegt in München bei rund 4.250 Euro. In den wenigen einfachen Lagen Münchens, reicht die Spanne bis 5.250 Euro.


6. Prognose zur Immobilienpreisentwicklung in München

Für Kapitalanleger als auch Bewohner ist die Frage von Bedeutung, ob die Immobilienpreise in München weiter steigen werden. Nach aktueller Einschätzung von Engel & Völkers wird sich der seit Jahren anhaltende Aufwärtstrend des Immobilienmarktes fortsetzen. Florian Freytag-Gross von Engel & Völkers Immobilienmakler München prognostiziert:


„Die konstant hohe Nachfragesituation führt trotz schwächelnder Konjunktur durch die Corona-Pandemie weiterhin zu einem Anstieg der Münchner Immobilienpreise. Der Aufschwung macht sich gerade in Kernlagen bemerkbar. Das größte Potenzial liegt allerdings weiterhin in den einfachen Lagen, bedingt durch eine erhöhte Nachfrage nach ländlicheren Gebieten sowie die weiter vorangetriebene Nachverdichtung.”

Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten 64 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!


Der spannende Markt für Wohn- und Geschäfthäuser wird von Christoph Nelles, Engel & Völkers Commercial München, eingeordnet: „Der Münchner Markt verzeichnet seit über zehn Jahren einen extrem hohen Nachfrageüberhang, der seit August 2018 durch die Aktivitäten der Stadt verstärkt wird. Die prognostizierte Teilung des Marktes durch die Verschärfung der Ankaufsbedingungen in den Erhaltungssatzungsgebieten und ein zunehmender Wettbewerb in den Gebieten ohne Restriktion bewahrheiten sich. Eine Trendumkehr ist hier mittelfristig nicht abzusehen. Aufgrund der Zinspolitik der EZB bleibt München dennoch ein äußerst wertstabiler Markt.”


Transaktionen, Faktoren, Preise, Mieten und weitere Infos zum deutschen Wohn- und Geschäftshausmarkt und Mehrfamilienhausmarkt finden sie in unserem Wohn- und Geschäftshaus Marktbericht Deutschland 2020.

7. Ansprechpartner – das sagt Ihr Experte vor Ort

Florian Freytag-Gross, Engel & Völkers München

Florian Freytag-Gross

Engel & Völkers München

„Die konstant hohe Nachfragesituation führt trotz schwächelnder Konjunktur durch die Corona-Pandemie weiterhin zu einem Anstieg der Münchner Immobilienpreise. Der Aufschwung macht sich gerade in Kernlagen bemerkbar. Das größte Potenzial liegt allerdings weiterhin in den einfachen Lagen, bedingt durch eine erhöhte Nachfrage nach ländlicheren Gebieten sowie die weiter vorangetriebene Nachverdichtung."

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Quellen nach Kapitel: 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt München: Stadt München, CBRE-empricia Leerstandsindex, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

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