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Immobilienpreise München

Betrachtet man die deutschlandweite Entwicklung der Immobilienpreise der vergangenen Jahre, fällt neben Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main immer wieder der Name München. Aufgrund der konstant steigenden Angebotspreise gilt die Landeshauptstadt Bayerns als die Metropole mit dem höchsten Preisniveau in der Bundesrepublik. Abgesehen davon besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in München, denn die Stadt ist aufgrund ihrer kulturellen, wirtschaftlichen und politischen Bedeutung ein ausgesprochen attraktiver Wohnstandort. Die Weltstadt zieht eine entsprechend große nationale und internationale Klientel an Kapitalanlegern, jungen Familien und Studenten an. 

In unserem Immobilienmarktbericht München erfahren Sie alles Wichtige zu den aktuellen Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Häuser, den Mietzinsen und dazu, wie die Preise in den einzelnen Stadtteilen variieren. 

Inhaltsverzeichnis


1. Immobilienmarkt München: Aktuelle Entwicklungen

Die hohe Nachfrage an Wohnraum und die damit verbundene Preissteigerung bei Immobilien lassen es bereits erahnen: München wächst. Aktuell bewohnen mehr als 1,5 Millionen Menschen die Stadt an der Isar. Das entspricht einem Bevölkerungswachstum von +5,3 Prozent seit dem Jahre 2013. Neben den eingangs erwähnten Familien und Studenten wandern insbesondere Fachkräfte zu, die bei ansässigen internationalen Unternehmen wie BMW, Allianz oder Siemens tätig sind. 

Der enorme Bevölkerungszuwachs spiegelt sich in einer äußerst niedrigen Leerstandsquote wider. So sind gerade einmal 0,2 Prozent der verfügbaren Wohnimmobilien ungenutzt. Mit diesem Wert liegt München noch einmal weit unter dem Niveau ebenfalls begehrter Wohnstandorte wie Frankfurt am Main (0,3 Prozent), Stuttgart (0,5 Prozent) oder Köln (0,9 Prozent). 


2. Aktuelle Mietpreise in München

Von allen deutschen Großstädten weist München die höchste durchschnittliche Angebotsmiete auf. Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten. 

Für eine bestehende Immobilie zahlten Mieter im vergangenen Jahr durchschnittlich 18,08 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit +4,39 Prozent mehr als noch im Jahre 2018. Rechnet man die Preisänderungen auf die vergangenen fünf Jahre, beträgt der Zuwachs in diesem Teilmarkt sogar +22,66 Prozent. 

Auch der Mietzins im Neubausektor befindet sich weiter im Aufschwung. Nachdem sich das Preisniveau hier 2016 leicht entspannte, zogen die Angebotsmieten in den vergangenen drei Jahren wieder an. 2019 zahlten Mieter für neu geschaffenen Wohnraum einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 20,76 Euro. Dies entspricht einem Zuwachs von +3,96 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auf den vergangenen Fünfjahreszeitraum gesehen stieg die Angebotsmiete um +21,47 Prozent. 


3. Immobilienpreise für Eigentumswohnungen

Nicht nur der Mietzins, sondern auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen befinden sich in München auf bundesweitem Rekordniveau. Im Vergleich zum Jahr 2018 konnten die Kaufpreise sowohl für bestehende als auch neu errichtete Eigentumswohnungen einen Anstieg verzeichnen.

Betrachtet man die Entwicklung der Angebotspreise von Bestandsimmobilien und Neubauten separat, so ist festzustellen, dass letzterer Immobilientyp im vergangenen Jahr einen größeren Wertzuwachs erfahren hat. So kostete ein Quadratmeter in einem Münchener Neubau durchschnittlich 9.484 Euro. Dies entspricht einem Wachstum von +7,97 Prozent im Vorjahresvergleich. 

Für eine bestehende Eigentumswohnung zahlten Käufer dagegen einen durchschnittlichen Preis von 8.018 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotspreis stieg somit um +8,45 Prozent. Auf die vergangenen fünf Jahre gerechnet betrug der Wertzuwachs für Eigentumswohnungen in München +40,32 Prozent (Neubauten) beziehungsweise +43,59 Prozent (Bestandsimmobilien).


4. Immobilienpreise für Häuser

Auch auf dem Häusermarkt in München ist der Aufwärtstrend seit Jahren ungebrochen. Für ein Einfamilienhaus konnten 2019 durchschnittliche Angebotspreise von 1.434.427 Euro erzielt werden. Damit übertraf das Preisniveau noch einmal das aus dem 1. Halbjahr 2018 um +10,5 Prozent. 

Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäfthäuser in München ist seit Jahren von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Der durchschnittliche Angebotspreis lag im 1. Halbjahr 2019 bei 7.468 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt München auf einem weit höheren Niveau als alle anderen Großstädte in Deutschland.Transaktionszahlen, Mieten, Preise und Faktoren finden Sie ausführlich in unserem Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht 2020.

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5. Immobilienpreise in München nach Stadtteilen

Auch wenn sich die Immobilienpreise in München auf einem durchgehend hohen Niveau befinden, sind je nach Lage und Objektart zum Teil deutliche Preisunterschiede festzustellen. Die begehrtesten Stadtteile bei Käufern von Eigentumswohnungen sind die Altstadt, Altschwabing und Altbogenhausen. Als bevorzugte Wohngegenden von Hauskäufern gelten hingegen Nymphenburg, Schwabing und Obermenzing. Kontaktieren Sie gern für nähere Infos unsere Engel & Völkers Immobilienmakler in München-Schwabing! Im Folgenden gehen wir genauer auf die Preisspannen in den Stadtteilen Münchens in sehr guter, guter, mittlerer und einfacher Lage ein.


Sehr gute Lage

Stadtteile in München, die eine sehr gute Lage aufweisen, sind unter anderem die zentral gelegene Altstadt, Lehel sowie Teile von Schwabingen, Nymphenburg und Neuhausen. Darüber hinaus fallen südliche Teile von Solln, Thalkirchen und Harlaching in diese Lagekategorie. Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Stadtteilen erzielen eine Preisspanne von 4,5 Millionen bis 17 Millionen Euro. Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen in diesen Stadtteilen mit einer Spanne zwischen 10.000 Euro und 20.000 Euro weit über den durchschnittlichen Immobilienpreisen in München. Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser liegen die Preise inzwischen bei 6.500 bis 13.000 Euro in der besten Lage.


Gute Lage

Selbiges gilt für Objekte in guter Lage, die den größten Anteil am Immobilienmarkt Münchens haben. In den Stadtteilen dieser Lagekategorie erzielen Ein- und Zweifamilienhäuser Angebotspreise von 1,8 bis 6,6 Millionen Euro. Eigentumswohnungen befinden sich ebenfalls auf einem hohen Preisniveau und erreichen Quadratmeterpreise zwischen 8.300 Euro und 15.000 Euro. Mehrfamilienhäuser kosten 6.000 bis 8.000 Euro je Quadratmeter. Stadtteile in guter Lage sind unter anderem die zentrumsnahen Gebiete Maxvorstadt, Au, Isarvorstadt und Haidhausen. Außerdem zählen die Stadtteile Obermenzing, Laim, Hadern, Westpark, Pasing Obergiesing, Untergiesing und Teile von Solln und Thalkirchen hierzu. 


Mittlere Lage

In mittlerer Lage befinden sich vor allem die östlichen Stadtteile Berg am Laim, Riem, Trudering und Ramersdorf. Des Weiteren fallen Moosach, Untermenzing und Allach in diese Kategorie. Die hiesigen Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser pendeln sich zwischen 850.000 Euro und 2,8 Millionen Euro ein. Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in diesen Stadtteilen Münchens weisen eine Spanne von 6.500 Euro bis 9.500 Euro auf und der Kaufpreis von gesamten Mehrfamilienhausobjekten liegt zwischen 4.750 und 6.250 Euro je Quadratmeter. 


Einfache Lage

Vergleichsweise wenige Stadtteile in München befinden sich in einfacher Lage. Hierzu zählen unter anderem Lochhausen, Langwied, Aubing, Feldmoching sowie Teile von Am Hart und Hasenbergl. Mit Immobilienpreisen von 700.000 Euro bis 1,5 Millionen Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser weisen diese Stadtteile das niedrigste Preisniveau Münchens auf. Dasselbe gilt für die Quadratmeterpreise für hiesige Eigentumswohnungen, die eine Spanne zwischen 5.500 Euro und 7.500 Euro erzielen. Der Einstiegspreis für Wohn- und Geschäftshäuser liegt in München bei rund 4.250 Euro. In den wenigen einfachen Lagen Münchens, reicht die Spanne bis 5.250 Euro.



6. Prognose zur Immobilienpreisentwicklung in München

Für Kapitalanleger als auch Bewohner ist die Frage von Bedeutung, ob die Immobilienpreise in München weiter steigen werden. Nach aktueller Einschätzung von Engel & Völkers wird sich der seit Jahren anhaltende Aufwärtstrend des Immobilienmarktes fortsetzen. Florian Freytag-Gross von Engel & Völkers Immobilienmakler München prognostiziert:

„Die Maßnahmen der letzten Jahre zeigen langsam Wirkung und es werden in München in den nächsten Jahren ca. 10.000 neue Wohneinheiten entstehen. Die bisher ungebremste Nachfragesituation wird eine Entzerrung erfahren und der bisher konsequente Preisanstieg wird einer Seitwärtsbewegung weichen. Das Preisgefüge in den Kernlagen ist weiterhin angespannt. Das Potenzial liegt aufgrund der Nachverdichtung in den einfachen Lagen.”

Engel & Völkers Marktbericht

Noch mehr fundierte Einblicke zum Wohnimmobilienmarkt in den wichtigsten 61 Großstädten in Deutschland erhalten Sie in unserem aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2019/2020 oder bei einem persönlichen Gespräch mit Deutschlands fairstem Immobilienmakler. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Der spannende Markt für Wohn- und Geschäfthäuser wird von Christoph Nelles, Engel & Völkers Commercial München, eingeordnet: “Der Münchner Markt verzeichnet seit über zehn Jahren einen extrem hohen Nachfrageüberhang, der seit August 2018 durch die Aktivitäten der Stadt verstärkt wird. Die prognostizierte Teilung des Marktes durch die Verschärfung der Ankaufsbedingungen in den Erhaltungssatzungsgebieten und ein zunehmender Wettbewerb in den Gebieten ohne Restriktion bewahrheiten sich. Eine Trendumkehr ist hier mittelfristig nicht abzusehen. Aufgrund der Zinspolitik der EZB bleibt München dennoch ein äußerst wertstabiler Markt.”

Transaktionen, Faktoren, Preise, Mieten und weitere Infos zum deutschen Wohn- und Geschäftshausmarkt und Mehrfamilienhausmarkt finden sie in unserem Wohn- und Geschäftshaus Marktbericht Deutschland 2020.

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Immobilienpreise

Quellen nach Kapitel: 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt München: Stadt München, CBRE-empricia Leerstandsindex, Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial

Aktuelle Mietpreise in München: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise für Eigentumswohnungen: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise für Einfamilienhäuser: empirica-systeme, Engel & Völkers Residential

Immobilienpreise für Mehrfamilienhäuser: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

Immobilienpreise in München nach Stadtteilen: Engel & Völkers Residential, Engel & Völkers Commercial