Ratgeber Erbschaft


Was Sie beim Vererben über Grenzen hinweg beachten sollten

8. Immobilie vererben mit Auslandsbezug

​Die Komplexität grenzüberschreitender Erbfälle wird sowohl in erbrechtlicher als auch in erbschaftsteuerlicher Hinsicht häufig unterschätzt. Dabei ist das Vererben einer Immobilie ins oder aus dem Ausland gar nicht so unkompliziert.


Enthält der Nachlass zum Beispiel ausländische Vermögensgegenstände oder ist der Erblasser im Ausland verstorben, stellt sich die Frage, ob deutsches Recht, ausländisches Recht oder gar beide Erbrechtsordnungen beim Vererben der Immobilie anwendbar sind.

Die Antwort hierauf findet sich für deutsche Staatsangehörige in der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErbVO). Danach ist das nationale Erbrecht des Staates anzuwenden, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Sehen wir uns dazu zwei Beispiele an

Beispiel 1: Der Erblasser ist deutscher Staatsangehöriger. Er verbringt die Herbst- und Wintermonate eines jeden Jahres in seinem Ferienhaus auf Mallorca. Im Januar verstirbt er ohne eine letztwillige Verfügung. Der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers zum Zeitpunkt des Todes war damit in Spanien. Es gilt spanisches Erbrecht für den gesamten Nachlass.

Der Erblasser kann jedoch auf das anzuwendende Erbrecht Einfluss nehmen, indem er festlegt, dass das Recht des Staates angewendet werden soll, dem er zum Zeitpunkt der Rechtswahl oder seines Todes angehört.

Beispiel 2: Die Situation entspricht Beispiel 1, doch diesmal hat der Erblasser vor seinem Tod ein Testament verfasst und darin ausdrücklich das deutsche Erbrecht für sich bestimmt. Durch diese Rechtswahl gilt für den Erbfall deutsches Recht – obwohl sein gewöhnlicher Aufenthalt zum Zeitpunkt des Todes in Spanien war.

Risiko der Doppelbesteuerung 

Steuerrechtlich sieht es beim Vererben einer Immobilie aus dem Ausland jedoch anders aus: Der gesamte Nachlass, das heißt sämtliches in- und ausländisches Vermögen des Erblassers, fällt unter die deutsche Erbschaftsteuer – vorausgesetzt, der Erblasser war zum Zeitpunkt seines Todes Inländer im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes. Dies ist der Fall, wenn er einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hatte oder als deutscher Staatsangehöriger noch nicht länger als fünf Jahre im Ausland gelebt hat. 

Da die Erbschaftsteuersysteme der einzelnen Staaten jedoch nicht aufeinander abgestimmt sind, besteht bei grenzüberschreitenden Erbfällen das Risiko, dass ein ausländischer Staat auf den gleichen Erbfall Erbschaftsteuer erhebt. 

Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung hat Deutschland im Bereich der Erbschaftsteuer jedoch nur mit Dänemark, Griechenland, Österreich, Schweden, der Schweiz und den USA Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. In diesen Fällen wird die im Ausland gezahlte Erbschaftsteuer (regelmäßig) auf die deutsche angerechnet. 

Alle Kapitel des Ratgebers Erbschaft im Überblick

Ihre Fragen zu diesem Thema

Melden Sie sich gern, wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder Beratung in anderen Immobilienangelegenheiten wünschen. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.

Annika Hansen

Annika Hansen

Kontaktieren Sie uns jetzt
Engel & Völkers
Erbschaftsratgeber
  • Vancouverstraße 2a
    20457 Hamburg
    Deutschland
  • Fax: +49(0)40 36 13 11 29