Wann brauchen Sie für die Nutzungsänderung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Nutzungsänderungen sind ein häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Grund: Eine Nutzungsänderung durch einen der Sondereigentümer kann mit einer Belastung der übrigen Sondereigentümer verbunden sein. So wird beispielsweise eine (künftige) Nutzung zu Bürozwecken zwangsläufig gesteigerten Besucherverkehr nach sich ziehen, und dieser wird häufig als unerwünscht angesehen.

Auch bringen Nutzungsänderungen mitunter das Erfordernis mit sich, auf dem jeweiligen Grundstück bauliche Maßnahmen umzusetzen. Die Notwendigkeit, bei einer Nutzungsänderung hin zu Gewerbe- oder Bürozwecken zusätzliche Stellplätze schaffen zu müssen, gehört zu den am häufigsten auftretenden Streitfällen.

Was wird in der Teilungserklärung geregelt?

Der Aufteilung einer Immobilie nach WEG liegt regelmäßig eine Teilungserklärung nebst Gemeinschafts-/ Verwaltungsordnung zu Grunde. Diese Teilungserklärung enthält Regelungen zur Abgrenzung des jeweiligen Sondereigentums und zum Gemeinschaftseigentum. Vorgaben für die Nutzung der einzelnen Sondereigentumseinheiten werden regelmäßig in der Gemeinschaftsordnung getroffen. Hier ist also festgelegt, welche Nutzungsmöglichkeiten für einzelne Einheiten der Immobilie bestehen.

Damit ist die Teilungserklärung und der darin regelmäßig für die einzelnen Sondereigentumseinheiten festgelegte Nutzungszweck die Grundlage für die Beurteilung, ob eine (intern) zustimmungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt. Ist die Nutzung beispielsweise im Falle eines Wohngebäudes auf reine Wohnzwecke beschränkt, bedarf eine Nutzungsänderung hin zu Nichtwohnzwecken der Genehmigung durch die übrigen Sondereigentümer*innen bzw. die Eigentümergemeinschaft nach den Maßgaben der Teilungserklärung. Unter Umständen kann sogar eine Änderung der Teilungserklärung selbst erforderlich sein.

Mit welcher Mehrheit eine entsprechende Zustimmung der übrigen Sondereigentümer*innen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden muss, ist regelmäßig in der Teilungserklärung festgelegt. Für eine Änderung der Teilungserklärung selbst ist grundsätzlich die Zustimmung aller Sondereigentümer*innen notwendig, es sei denn, die Teilungserklärung enthält abweichende Regelungen.

Wann brauchen Sie keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Trotzdem muss nicht bei jeder Nutzungsänderung die Eigentümergemeinschaft ihre Zustimmung geben. Denn häufig sehen Teilungserklärungen auf der Ebene der Gemeinschaftsordnung die Zulässigkeit von Nutzungsänderungen in einer gewissen Bandbreite vor. Im Falle von Wohnungen ist es beispielsweise nicht unüblich, dass Nutzungsänderungen von Wohnzwecken hin zu freiberuflichen Tätigkeiten oder zu vergleichbaren (Büro-)Nutzungen zulässig ist.