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Nutzungsänderung bei Vermietung – Welche Fallstricke gilt es beim Abschluss von Mietverträgen zu vermeiden?

Häufig ist ein Mieterwechsel der Anlass für die Vornahme von Nutzungsänderungen im Bestand, gerade im gewerblichen Bereich. Ein neuer Mieter stellt oft neue Anforderungen an den vorhandenen Baubestand und die künftigen Nutzungsmodalitäten, besonders im Hinblick auf die Art der Nutzung. Soll zum Beispiel eine bisher als Ladengeschäft genutzte Einheit an ein Architekturbüro vermietet werden, ergibt sich das Erfordernis für eine (neue) Baugenehmigung häufig aus den unterschiedlichen Stellplatzanforderungen an ein Ladengeschäft einerseits und ein Architekturbüro andererseits.


Beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem neuen Nutzer sollte also die etwaige Notwendigkeit einer Baugenehmigung oder sonstiger Genehmigungen hinreichend berücksichtigt werden. Als geeignete Regelungen bieten sich insbesondere an:


  • Regelung der Verantwortlichkeiten für die Erlangung der notwendigen Genehmigungen. Aus Vermietersicht erscheint es vorzugswürdig, die Verantwortlichkeit für die Erlangung der notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen auf den Mieter zu verlagern. Dies ist grundsätzlich in sehr weitem Umfang möglich und in aller Regel gegenüber dem Mieter gut durchsetzbar. Auch erscheinen Regelungen zur Übernahme der diesbezüglichen Kosten sachgerecht und sollten in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dabei ist es nicht unüblich, dass sich der Vermieter gegenüber dem Mieter in gewissem Umfang an den Kosten beteiligt.


  • Vergleichbares gilt für die Kosten gegebenenfalls notwendiger Umbauten innerhalb der betroffenen Mieteinheit. Aus Vermietersicht sollten diese im Wesentlichen durch den Mieter getragen werden, wobei auch hier eine gewisse Kostenbeteiligung von Vermieterseite marktgerecht sein kann.


  • Aufnahme einer aufschiebenden Bedingung, wonach das Mietverhältnis erst bei Vorliegen der notwendigen Baugenehmigung und der sonst noch notwendigen Genehmigungen beginnt.


  • Nicht unüblich sind Regelungen, wonach das Mietverhältnis gekündigt werden kann, sollten die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erteilt worden sein.


  • Im Hinblick auf das Ende der Mietzeit stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung eventuell vorgenommener Umbauten verantwortlich ist. Regelmäßig wird hier vereinbart, dass diese Verpflichtung den Mieter trifft, er mithin sämtliche Einbauten entfernen und die Mieteinheit in den bei Mietbeginn übernommenen Zustand zurückversetzen muss.

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Joyce Herlyn, Engel & Völkers Commercial

Joyce Herlyn

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