Wann ist die Trinkwasseruntersuchung Pflicht für Eigentümer?


1. Trinkwasserverordnung - Wer muss prüfen lassen?

Vermieter und Verwalter einer Immobilie müssen das Trinkwasser prüfen lassen und dabei die strengen Regeln der Trinkwasserverordnung beachten sowie Sorge für die damit im Zusammenhang stehenden  Pflichten tragen. Die rechtlichen Verbindlichkeiten – wie auch Strafen – ergeben sich aus § 40 des  Infektionsschutzgesetzes (InfSchG). Insgesamt stehen im § 25 der Trinkwasserverordnung 29 Bußgeldtatbestände. 

Der Adressat der Verordnung ist daher nicht nur der Wasserversorger, sondern der „Unternehmer oder sonstige Inhaber“ („UsI“) einer Trinkwasserinstallation. Gemeint ist eine „gewerbliche Tätigkeit“, die die direkte oder indirekte, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit zum Ziel hat. 

Damit haben Vermieter und Verwalter nach der Trinkwasserverordnung die Pflicht sowie eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasseraufbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden. 

Welche Aufgaben sich für den „UsI“ daraus ergeben, ist abhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus oder ein „öffentliches Gewerbeobjekt handelt, wo die Anforderungen deutlich höher sind. Der Grund ist die öffentliche Zugänglichkeit der Entnahmestellen für unbestimmte und wechselnde Personengruppen wie z. B. bei Kundentoiletten. 

Schon bevor konkrete Untersuchungspflichten und Maßnahmenwerte in die Trinkwasserverordnung aufgenommen wurden, war jeder Eigentümer/Betreiber einer Trinkwasserinstallation dazu verpflichtet, hygienisch unbedenkliches Trinkwasser an Bewohner bzw. Nutzer abzugeben. Regelungen dazu ergaben sich aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht als Betreiberpflicht.

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2. Trinkwasserverordnung - wie oft prüfen?

Eine der wichtigsten Aufgaben eines „UsI“, also des Vermieters, Eigentümers, oder Hausverwalters, ist laut der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die regelmäßig alle drei Jahre stattfindende Trinkwasseruntersuchung.

Die Trinkwasserverordnung umfasst jedoch deutlich mehr als nur eine Legionellenuntersuchung. Wesentlich ist, dass es nur für Legionellen einen Maßnahmewert gibt. 

Für viele andere Parameter wie z. B. Blei, Nickel, Kupfer, Kadmium, E coli, Enterokokken, coliforme Keime sind in der Trinkwasserverordnung Grenzwerte gesetzt, die der Vermieter einhalten muss.

 Hamburg
- Abbildung zu Paragraph 14 Abs. 3 Trinkwasserverordnung

Um rechtlich sicherzugehen, sind regelmäßige Untersuchungen des Warm- und Kaltwassers auf chemische und mikrobielle Standardparameter, z. B. im Zuge der orientierenden Untersuchung an zumindest der vom Wassereingang entferntesten Entnahmestelle im Haus, zu empfehlen. Dies ist nicht nur durch die Trinkwasserverordnung, sondern vor allem durch die Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten gegeben. Diese binden den „UsI“ schon länger als die Trinkwasserverordnung daran, „hygienisch unbedenkliches“ Wasser an die Bewohner abzugeben. 

Neben der Überprüfungspflicht ist der „UsI“ auch angehalten, die Ergebnisse seinen Mietern schriftlich mitzuteilen und mindestens zehn Jahre aufzubewahren. Das kann mittels eines Briefs oder eines gut sichtbaren Aushangs im Haus erfolgen.


Checkliste Trinkwasserverordnung für Immobilieneigentümer 

  • Besteht eine Prüfpflicht gemäß Trinkwasserverordnung? 
  • Entsprechen die Trinkwasserinstallationen den Regeln der Technik
  • Werden Untersuchungen fristgerecht durchgeführt? 
  • Werden die Ergebnisse allen Mietern mitgeteilt und dokumentiert
  • Wurden bei Untersuchungen Grenzwerte überschritten? 
  • Werden Untersuchungskosten auf Mieter umgelegt?


3. Trinkwasserverordnung - was muss geprüft werden?

Gemäß der Trinkwasserverordnung fallen unter die Untersuchungspflicht Schulen oder Kindergärten sowie Häuser mit Mietwohnungen oder Hotels, wenn dort eine Großanlage betrieben wird. Eigentümergemeinschaften in Häusern mit Eigentumswohnungen müssen der Untersuchungspflicht nur dann nachkommen, wenn mindestens eine Wohnung im Gebäude vermietet ist. 

Nach den Begriffsbestimmungen in § 3 Abs. 12 der Trinkwasserverordnung ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung eine Anlage mit: einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung. 

Trifft nur einer der beiden Punkte zu, handelt es sich um eine Trinkwassergroßanlage

Ein- und Zweifamilienhäuser zählen per Definition nicht als Großanlage. Eine wohnungseigene Warmwasserversorgung mit elektrischem oder gasbetriebenen Durchlauferhitzer/Warmwasserbereiter in der Küche oder dem Bad fällt in der Regel aus zwei Gründen nicht unter den Begriff Trinkwassergroßanlage. 

Erstens, weil das Speichervolumen von 400 Litern und normalerweise auch das Leitungsvolumen von drei Litern nicht erreicht wird. Darüber hinaus entnimmt der einzelne Wohnungsnutzer zwar Wasser, gibt es jedoch nicht an sich selbst ab wie es in § 14 Abs. 1 Nr. 1 heißt.


4. Trinkwasserverordnung - Wer darf Proben entnehmen?

Von einer fachkundigen Person muss eine Legionellenprüfung durchgeführt und ein Probenahmeplan erstellt werden, der festlegt, wo Proben im Rahmen einer orientierenden Untersuchung auf Legionellen genommen werden müssen.

Eine solche fachkundige Person kommt aus einem Fachbetrieb, wie z.B. von unserem Kooperationspartner DIWA, den Sie beauftragen können.

Bei einer Legionellenprüfung und dem Probenahmeplan geht es nicht um die Feststellung der Legionellenfreiheit an allen einzelnen Entnahmestellen, sondern um eine Stichprobe zur Feststellung einer möglichen Kontamination mit Legionellen in Teilen der Trinkwasserinstallation, die einen Einfluss auf eine größere Anzahl an Entnahmestellen haben kann. Es ist zu beachten, dass jedes Steigstrangende, sowie der Warmwasservorlauf und auch die Zirkulation an dafür einzurichtenden Stellen untersucht werden. 

Der Eigentümer oder Hausverwalter muss nachweisen, dass seine Trinkwasserinstallation den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. In der Summe sind das die im Bauwesen bewährten, wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind. Vorsorglich kann man sich bei technischen Arbeiten an der Trinkwasseranlage eine Garantieerklärung des Installateurs geben lassen.

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