Wonach richtet sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Folgende Vorgaben müssen beachtet werden:

• Formelle Anforderungen, die Kappungsgrenze, die Jahressperrfrist und die Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• Sind Betriebskostenvorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird die Nettokaltmiete erhöht.

• Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, kann auf Erteilung der Zustimmung geklagt werden. Die Zustimmung kann auch gesehen werden, wenn der Miete mehrfach vorbehaltlos die erhöhte Miete zahlt. Die Erhöhung muss begründet werden. Das heißt, es muss dargestellt werden, dass die bisherige Miete nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Eine Mieterhöhung begründen mit:

• Mietspiegel

• Mietdatenbank

• Sachverständigengutachten

• Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

Mietspiegel: wann ist eine Mieterhöhung begründbar?

Der Mietspiegel ist eine „Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.“ Ein Mietspiegel kann für das Gebiet einer Gemeinde, für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Es gibt Tabellen- und Regressionsmietspiegel, einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Der Mietspiegel muss folgende Kriterien erfüllen: 

• Er muss ordnungsgemäß erstellt worden und zum Zeitpunkt der Mieterhöhung gültig sein.

• Er muss vergleichbar sein hinsichtlich der Wohnungsgröße und dem Mietvertrag (Art der Miete, d.h. Brutto-, Teilinklusiv- oder Nettomiete).

• Bei einem Tabellenmietspiegel darf die Obergrenze der Tabelle ausgeschöpft werden. Eine Überschreitung der Tabellenwerte ist jedoch nur zulässig, wenn ein entsprechendes Sachverständigengutachten vorliegt. Trifft die Tabelle keine Aussage über eine vergleichbare Wohnung, kann sie die Mieterhöhung nicht begründen.

• Liegt kein aktueller Mietspiegel vor, kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.

Der qualifizierte Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel wird…

• nach anerkannten Grundsätzen erstellt.

• von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt.

• nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben.

• alle vier Jahre neu erstellt.

Der Vermieter muss bei einer Erklärung der Mieterhöhung mitteilen, dass ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Denn dieser hat eine höhere Beweiskraft als ein einfacher Mietspiegel.

Was tun, wenn kein aktueller Mietspiegel vorliegt?

Zur Begründung kann auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden. Für die Vergleichbarkeit kommt es auf die jeweiligen Gemeindestrukturen, insbesondere auf die Größe der Gemeinde an. So kann beispielsweise der Mietspiegel einer Großstadt nicht auf eine kleine Gemeinde angewendet werden. Alternativ können die Begründungsmöglichkeiten herangezogen werden.

Gutachten eines Sachverständigen

Ein Sachverständigen-Gutachten kann nur durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Die Kosten trägt der Vermieter. Es muss nachvollziehbar und stimmig sein und nicht älter als zwei Jahre. Zudem muss es mindestens drei Vergleichswohnungen berücksichtigen, auf Erfahrungswissen beruhen und anhand von Daten die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Vergleichswohnungen

Die Vergleichswohnungen müssen von der Mietstruktur und den gesetzlichen Merkmalen übereinstimmen und in derselben Gemeinde liegen. Dabei können die Wohnungen auch aus dem Bestand desselben Vermieters stammen und/oder sich in demselben Wohnhaus befinden.

Genannt werden müssen der Quadratmeterpreis oder die Gesamtmiete sowie die Flächengröße der Vergleichswohnung. Dabei müssen die Vergleichswohnungen exakt bezeichnet sein, sodass der Mieter diese ohne weiteres finden kann. Das Gutachten sollte nicht älter als zwei Jahre sein. Dem Erhöhungsverlangen sollte eine vollständige Abschrift des Gutachtens beigefügt werden.

Formelle Anforderungen an die Erhöhungserklärung

• Zustimmung des Mieters.

• Stichhaltige Begründung warum erhöht werden soll.

• Die Kappungsgrenze: Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Ausgenommen sind Gebiete, in denen durch die Landesregierung festgesetzt ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist – hier darf nur um 15% erhöht werden.

• Die Jahressperrfrist: Erhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig. Die Frist beginnt mit Vertragsschluss oder dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung. Wichtig dabei ist, dass der Zugang des Mieterhöhungsschreibens erst nach der Jahresfrist erfolgen darf. Geht dem Mieter das Schreiben schon vorher zu, so kann dies behandelt werden, als ob es nicht abgeschickt worden wäre.