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Das Engel & Völkers Immobilienlexikon
Die wichtigsten Fachbegriffe der Immobilienwelt
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Unser Lexikon zum Verständnis immobilienwirtschaftlicher Begriffe: Nützlich für alle Eigentümer:innen, Käufer:innen, Verkäufer:innen, Anleger:innen, Mieter:innen und Vermieter:innen. Finden Sie hier die wichtigsten Fachbegriffe für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
A
Der Aktivitätsindex bei Immobilien setzt die Anzahl der Transaktionen von Wohnungen bzw. Häusern ins Verhältnis zu ihrem gesamten Bestand in einem definierten Gebiet (z.B. Stadt, Region, Bundesland). Ist die Zahl geringer als im Vorjahr, sind weniger Immobilien gehandelt worden.
Bei der Angebotsmiete handelt es sich um einen unverhandelten Mietpreis, der vom Eigentümer für das Mietobjekt ausgeschrieben wird.
Bei dem Angebotspreis handelt es sich um einen Preis, der vom Eigentümer für das Objekt gefordert und somit in Exposés aufgerufen wird.
Alle sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, bei denen der Arbeitsort ein anderer als der Wohnort ist, werden als Pendler bezeichnet. Die Gemeinde- bzw. Kreisgrenze definiert hierbei den Arbeits- bzw. Wohnort. Wenn sozialversicherungspflichtig Beschäftigte von dem Arbeitsort zum Wohnort fahren müssen, werden diese als Auspendler bezeichnet.
B
Die Kennzahl Baufertigstellungen gibt die Anzahl aller im Bezugszeitraum fertiggestellten Wohneinheiten an.
Eine Baugenehmigung wird von einer Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und beschreibt im öffentlichen Baurecht eine Genehmigung, mit der ein Bauvorhaben unbedenklich realisiert, geändert oder beseitigt werden kann.
Die Bauintensität gibt Auskunft darüber, wie viele neue Wohnungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums fertiggestellt wurden. Sie spiegelt ebenfalls die Neubautätigkeit wider und lässt sich in Wohneinheiten je 1.000 Einwohner darstellen.
Der Baupreisindex stellt die Entwicklung der Baupreise dar, wodurch z.B. Preisveränderungen gemessen und Prognosen erstellt werden können. Hierfür werden Werte aus einem festgelegten Basisjahr als Vergleich verwendet.
Unter einem Bauträger wird ein Unternehmen verstanden, welches auf einem Grundstück eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie errichtet. Wenn sich das Grundstück und die zu errichtende Immobilie im Besitz des Bauträgers befinden, agiert dieser im gesamten Prozess als Bauherr und verfolgt das Ziel, beides an einen Erwerber zu veräußern.
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte sind alle Arbeitnehmer:innen, die kranken-, renten-, pflegeversichert und/oder nach dem Arbeitsförderungsgesetz beitragspflichtig sind oder in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen. Dazu zählen auch Auszubildende, Beschäftigte in Altersteilzeit, Praktikanten, Werkstudenten, Menschen mit Behinderungen in anerkannten Werkstätten oder ähnlichen Einrichtungen sowie Personen im Bundesfreiwilligendienst oder die freiwillig ein soziales/ökologisches Jahr absolvieren. Beamte, Selbständige und Hausangestellte zählen jedoch nicht zu den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.
Bei Bestandsgebäuden handelt es sich um Objekte, deren Fertigstellung mehr als drei Jahre zurückliegt.
In der Immobilienwirtschaft sind Betriebskosten all jene Kosten, die aus dem Gebrauch des Eigentums entstehen. Das Eigentum besteht dabei aus dem Grundstück und allen sich darauf befindlichen Gebäuden oder Anlagen. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.
Die Aufgabe einer Bevölkerungsprognose besteht darin, die zukünftige Zahl der Bevölkerung zu schätzen. Um eine möglichst genaue Schätzung bezüglich der zukünftigen Bevölkerung zu erhalten, werden mehrere externe Länderprognosen zusammengeführt. Diese Länderprognosen sind auf die einzelnen Gemeindeebenen aufgeschlüsselt, wodurch nachvollziehbarere regionale Entwicklungen aufgezeigt werden können.
Die Bruttorendite setzt den Ertrag eines Investments ins Verhältnis zum Kapital, ohne Steuern und Kosten einzubeziehen. Zur Berechnung der Bruttorendite wird die jährliche Nettokaltmiete durch den Kaufpreis dividiert. Dieser Richtwert bietet einen Anhaltspunkt, um Immobilien am Markt zu sondieren und miteinander zu vergleichen.
C
D
Die demografische Entwicklung beschreibt die Zusammensetzung der Altersstruktur in der Gesellschaft und welchen Wandel sie nimmt. In Deutschland verschiebt sich der Altersdurchschnitt nach oben, d.h. die Gesellschaft altert zunehmend.
Mithilfe des Denkmalschutzes sollen kulturhistorische Immobilien geschützt und langfristig erhalten werden. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie sind zahlreiche Auflagen zu beachten. Sollen Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden, müssen sie stets mit dem jeweiligen Denkmalschutzamt vereinbart werden. Das Denkmalschutzamt entscheidet zudem darüber, ob eine Immobilie die Anforderungen für einen Denkmalschutz erfüllt.
Ein Doppelhaus besteht aus zwei aneinander gebauten Häusern, die jeweils einen eigenen Eingang besitzen und in der Regel von zwei verschiedenen Haushalten bewohnt werden. Eine Doppelhaushälfte (kurz: DHH) bezeichnet demnach eine der beiden aneinander gebauten Immobilien. In Statistiken werden DHH meist zu den Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) hinzugezählt.
E
Wenn das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses erworben werden kann, wird dies als Eigentumswohnung (kurz: ETW) bezeichnet. Eine Eigentumswohnung ist somit rechtlich selbstständig und zählt im deutschen Recht als Wohnungseigentum.
Im Gegensatz zu einem Mehrfamilienhaus besitzt ein Einfamilienhaus (kurz: EFH) lediglich eine Wohneinheit. Vorwiegend bezeichnet ein Einfamilienhaus eine Immobilie, die sich einzeln und freistehend auf einem Grundstück befindet. Jedoch können z.B. Doppelhaushälften oder Reihenhäuser zu statistischen Zwecken ebenfalls in diese Kategorie eingeordnet werden.
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, bei denen der Arbeitsort ein anderer als der Wohnort ist, werden als Pendler bezeichnet. Die Gemeinde- bzw. Kreisgrenze definiert hierbei den Arbeits- bzw. Wohnort. Wenn sozialversicherungspflichtig Beschäftigte vom Wohnort zum Arbeitsort fahren müssen, werden diese als Einpendler bezeichnet.
Mithilfe des Erschwinglichkeitsindex lässt sich feststellen, ob sich ein gewöhnlicher Haushalt eine Immobilie leisten kann. Dabei werden verschiedene Faktoren wie z.B. das Zinsniveau und die Gehälter zusammengeführt und ausgewertet. Je höher der Wert im Erschwinglichkeitsindex ist, desto eher ist die Immobilie für den jeweiligen Haushalt finanzierbar.
F
Eine Wohnung gilt dann als fertiggestellt, wenn alle Baumaßnahmen weitestgehend abgeschlossen sind, sodass sie bezugsfertig ist. Bei der Erhebung der Daten wird zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden. In einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfte der Fläche zu Wohnzwecken dienen. Wenn weniger als 50 Prozent der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dient, handelt es sich demnach um ein Nichtwohngebäude. Dies gilt ebenfalls für Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern.
Wenn ein Hauptwohnsitz behördlich abgemeldet wird, zählt dies als Fortzug.
G
H
Ein Haushalt besteht aus mindestens einer Person und wird auch als Wirtschaftseinheit bezeichnet. Es wird zwischen öffentlichen sowie privaten Haushalten und Betrieben unterschieden.
Die Haushaltsprognose baut auf der Bevölkerungsprognose auf. Aktuell besteht die mittlere Haushalsgröße in Deutschland aus rund zwei Personen. Um eine möglichst genaue Schätzung bezüglich der zukünftigen Bevölkerung bzw. Haushalte abzugeben, werden mehrere Länderprognosen zusammengeführt.
Haushalte unterscheiden sich z.B. durch die Anzahl der Personen oder die Beziehungssituation der Haushaltsmitglieder. Hieraus entstehen verschiedene Haushaltsstrukturen, aus denen man durch Rückgriff auf statistische Erhebungen Informationen u.a. über die Lebenszufriedenheit und Einkommen ableiten kann.
I
Mithilfe der Immobilienbewertung kann der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie mittels verschiedener Verfahren ermittelt bzw. geschätzt werden.
J
K
Die Kaufkraft bezeichnet das in einem Jahr verfügbare Pro-Kopf-Einkommen (Nettoeinkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung einer Region.
Beim Kaufpreis handelt es sich um den Preis, den der Käufer eine Immobilie an den Verkäufer entrichtet. Der Kaufpreis ist im Kaufvertrag aufgeführt.
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl, die aussagt, in wie vielen Jahren der Käufer einer Immobilie Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielen kann. Der Faktor, auch „Vervielfältiger” genannt, ist vor allem für Investoren interessant, die erfahren wollen, wie schnell sich ihre Geldanlage voraussichtlich amortisieren wird. Der Faktor wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete teilt.
Das Kaufpreisniveau indiziert den Mittelwert der Kaufpreisspannen in einer bestimmten Stadt im Verhältnis zum Durchschnitt aller Städte. Ist das Kaufpreisniveau >100, sind die Kaufpreise z.B. für ein Mehrfamilienhaus an diesem Standort überdurchschnittlich hoch.
L
Man differenziert ein Stadtgebiet gemeinhin in vier Lagekategorien: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien können zusätzlich Mikrolagen identifiziert werden, die ebenfalls etwas über die Wohnqualität in diesem Bereich und damit auch etwas über das Preisniveau aussagen.
Die marktaktive Leerstandsquote beschreibt den Anteil der leer stehenden Geschosswohnungen am Gesamtbestand der jeweiligen Gemeinde.
Der Letter of Intent (kurz: LOI) ist eine unverbindliche Absichtserklärung, die zwischen den Verhandlungspartnern vor einem Vertragsabschluss geschlossen wird. Es beurkundet das Interesse an den Verhandlungen und einem möglichen Vertragsschluss zwischen Käufer und Verkäufer.
M
Ein Mehrfamilienhaus (kurz: MFH) ist eine Immobilie die aus mindestens drei Wohneinheiten besteht. Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus leben in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mietparteien oder Wohnungseigentümer. Zudem kann ein MFH Gewerbeflächen besitzen. Dann wird in der Immobilienwirtschaft der Begriff Wohn- und Geschäftshaus verwendet.
Die Abkürzung MS bedeutet Mobilité Spatiale und wird ausschließlich in der Schweiz verwendet. Dort gibt es 106 MS-Regionen, die sich durch eine gewisse räumliche Homogenität auszeichnen und dem Prinzip von Kleinarbeitsmarktgebieten mit funktionaler Orientierung auf Zentren unterliegen. Einzelne MS-Regionen sind kantonsübergreifend.
N
Der Nettomietzins beschreibt den reinen Mietzins ohne Betriebskosten, den der Mieter einer Immobilie an den Vermieter zu verrichten hat.
Bei Neubauten handelt es sich um Objekte, deren Fertigstellung maximal drei Jahre zurückliegt. Immobilien, deren Fertigstellung länger als drei Jahre zurückliegt, werden als Bestandsbauten bezeichnet.
Es ist grundsätzlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden zu unterschieden. In einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfte der Fläche zu Wohnzwecken dienen. Wenn weniger als 50 Prozent der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken dient, handelt es sich demnach um ein Nichtwohngebäude.
O
P
Als Pendler werden all jene sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bezeichnet, deren Arbeitsort ein anderer als der Wohnort ist. Es kann zwischen Ein- und Auspendlern unterschieden werden.
Der Pendlersaldo ergibt sich aus der Differenz von Einpendlern und Auspendlern.
Die Preisspanne zeigt die Bandbreite zwischen Minimum und Maximum auf, z.B. in Bezug auf Quadratmeterpreise innerhalb einer Wohnlage.
Q
R
Das Renditenniveau indiziert den Mittelwert der Faktorspannen der mittleren und guten Lage im Verhältnis zum Durchschnitt aller Städte. Ist das Renditenniveau >100, sind in diesem Standort überdurchschnittlich hohe Renditen erzielbar.
Ein Reihenhaus (kurz: RH) ist ein Mehrfamilienhaus, das aus mindestens drei aneinander gebauten, gleichartigen Einfamilienhäusern besteht (Reihenmittelhaus und Reihenendhäuser). In Statistiken werden Reihenhäuser meist zusammen mit Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) gezählt.
Unter Rendite wird der Gewinn eines ursprünglich investierten Kapitals verstanden, der in einem Jahr erwirtschaftet wurde. Die Rendite dieser Geldanlage wird immer in Prozent angegeben.
S
Die Städtekategorien wurden von der bulwiengesa AG, einem unabhängigen Analyseunternehmen in der Immobilienwirtschaft, definiert. Sie sind nach ihrer funktionalen Bedeutung für den Immobilienmarkt in vier Klassen unterteilt:
A-Städte sind die wichtigsten deutschen Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung. In allen Segmenten gibt es große, funktionsfähige Märkte.
B-Städte sind Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.
C-Städte sind wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung. Sie besitzen eine relevante Ausstrahlung auf die umgebende Region.
D-Städte sind kleinere, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und geringerer Umsatz (Quelle: bulwiengesa)
T
Volkswirtschaftlich ist eine Transaktion die Übertragung eines Wirtschaftsobjekts von einem Wirtschaftssubjekt auf ein anderes, kurz gesagt ein Verkauf.
Die Transaktionsanzahl stellt die Gesamtheit aller getätigten Verkäufe innerhalb eines festgelegten Zeitraums dar.
Das Transaktionsvolumen ist der Betrag (in Euro), der im Rahmen aller Immobilieninvestitionen innerhalb eines festgelegten Zeitraumes gezahlt wurde.
U
V
Der Verkaufspreis ist der ausgehandelte Preis, zu dem ein Objekt verkauft wird. Der Immobilienverkauf ist von der Umsatzsteuer befreit, wenn z.B. für die Immobilie eine Selbstnutzung vorgesehen ist oder die Immobilie privat verkauft wird. Wenn die Immobilie vermietet werden soll, unterliegt der Verkauf jedoch der Umsatzsteuer.
W
Das Wanderungssaldo ergibt sich aus der Differenz von Fortzügen und Zuzügen z.B. in einer Stadt oder einem Land.
Bei Wohn- und Geschäftshäusern (WGH) handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier Wohneinheiten. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. Ladenflächen im Erdgeschoss oder Arztpraxen. Im Objekt dominiert jedoch der Wohncharakter. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
Die Wohneigentumsquote ist das Verhältnis der von Eigentümer:innen selbst bewohnten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand.
Die Wohnfläche beinhaltet alle Grundflächen der Räume innerhalb einer Wohnung. Hierzu zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume.
Man differenziert ein Stadtgebiet gemeinhin in vier Lagekategorien: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage und einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien können zusätzlich Mikrolagen identifiziert werden, die ebenfalls etwas über die Wohnqualität in diesem Bereich und damit auch etwas über das Preisniveau aussagen.
Eine Wohnung besteht aus einzelnen oder mehreren Räumen, die nach außen umschlossen sind und zum Wohnen oder Schlafen dienen. Weiterhin muss eine Wohnung bestimmte Eigenschaften aufweisen, die die Führung eines Haushalts gewährleisten.
Der sogenannte Wohnungsbestand ist die Gesamtzahl der Wohnungen in einem bestimmten Bereich. Um den Wohnungsbestand eines Berichtsjahrs zu berechnen, wird die Zahl der Zu- und Abgänge (Baufertigstellungen, Bauabgänge) in Relation zum Vorjahreswert gesetzt. Dies erfolgt immer bis zum 31.12. des jeweiligen Jahres.
X
Y
Z
Wenn ein Hauptwohnsitz behördlich angemeldet wird, zählt dies als Zuzug.
Ein Zweifamilienhaus (kurz: ZFH) ist eine Immobilie, die aus zwei annähernd äquivalenten Wohnungen besteht und zwei Parteien dient. Wenn eine der beiden Wohnungen eine wesentlich geringere Größe aufweist und nicht durch einen separaten Hauseingang erreicht werden kann, ist statt einem Zweifamilienhaus von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung die Rede. Zu statistischen Zwecken werden ZFH meist zusammen mit Einfamilienhäusern gezählt.
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