Hideaways: Ferienimmobilien als Kapitalanlage

Doch nicht alle Immobilien sind für die Vermietung oder als Kapitalanlage geeignet, nicht alle Regionen erlauben eine durchgängige Vermietung. Und ein Immobilienkauf allein garantiert noch kein sofort vermietungsfertiges oder durchgehend ausgebuchtes Ferienhaus. Ausstattung, Wohnkomfort, die korrekte Zielgruppenansprache und Vermarktung, Reparaturen, Reinigung und Gästebetreuung wollen genau und gut überlegt sein. Doch korrekt aufgestellt und gemanagt, ist eine Ferienimmobilie durch die starke Nachfrage eine Geldanlage mit großem Potenzial.

Wer bereits überlegt, in eine eigene Ferienimmobilie zu investieren, jedoch nicht weiß, wie das organisatorisch zu meistern ist, dem verschafft die Agentur Hideaways - Ferienhäuser im Norden nun Abhilfe. Das Unternehmen hat sich auf die Vermietung von besonderen Ferienhäusern spezialisiert und kümmert sich für seine Kunden um alles, von der Kaufberatung über die Einrichtung bis hin zur Vermarktung und Verwaltung.

Die beiden Gründerinnen und Geschäftsführerinnen, Johanna Lutteroth und Alexandra v. Hobe-Gelting, haben über mehrere Jahre ihre eigenen Ferienhäuser gebaut, entwickelt und vermarktet. Seit 2020 bieten die beiden Expertinnen ihren Kunden mit Hideaways ein „Rundum-Sorglos-Paket“ aus fundierter Beratung, detaillierter Planung und professionellem Service an.

Wir haben Johanna Lutteroth auf ein Interview über die Idee und das Konzept hinter Hideaways getroffen und darüber gesprochen, was beim Kauf und der Vermietung einer Ferienimmobilie zu beachten ist.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Liebe Frau Lutteroth, starten wir mit der Frage, was genau eine gute Ferienimmobilie ausmacht. Stimmt auch hier das Motto „Lage, Lage, Lage“ oder sind mittlerweile andere Faktoren entscheidender?

Johanna Lutteroth: Die Lage ist auch bei Ferienimmobilien entscheidend für den Vermietungserfolg. Allerdings spielen bei der Beurteilung der Qualität der Lage unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Viele Kunden suchen die Nähe zum Wasser. Das Meer oder ein See sollte mit dem Fahrrad – aber noch besser zu Fuß – zu erreichen sein. Für andere ist die Infrastruktur in der näheren Umgebung wichtig: Gibt es gute Restaurants, wie sind die Einkaufsmöglichkeiten, welche Freizeitaktivitäten gibt es? Und dann gibt es die absoluten Naturliebhaber, die die Ruhe in der Abgeschiedenheit auf dem Land suchen. Am besten vereint die Ferienimmobilie alle drei Faktoren. Wenigstens ein Kriterium sollte das Objekt erfüllen.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Was müssen interessierte Immobilienkäufer aus Ihrer Sicht vor allem beachten, wenn sie mit dem Gedanken spielen, in ein Ferienhaus zu investieren?

Johanna Lutteroth: Das wichtigste ist, dass sie selbst von dem Objekt begeistert sind und dass die Lage stimmt. Alles andere lässt sich regeln.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Erzählen Sie uns gern mehr über das Konzept hinter Hideaways. Wie sind Sie auf die Idee gekommen und welche Aufgaben übernehmen Sie für Ihre Kunden?

Johanna Lutteroth: Wir haben unseren Hof vor 10 Jahren aus der Erbengemeinschaft der Familie meines Mannes heraus gekauft. Mein jüngster Sohn fragte mich damals, was ich mit diesem Schrotthaufen wolle? Damals wusste ich es auch nicht so genau. Mir war nur klar, dass es zu schade wäre, alles verfallen zu lassen. Und so haben wir angefangen, ein Haus nach dem anderen zu renovieren und mit den Beständen aus unseren Familien zu möblieren. Eher zaghaft sind wir an den Markt gegangen und waren von dem Erfolg selbst überrascht. Wir hatten einen Nerv getroffen. In Zahlen hat sich das dann in einem positiven Cash-Flow widergespiegelt. Wir konnten Darlehen, Löhne und die Betriebskosten für den gesamten Hof aus den Mieteinnahmen bestreiten. Damit hatten wir nicht gerechnet.  

Deshalb haben wir noch einige Katen dazu gekauft, renoviert und mit in die Vermietung aufgenommen. Zusätzlich können wir nun von den Größenvorteilen profitieren, die die wachsende Zahl an Einheiten mit sich bringt.

Inzwischen haben wir so viel Erfahrung gesammelt und funktionierende Strukturen aufgebaut, dass wir angefangen haben, unser Know-How auch als Dienstleistung anzubieten. 2021 haben wir unser erstes fremdes Haus möbliert und auf den Markt gebracht. Auch das hat sehr gut funktioniert. Wir haben im Mai mit der Vermietung begonnen und sind immerhin für das Jahr noch auf 195 Vermietungstage gekommen - und einen Bruttoumsatz von 40.000 Euro.

Die letzten Jahre haben uns gezeigt: In der richtigen Lage können Ferienimmobilien tatsächlich attraktive Renditen erwirtschaften.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Was zeichnet Ihre Dienstleistung aus?

Johanna Lutteroth: Wir bieten von der Einrichtung, über die Vermarktung und die Verwaltung des Ferienhauses jede Dienstleistung an. Letztlich kann man bei uns das „Rund-um-Sorglos“-Paket buchen. Wir kümmern uns um alles, was das Ferienhaus betrifft. Gerade für diejenigen, die sich noch nie mit dem Thema beschäftigt haben, können wir hilfreiche Unterstützung anbieten. Nehmen wir das Beispiel Ausstattung: Was muss in ein Ferienhaus hinein? Welche Produkte eignen sich, welche nicht? Der Schwund von Besteck ist beispielsweise beachtlich. Wichtig ist also, dass man eine Serie hat, die man zuverlässig nachbestellen kann. Gleiches gilt für Sofas und Sessel: Welche Hussen lassen sich gut waschen und wieder aufziehen?

Zudem muss sich der Eigentümer keine Gedanken um die Vermarktung machen. Wir haben die technische Infrastruktur, mit deren Hilfe wir das Objekt innerhalb eines Tages in den Vertrieb geben können. Der Eigentümer braucht keine eigene Internetseite, da wir das Objekt einzeln auf unserer Seite präsentieren und sie auch auf die üblichen Portale übertragen können.

Uns unterscheidet von anderen, dass wir über unsere Seite bereits eine zahlungskräftige Klientel für individuelle, hochwertige Ferienhäuser gebunden haben, die regelmäßig die Seite besuchen und auch regelmäßig bei uns buchen. Wir flankieren dies mit einem aktiven Social Media Marketing und über die Zusammenarbeit mit Special-Interest-Blogs wie Pretty Hotels und Good Travel, die ebenfalls zugespitzt unsere Zielgruppe ansprechen.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Viele zögern, ihr eigenes Haus Fremden zur Verfügung zu stellen, weil sie dafür zu viel Privatsphäre aufgeben müssen. Welche Erfahrungen haben Sie gemacht?

Johanna Lutteroth: Natürlich ist es erst einmal ein komisches Gefühl, wenn Fremde im eigenen Haus wohnen. Das ist nicht von der Hand zu weisen. Doch mit der Zeit gewöhnt man sich daran und sieht primär die Vorteile. Letztlich tut es Häusern nicht gut, leer zustehen. Durch die Vermietung bleiben sie durchgehend genutzt und beheizt.  Haus und Garten werden durch die ständige Vermietung viel akribischer gepflegt. Bei jedem Bettenwechsel wird das Haus einmal auf den Kopf gestellt. Dinge die kaputtgehen, werden sofort repariert. Alles muss immer in einem Topzustand sein.

Als Eigentümer kommt man ins frisch geputzte Haus mit bezogenen Betten – und kann abreisen, ohne sich Gedanken über das Nachher machen zu müssen.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Aus welchen Regionen kommen Ihre Kunden? Würden Sie bestätigen, dass die Nachfrage während der Pandemie angezogen hat?

Johanna Lutteroth: Unsere Kunden kommen überwiegend aus Berlin, Hamburg, Niedersachsen und NRW. Dass die Pandemie unserem Geschäft einen kräftigen Schub gegeben hat, ist zweifelsfrei richtig. Allerdings haben wir seit 2015 jedes Jahr ein Anstieg der Anfragen verzeichnet. Ich würde sagen, dass die Pandemie wie in so vielen anderen Bereichen hier nur als Beschleuniger eines ohnehin vorhandenen Trends fungiert hat.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Um mal ganz konkret zu werden: Können Sie für unsere Leser – vielleicht anhand eines Beispiels – eine Kalkulation aufmachen, um das Projekt Ferienimmobilie greifbarer zu machen?

Johanna Lutteroth: Natürlich hängen die Kosten immer vom Zustand der Immobilie ab. Wir haben die Erfahrung gemacht: Je desaströser der Zustand desto besser. Da man ohnehin vom Schlimmsten ausgeht, gibt es im desaströsen Fall auch keine bösen Überraschungen. Für eine hochwertige, aber nicht überkandidelte Sanierung einer maroden Reetdachkate sollte man zwischen 3000 Euro und 4500 Euro brutto pro Quadratmeter für die Sanierung rechnen. Leider sind die Baukosten in den letzten Jahren jedes Jahr deutlich angestiegen.

Ganz wichtig: Die Außenanlagen sollten unbedingt in die Kalkulation aufgenommen werden! Die vergisst man meistens. 

Die Inneneinrichtung eines 100 Quadratmeter großen Hauses schlagen bei mittlerer Ausstattung mit etwa 25.000 Euro zu Buche.  Nach oben sind natürlich keine Grenzen gesetzt. Wenn wir die Einrichtung übernehmen kommt natürlich noch unser Honorar dazu.

Und den Start in die Vermarktung decken wir über unsere Provision ab. Da fallen keine Extrakosten an.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: In Ihren Ferienhäusern fühlt man sich sofort Zuhause. Was ist Ihr Geheimnis, worauf achten Sie bei der Einrichtung besonders?

Johanna Lutteroth: Wir arbeiten viel mit antiken Möbeln, mit altem Geschirr, mit Bildern. Vieles von dem, was wir verwenden findet man singulär betrachtet furchtbar hässlich, altbacken oder spießig. Aber in der Kombination mit moderneren Möbeln oder dem richtigen „Passer“ sieht es dann gut aus. Ein wenig Patina tut meistens gut. Wichtig sind auch die verwendeten Materialien. Echtholz auf dem Boden und an den Fenstern, hochwertige Stoffe und ähnliches verleihen den Räumen gleich viel Wärme. Da kann man dann beim Fernseher ein wenig bescheidener sein, oder  hier und da doch auf ein Ikea-Detail zurückgreifen. Wichtig ist, dass der Kunde erkennt, in etwas einzigartigen zu leben, das es so nicht wieder gibt.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Neben Hideaways vermarkten Sie auch Ihre eigenen Objekte, wie den Ostseehof Langfeld an der Geltinger Bucht. Was steht für Sie als nächstes an, sind bereits neue Projekte in Planung?

Johanna Lutteroth: Wir suchen nicht aktiv, halten aber immer die Augen offen.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Zum Abschluss noch eine persönliche Frage: Sie leben mit Ihrer Familie in Hamburg, verbringen aber selbst privat auch viel Zeit im Land zwischen Schlei und Ostsee. Was macht diese Region für Sie so besonders?

Johanna Lutteroth: Es ist das Licht. Angeln hat ein ganz besonderes Licht, was vor allem Künstlern und Fotografen auffällt. Es hat eine besondere Wärme und Klarheit.

Engel & Völkers Schleswig-Holstein: Frau Lutteroth, vielen Dank für das Gespräch und die Einblicke in Ihre Arbeit!