Ablauf beim Hauskauf: So sollten Sie vorgehen


In sechs Schritten zum Traumhaus: Erfahren Sie hier, wie der Ablauf beim Hauskauf aussieht und was Sie beachten sollten!

Ablauf beim Hauskauf: So sollten Sie vorgehen


In sechs Schritten zum Traumhaus: Erfahren Sie hier, wie der Ablauf beim Hauskauf aussieht und was Sie beachten sollten!

Ablauf beim Hauskauf: In 6 Schritten zum Traumhaus

Der Ablauf des Hauskaufs will sorgfältig durchdacht sein, um die Kosten des Erwerbs gering zu halten und teure Mängel auszuschließen. Hier erfahren Sie, welche Schritte notwendig sind und was Sie bei der Planung beachten sollten.

Das Wichtigste zum Ablauf beim Hauskauf:

  • Der Ablauf des Hauskaufs beinhaltet im Wesentlichen die Ermittlung Ihres Budgets, die Suche nach einer passenden Immobilie, die Finanzierung, den Notartermin sowie die Zahlung des Kaufpreises und amtlicher Gebühren.
  • Die zeitliche und finanzielle Planung ist für eine reibungslose Abwicklung des Immobilienerwerbs besonders wichtig.
  • Es lohnt sich, die Kreditangebote verschiedener Banken miteinander zu vergleichen.
  • Der Verkauf der Immobilie endet mit der Schlüsselübergabe bei der Hausbegehung, welche Sie protokollieren sollten.

1. Schritt: Die Budgetplanung

Für einen reibungslosen Ablauf des Hauskaufs sollten Sie Ihr Budget sorgfältig planen. Zu hohe Kreditraten können zu finanziellen Engpässen führen und die Freude am Eigenheim mindern. Wenn die Tilgung über einen längeren Zeitraum nicht möglich ist, droht sogar der Verlust der neuen Immobilie – zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung. Aus diesem Grund kommt einem realistischen Finanzierungsmodell eine zentrale Bedeutung zu.

Passende Kreditrate bestimmen

Für den sicheren Ablauf des Immobilienkaufs sollten Sie zunächst eine geeignete Kreditrate ermitteln. Dazu nutzen Sie am besten bereits einige Monate vor dem Kauf ein Haushaltsbuch. In diesem erfassen Sie Ihr Einkommen und alle wiederkehrenden Ausgaben. Der Saldo ergibt Ihren individuellen finanziellen Überschuss. Gemeinsam mit der aktuellen Miete erhalten Sie den Betrag, welchen Sie monatlich zur Finanzierung Ihrer Immobilie aufwenden können.

Tipp: Finanziellen Puffer einplanen

Planen Sie einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ereignisse ein. So können Sie im Notfall dank Ihrer Rücklagen flexibel reagieren. Alternativ gilt die Faustregel, dass Sie maximal 30 % Ihres Einkommens für den Kostenfaktor Wohnen ausgeben sollten.

Eigenkapital ermitteln

Wenn Sie wissen, wie viel Sie maximal tilgen können, müssen Sie Ihr Eigenkapital ermitteln. Banken verlangen meist den Nachweis von 20 bis 30 % des Kaufpreises als Rücklage, damit die Finanzierung der Kaufnebenkosten gewährleistet ist. Diese setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %)
  • Grundbuch- und Notarkosten (ca. 1,5 %)
  • ggf. Kosten für Maklerinnen und Makler (3 bis 7 % des Immobilienwerts)

Je höher Ihr eingebrachtes Eigenkapital ist, desto geringer sind die Zins- und Kreditkosten. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in besonderen Fällen möglich.

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Maximalen Kaufpreis berechnen

Haben Sie die Höhe der Kreditrate sowie das verfügbare Einkommen bestimmt, können Sie mithilfe folgender Formel den maximalen Kaufpreis berechnen:

(monatlicher Überschuss x 12) : [(Sollzins + Tilgungsrate) x 100] = Kreditbetrag

Im Anschluss daran addieren Sie den ermittelten Kreditbetrag mit Ihrem Eigenkapital und ziehen die Kaufnebenkosten sowie den finanziellen Puffer ab.

2. Schritt: Die Immobiliensuche

Sie können mit der Immobiliensuche starten, wenn der maximale Kaufpreis feststeht. Um eine repräsentative und breit gefächerte Auswahl geeigneter Objekte zu erhalten, sollten Sie auf unterschiedliche Kanäle setzen, zum Beispiel:

  • Zeitung
  • Onlineportale
  • Maklerinnen und Makler
  • Empfehlungen aus dem eigenen Umfeld

Bei Engel & Völkers finden Sie Ihr Wunschobjekt in wenigen Klicks. Geben Sie dazu einfach die gewünschten Kriterien ein und schon erhalten Sie eine Liste mit passenden Immobilien. Hier gelangen Sie zur Online-Suche, wenn Sie ein Haus kaufen möchten oder nutzen Sie unseren Immobilien Alarm.

Bei der Besichtigung helfen ein kritischer und objektiver Blick sowie lückenlose Informationen, um Fehlentscheidungen auszuschließen. Wichtige Faktoren bei der Immobiliensuche sind:

  • ansprechende Lage mit guter Infrastruktur wie Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und ärztlicher Versorgung
  • guter Zustand der Immobilie und Bausubstanz
  • ordnungsgemäße Grundbucheinträge, ohne hinterlegte Belastungen oder Vormerkungen

Lassen Sie sich vor der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie alle vorgeschriebenen Dokumente wie Altlastenverzeichnis, Flurstückkarten, Bebauungspläne und Energieausweis zeigen. Bei Eigentumswohnungen sind zudem die Teilungserklärung, Hausordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen essenziell.

Wenn Sie Interesse an dem Objekt haben, sollten Sie sich auch ein Sachverständigengutachten anfertigen lassen. Eine Expertin oder ein Experte kann Mängel am Haus zuverlässig ausschließen, um Sie vor bösen Überraschungen zu schützen. Fallen diese erst nach dem Kauf auf, obliegt die Beseitigung Ihnen als Käuferin oder Käufer.

3. Schritt: Die Finanzierung

Zur Finanzierung benötigen Sie in der Regel ein passendes Darlehen. Die Kreditangebote der Banken unterscheiden sich teilweise erheblich hinsichtlich der Laufzeiten, Zinshöhe und Gesamtkreditkosten. Daher sollten Sie die Finanzierungsangebote unterschiedlicher Geldinstitute miteinander vergleichen, um den günstigsten Kredit für Ihre Situation zu finden.

Eine sorgfältige Vorbereitung beschleunigt die Bewilligung der Finanzierung. Dazu sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bereithalten:

  • Eckdaten des Objekts (Exposé, Pläne, Grundbuch, Fotos, Kaufvertrag, Berechnung der Wohnfläche)
  • Gehaltsnachweise (letzte drei Monate)
  • Einkommensteuerbescheid oder Rentenbescheid
  • Schufa-Selbstauskunft
  • gegebenenfalls Informationen zu bestehenden Darlehen oder privaten Krankenversicherungen Gewinnermittlung oder Bilanz bei Selbstständigen

Sie haben sich mit dem Kreditinstitut auf Tilgungsrate, Zinssatz und Zinsbindung geeinigt? Dann müssen Sie bei diesem die Finanzierungszusage anfordern. Diese ist zwingend für den Notartermin erforderlich.

Tipp zum zeitlichen Ablauf: Erst den Kredit abschließen und dann das Haus kaufen

Den Kaufvertrag sollten Sie erst nach der Unterschrift des Kreditvertrags für Ihre Immobilie abschließen. Der Notarin oder dem Notar genügt eine Finanzierungszusage der Bank. So können Sie verhindern, dass nach der Kaufzusage für die Immobilie das Kreditinstitut die Finanzierungsbestätigung kurzfristig zurücknimmt. Die beiden Termine sollten maximal zwei Wochen auseinanderliegen, da Sie in diesem Fall von Ihrem 14-tägigen Rücktrittsrecht Gebrauch machen können.

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4. Schritt: Notartermin & Unterschrift des Kaufvertrags

Der Notartermin ist unumgänglich, um Ihren Hauskauf offiziell zu beurkunden. Liegen alle benötigten Dokumente und Informationen vor, fertigt die Notarin oder der Notar den Kaufvertragsentwurf an. Diesen sollten Sie spätestens 14 Tage vor dem offiziellen Termin zur Vertragsunterzeichnung erhalten. So bleibt Ihnen genügend Zeit, alle enthaltenen Konditionen eingehend zu prüfen.

Kontrollieren Sie alle Angaben im Detail und lassen Sie diese im Zweifelsfall von einem Dritten beurteilen. Das können Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte oder Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler übernehmen. Auf diese Weise lassen sich nachteilige Klauseln frühzeitig erkennen und nachbessern.

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Bei der Unterschrift des Kaufvertrags erhalten beide Parteien eine ausgedruckte Ausfertigung des Vertrags, welche die Maklerin oder der Makler Wort für Wort verliest. Rückfragen oder Änderungen sind jetzt noch möglich. Gibt es keine Beanstandungen, erfolgt die Unterzeichnung durch alle Beteiligten.

Achten Sie auf die sogenannte Auflassungsvormerkung (§ 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Sie verhindert als rechtsverbindliche Reservierung, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer das Haus anderweitig veräußert oder durch eine Grundschuld belastet, bevor Ihre Eintragung ins Grundbuch als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer erfolgt.

5. Schritt: Zahlung von Kaufpreis & Grunderwerbsteuer

Zwischen der Unterschrift des Kaufvertrags und der Zahlung des Kaufpreises wickelt die Notarin oder der Notar im Hintergrund zahlreiche Prozesse ab. Dazu gehört die Information des Finanzamts über die erfolgte Auflassungsvormerkung. Auf dieser basierend wird die von der Käuferin oder dem Käufer geschuldete Grunderwerbsteuer ermittelt. Sie beträgt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufbetrags. In diesem Zeitraum fällt auch die Zahlung des Kaufpreises an. Den genauen Zeitpunkt und die Zahlungsbedingungen können Sie dem Kaufvertrag entnehmen.

Sobald Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, kontaktiert das zuständige Finanzamt erneut die Notarin oder den Notar, um die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung zukommen zu lassen. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die notarielle Grundbuchänderung veranlasst werden kann. Anschließend geht das Haus offiziell in Ihr Eigentum über.

6. Schritt: Die Übergabe der Immobilie

Sie haben den Kaufvertrag unterschrieben sowie die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis gezahlt? Dann können Sie bald in Ihr Traumhaus einziehen. Nach erfolgter Grundbuchänderung ist der Zeitpunkt der physischen Übergabe gekommen.

Den Übergabezeitpunkt können Sie individuell vereinbaren. In der Praxis ist es üblich, dass Käuferinnen oder Käufer erst den Kaufpreis bezahlen, bevor sie einziehen. Bei gegenseitigem Einvernehmen sind auch abweichende Regelungen möglich.

Während der Übergabe des Objekts händigen Ihnen die einstigen Besitzerinnen oder Besitzer alle wichtigen Unterlagen sowie die Schlüssel der Immobilie aus. Bei einer Begehung sollten Sie sich die technischen Besonderheiten des Gebäudes erläutern lassen, etwa die Funktionen von Smart-Home-Technologien oder der Heizungsanlage.

Zeitlicher Ablauf der Übergabe beim Hauskauf

Planen Sie für den Übergabetermin ausreichend Zeit ein. Der Schlüsselübergabe sollte eine Besichtigung des Objekts vorausgehen. Gemeinsam mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer und der Maklerin oder dem Makler inspizieren Sie die Immobilie sorgfältig und erstellen das Übergabeprotokoll. Das enthält auch Mängel, welche im Zuge der Begehung festgestellt und noch nicht beseitigt wurden. Dokumentieren Sie diese mithilfe von Fotos, um spätere Streitfälle zu vermeiden. Zudem ist es wichtig, die aktuellen Zählerstände zu vermerken. Die Übergabe ist die letzte Gelegenheit, Nachbesserungen einzufordern. Nur arglistige Täuschung und das Verschweigen schwerwiegender Mängel können Sie nachträglich beanstanden.

Fazit zum zeitlichen Ablauf des Hauskaufs

Der Immobilienkauf ist ein komplexes Geschäft, dessen Ablauf zunächst überfordern kann. Durch ein systematisches, bedachtes Vorgehen vermeiden Sie Fallstricke und mögliche Hindernisse beim Erwerb. Eine realistische Budgetplanung, viel Zeit für die Suche einer geeigneten Immobilie sowie die Besichtigung sind essentiell, um das beste Objekt zu finden. Eine durchdachte Finanzierungsplanung und fachliche Ratschläge (durch Bausachverständige, Fachanwälte oder Immobilienmakler) verhindern kostspielige Fehlentscheidungen zu Ihren Lasten. Die Zeit, Mühe und Sorgfalt machen sich spätestens beim Einzug in Ihr neues Heim bezahlt.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und der Zahlung vergehen meist rund vier Wochen. Wie lange es ab der Beurkundung des Kaufs genau dauert, ist individuell. Die Zeitspanne kann etwas länger sein, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer durch Erbschaft in den Besitz der Immobilie gelangt, jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Das Kreditinstitut zahlt den Kaufpreis, wenn es die Urkunde zur Bestellung der Grundschuld, den Nachweis über die Auflassungsvormerkung sowie die Zahlungsaufforderung durch die Notarin oder den Notar erhalten hat. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie in der Regel zwei Wochen, um den Kaufpreis zu begleichen.

Für die Finanzierung des Hauskaufs sollten Sie ausreichend Eigenkapital haben. Dieses deckt Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Gebühren für Maklerinnen und Makler ab. Eine Haushaltsrechnung kann Ihnen helfen, Ihr realistisches Budget für den Hauskauf zu ermitteln und eine sichere Finanzierung zu finden.

Expertinnen und Experten empfehlen eine Tilgungsrate von mindestens 1 %. Je niedriger die monatliche Kreditrate ist, desto länger ist die Kreditlaufzeit, was sich auf die Gesamtkosten Ihres Darlehens auswirkt.

Die Anzahlung des Kaufpreises beim Erwerb von Häusern oder Wohnungen kann die Interessen von Käuferinnen und Käufern sowie Verkäuferinnen und Verkäufern durch einen sogenannten Reservationsvertrag absichern. In diesem Zusammenhang ist auch die Leistung eines Teilbetrags als Anzahlung üblich.

Die Übergabe der Immobilie, Schlüssel und aller Dokumente erfolgt erst nach der Zahlung des Kaufpreises. Dieser Zeitpunkt hängt davon ab, wie schnell Sie die Finanzierungszusage durch die Bank erhalten. Durch die zeitnahe Einreichung aller Unterlagen können Sie den Vorgang beschleunigen. In der Regel beträgt die Dauer zwischen Kauf und Schlüsselübergabe vier bis acht Wochen.

Beim Notartermin ist grundsätzlich nur die Teilnahme der beteiligten Parteien oder von ihnen Bemächtigten vorgesehen. Neben der Notarin oder dem Notar kann bei Verständigungsproblemen auch eine Dolmetscherin oder ein Dolmetscher erforderlich sein. Andere Personen dürfen nicht anwesend sein.

Der Übergang des Eigentums erfolgt erst am Ende des Kaufprozesses. Bei der Notarin oder dem Notar unterzeichnen Sie zunächst den Kaufvertrag für das Objekt. Sowohl nach der Beurkundung als auch nach der Überweisung des Kaufpreises bleibt die Immobilie im Eigentum der Verkäuferin oder des Verkäufers. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch ändern sich die Besitzverhältnisse offiziell und Sie werden zur neuen Hauseigentümer oder neuem Hauseigentümer.

Nach dem Notartermin ist der Rücktritt vom Kaufvertrag nicht mehr ohne größeren Aufwand möglich. Der Vertrag ist rechtsverbindlich, sobald beide Parteien ihn unterzeichnet haben und die Notarin oder der Notar die amtliche Beglaubigung vorgenommen hat.

Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt lässt dieses Ihnen in der Regel zwei separate Rechnungen zukommen. Die zweite Zahlungsaufforderung erhalten Sie nach erfolgter Umschreibung. Hinzu kommen außerdem die Gebühren für Urkunden und administrative Leistungen der Notarin oder des Notars.

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