Ablauf beim Hauskauf: In 6 Schritten zum Traumhaus

1. Schritt: Die Budgetplanung

Für einen reibungslosen Ablauf des Hauskaufs sollten Sie Ihr Budget sorgfältig planen. Zu hohe Kreditraten können zu finanziellen Engpässen führen und die Freude am Eigenheim mindern. Wenn die Tilgung über einen längeren Zeitraum nicht möglich ist, droht sogar der Verlust der neuen Immobilie – zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung. Aus diesem Grund kommt einem realistischen Finanzierungsmodell eine zentrale Bedeutung zu.

Passende Kreditrate bestimmen

Für den sicheren Ablauf des Immobilienkaufs sollten Sie zunächst eine geeignete Kreditrate ermitteln. Dazu nutzen Sie am besten bereits einige Monate vor dem Kauf ein Haushaltsbuch. In diesem erfassen Sie Ihr Einkommen und alle wiederkehrenden Ausgaben. Der Saldo ergibt Ihren individuellen finanziellen Überschuss. Gemeinsam mit der aktuellen Miete erhalten Sie den Betrag, welchen Sie monatlich zur Finanzierung Ihrer Immobilie aufwenden können.

Eigenkapital ermitteln

Wenn Sie wissen, wie viel Sie maximal tilgen können, müssen Sie Ihr Eigenkapital ermitteln. Banken verlangen meist den Nachweis von 20 bis 30 % des Kaufpreises als Rücklage, damit die Finanzierung der Kaufnebenkosten gewährleistet ist. Diese setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %)
• Grundbuch- und Notarkosten (ca. 1,5 %)
• ggf. Kosten für Maklerinnen und Makler (3 bis 7 % des Immobilienwerts)

Je höher Ihr eingebrachtes Eigenkapital ist, desto geringer sind die Zins- und Kreditkosten. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in besonderen Fällen möglich.

2. Schritt: Die Immobiliensuche

Sie können mit der Immobiliensuche starten, wenn der maximale Kaufpreis feststeht. Um eine repräsentative und breit gefächerte Auswahl geeigneter Objekte zu erhalten, sollten Sie auf unterschiedliche Kanäle setzen, zum Beispiel:

• Zeitung
• Onlineportale
• Maklerinnen und Makler
• Empfehlungen aus dem eigenen Umfeld

Bei Engel & Völkers finden Sie Ihr Wunschobjekt in wenigen Klicks. Geben Sie dazu einfach die gewünschten Kriterien ein und schon erhalten Sie eine Liste mit passenden Immobilien. Hier gelangen Sie zur Online-Suche, wenn Sie ein Haus kaufen möchten oder nutzen Sie unseren Immobilien Alarm.

Bei der Besichtigung helfen ein kritischer und objektiver Blick sowie lückenlose Informationen, um Fehlentscheidungen auszuschließen. Wichtige Faktoren bei der Immobiliensuche sind:

• ansprechende Lage mit guter Infrastruktur wie Geschäften des täglichen Bedarfs, Schulen und ärztlicher Versorgung
• guter Zustand der Immobilie und Bausubstanz
• ordnungsgemäße Grundbucheinträge, ohne hinterlegte Belastungen oder Vormerkungen

Lassen Sie sich vor der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie alle vorgeschriebenen Dokumente wie Altlastenverzeichnis, Flurstückkarten, Bebauungspläne und Energieausweis zeigen. Bei Eigentumswohnungen sind zudem die Teilungserklärung, Hausordnung sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen essenziell.

Wenn Sie Interesse an dem Objekt haben, sollten Sie sich auch ein Sachverständigengutachten anfertigen lassen. Eine Expertin oder ein Experte kann Mängel am Haus zuverlässig ausschließen, um Sie vor bösen Überraschungen zu schützen. Fallen diese erst nach dem Kauf auf, obliegt die Beseitigung Ihnen als Käuferin oder Käufer.

3. Schritt: Die Finanzierung

Zur Finanzierung benötigen Sie in der Regel ein passendes Darlehen. Die Kreditangebote der Banken unterscheiden sich teilweise erheblich hinsichtlich der Laufzeiten, Zinshöhe und Gesamtkreditkosten. Daher sollten Sie die Finanzierungsangebote unterschiedlicher Geldinstitute miteinander vergleichen, um den günstigsten Kredit für Ihre Situation zu finden.

Eine sorgfältige Vorbereitung beschleunigt die Bewilligung der Finanzierung. Dazu sollten Sie alle wichtigen Unterlagen bereithalten:

• Eckdaten des Objekts (Exposé, Pläne, Grundbuch, Fotos, Kaufvertrag, Berechnung der Wohnfläche)
• Gehaltsnachweise (letzte drei Monate)
• Einkommensteuerbescheid oder Rentenbescheid
• Schufa-Selbstauskunft
• gegebenenfalls Informationen zu bestehenden Darlehen oder privaten Krankenversicherungen Gewinnermittlung oder Bilanz bei Selbstständigen

Sie haben sich mit dem Kreditinstitut auf Tilgungsrate, Zinssatz und Zinsbindung geeinigt? Dann müssen Sie bei diesem die Finanzierungszusage anfordern. Diese ist zwingend für den Notartermin erforderlich.

4. Schritt: Notartermin & Unterschrift des Kaufvertrags

Der Notartermin ist unumgänglich, um Ihren Hauskauf offiziell zu beurkunden. Liegen alle benötigten Dokumente und Informationen vor, fertigt die Notarin oder der Notar den Kaufvertragsentwurf an. Diesen sollten Sie spätestens 14 Tage vor dem offiziellen Termin zur Vertragsunterzeichnung erhalten. So bleibt Ihnen genügend Zeit, alle enthaltenen Konditionen eingehend zu prüfen.

Kontrollieren Sie alle Angaben im Detail und lassen Sie diese im Zweifelsfall von einem Dritten beurteilen. Das können Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte oder Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler übernehmen. Auf diese Weise lassen sich nachteilige Klauseln frühzeitig erkennen und nachbessern.

Bei der Unterschrift des Kaufvertrags erhalten beide Parteien eine ausgedruckte Ausfertigung des Vertrags, welche die Maklerin oder der Makler Wort für Wort verliest. Rückfragen oder Änderungen sind jetzt noch möglich. Gibt es keine Beanstandungen, erfolgt die Unterzeichnung durch alle Beteiligten.

Achten Sie auf die sogenannte Auflassungsvormerkung (§ 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Sie verhindert als rechtsverbindliche Reservierung, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer das Haus anderweitig veräußert oder durch eine Grundschuld belastet, bevor Ihre Eintragung ins Grundbuch als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer erfolgt.

5. Schritt: Zahlung von Kaufpreis & Grunderwerbsteuer

Zwischen der Unterschrift des Kaufvertrags und der Zahlung des Kaufpreises wickelt die Notarin oder der Notar im Hintergrund zahlreiche Prozesse ab. Dazu gehört die Information des Finanzamts über die erfolgte Auflassungsvormerkung. Auf dieser basierend wird die von der Käuferin oder dem Käufer geschuldete Grunderwerbsteuer ermittelt. Sie beträgt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufbetrags. In diesem Zeitraum fällt auch die Zahlung des Kaufpreises an. Den genauen Zeitpunkt und die Zahlungsbedingungen können Sie dem Kaufvertrag entnehmen.

Sobald Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, kontaktiert das zuständige Finanzamt erneut die Notarin oder den Notar, um die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung zukommen zu lassen. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die notarielle Grundbuchänderung veranlasst werden kann. Anschließend geht das Haus offiziell in Ihr Eigentum über.

6. Schritt: Die Übergabe der Immobilie

Sie haben den Kaufvertrag unterschrieben sowie die Grunderwerbsteuer und den Kaufpreis gezahlt? Dann können Sie bald in Ihr Traumhaus einziehen. Nach erfolgter Grundbuchänderung ist der Zeitpunkt der physischen Übergabe gekommen.

Den Übergabezeitpunkt können Sie individuell vereinbaren. In der Praxis ist es üblich, dass Käuferinnen oder Käufer erst den Kaufpreis bezahlen, bevor sie einziehen. Bei gegenseitigem Einvernehmen sind auch abweichende Regelungen möglich.

Während der Übergabe des Objekts händigen Ihnen die einstigen Besitzerinnen oder Besitzer alle wichtigen Unterlagen sowie die Schlüssel der Immobilie aus. Bei einer Begehung sollten Sie sich die technischen Besonderheiten des Gebäudes erläutern lassen, etwa die Funktionen von Smart-Home-Technologien oder der Heizungsanlage.

Fazit zum zeitlichen Ablauf des Hauskaufs

Der Immobilienkauf ist ein komplexes Geschäft, dessen Ablauf zunächst überfordern kann. Durch ein systematisches, bedachtes Vorgehen vermeiden Sie Fallstricke und mögliche Hindernisse beim Erwerb. Eine realistische Budgetplanung, viel Zeit für die Suche einer geeigneten Immobilie sowie die Besichtigung sind essentiell, um das beste Objekt zu finden. Eine durchdachte Finanzierungsplanung und fachliche Ratschläge (durch Bausachverständige, Fachanwälte oder Immobilienmakler) verhindern kostspielige Fehlentscheidungen zu Ihren Lasten. Die Zeit, Mühe und Sorgfalt machen sich spätestens beim Einzug in Ihr neues Heim bezahlt.