Die Besonderheiten eines Pachtvertrages und das Erbbaurecht

Durch Pachtverträge wird grundsätzlich die Überlassung einer Pachtsache auf bestimmte oder unbestimmte Zeit vereinbart. Bei diesem Vertragstyp gibt es einen Nutzer, den Pächter, der ein Entgelt, in diesem Falle „Pachtzins“ genannt, an den Verpächter bezahlt. Das Vertragsverhältnis ähnelt in seiner Struktur dem Mietvertrag. Ein Mietvertrag gestattet dem Mieter jedoch lediglich die Nutzung der gemieteten Sache. Der Pachtvertrag ermächtigt den Pächter überdies der sogenannten „Fruchtziehung“.

Hiermit ist auch das Einbehalten der Erträge vertraglich geregelt. Handelt es sich bei dem gepachteten Objekt um ein landwirtschaftliches Grundstück oder einen Bauernhof können dies tatsächliche Früchte sein, der Begriff "Fruchtziehung" geht aber auf den lateinischen Begriff der Eigentumsrechte (usus fructus) zurück und steht für alle möglichen Erträge.

Auch für gepachtete Rechte ist Fruchtziehung möglich, beispielsweise Angel- oder Fischereirechte.

Um den Unterschied zwischen Miete und Pacht leicht verständlich darzustellen, wird gerne ein Obstgarten als Beispiel angeführt. Ein Mieter darf diesen zu Freizeitzwecken nutzen, die Früchte aber ernten und/oder verkaufen, um damit einen Gewinn zu erzielen, darf er nicht. Dieses Recht bleibt beim Eigentümer und Vermieter des Gartens.

Die Pacht in der Immobilienwirtschaft

In der Immobilienwirtschaft werden Pachtverträge in der Regel für Grundstücke, Immobilien im Sinne von Baukörpern oder Betriebe geschlossen.

Pachtverträge für Grundstücke bedürfen der Schriftform, sofern sie für eine mehr als einjährige Verpachtung geschlossen werden. Dient das Grundstück der Landwirtschaft, gilt diese Regelung für mehr als zwei Jahre. Wird die Schriftform nicht eingehalten, läuft der Pachtvertrag vor dem Gesetz auf unbestimmte Zeit. Die generelle Empfehlung für alle Formen der Pacht kann nur lauten, von vorneherein alles schriftlich festzuhalten und sämtliche getroffenen Vereinbarungen von beiden Parteien unterzeichnen zu lassen.

Pflichten des Verpächters

Der Verpächter ist gesetzlich verpflichtet, dem Pächter die Pachtsache so zu überlassen, dass die vertraglich geregelte Nutzung und Fruchtziehung möglich ist. Wird Inventar mit verpachtet, was bei einem Gastronomiebetrieb oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durchaus üblich ist, und wird eines der Inventarstücke ohne Verschulden des Pächters unbrauchbar, so hat es der Pächter zu ersetzen. Ausgeschlossen von dieser Regelung sind Tiere, die der Erwirtschaftung eines Gewinnes dienen.

Pflichten des Pächters

Ein Pachtverhältnis soll es ermöglichen, dass ein Pächter den Pachtgegenstand in unternehmerischer Weise nutzen kann. Er unterliegt damit auch der Pflicht, dies ordnungsgemäß und mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu tun. Genutzte Pachtgegenstände sind bei Abnutzung auszubessern beziehungsweise zu ersetzen. Bei Beendigung oder bei Kündigung eines Pachtverhältnisses ist der Pächter seinerseits verpflichtet, den Pachtgegenstand im gleichen Zustand zurückzugeben, wie er ihn übernommen hat.

Beenden des Pachtverhältnisses durch Kündigung

Sofern es keine vertraglich geregelte anderslautende Vereinbarung gibt, ist ein Pachtvertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Pachtjahres kündbar.

Wichtig zu wissen: Anders als beim Mietverhältnis endet ein Pachtvertrag nicht mit dem Ableben des Pächters, sondern die Verpflichtungen gehen auf die jeweiligen Erben über.

Besonderheiten und Wissenswertes über den Pachtvertrag

Im Wesen des Pachtvertrages ist begründet, dass er für einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden möchte. Deshalb lohnt es sich, eventuelle Vor- und Nachteile vor Abschluss genau zu kennen und zu bedenken.

Die rechtliche Grundlage für einen Mietvertrag ist das Mietrechtsgesetz. Es schützt den Mieter. Ein solcher Pächterschutz existiert nicht. Der Pachtvertrag unterliegt dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und ist von beiden Parteien frei gestaltbar. Deshalb sollte für die Aufsetzung des Vertrages immer der Rat eines Rechtsexperten eingeholt werden, um keine Schlupflöcher oder Stolpersteine zu übersehen, die sich später nachteilig auswirken können.

Je ausführlicher und vollständiger der Vertrag, desto besser kann er vor eventuellen Streitfällen schützen. Sämtliche Details zum Pachtgegenstand sollten kleinlichst aufgenommen werden. Dazu gehören auch Zahlungsmodalitäten und Kündigungsfristen.

Erbbau – die Pachtalternative zum Grundstückskauf

Eine spezielle Pachtform stellt das Prinzip des Erbbaurechtes dar. Umgangssprachlich wird es oft als Erbpacht bezeichnet. Der Traum vom Hausbau scheitert nicht selten an den finanziellen Rahmenbedingungen. Denn Grundstücke mit Bauberechtigung sind zum einen rar und zum anderen teuer. Ganz besonders in attraktiven Lagen oder Ballungsgebieten.

Das Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem Grundstück, dessen Eigentümer nicht der Bauherr ist, zu bauen. Für die Nutzung werden dem Eigentümer und Erbbaurechtsgeber regelmäßig Erbzinsen gezahlt. Übliche Laufzeiten solcher Verträge liegen zwischen sechzig und neunundneunzig Jahren.

Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages haben Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Wird dies nicht genutzt, geht das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Bei Einigung auf Vertragsverlängerung hat der Erbpachtnehmer das Vorrecht auf einen erneuten Abschluss.

Geht die Immobilie auf den Grundstückseigentümer über, so hat dieser eine Entschädigung an den Pächter zu zahlen. Üblicherweise liegt diese bei mindestens zwei Dritteln des aktuell zu ermittelnden Verkehrswertes. Die gesetzlichen Grundlagen für die Erbpacht finden sich im Erbbaurechtsgesetz.