Die Betriebskostenabrechnung - worauf muss ich achten?

Wann der Vermieter Betriebskosten abrechnen darf

Der Besitzer und Vermieter einer Immobilie hat alle Lasten zu tragen, die auf der Mietsache ruhen. Zu diesen Lasten gehören die Betriebskosten.

Ist eine Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart, so hat der Mieter diese zu übernehmen. Der Vertrag muss klar erkennen lassen, welche Kosten von Mieter getragen werden müssen. Dies kann in Form einer Nennung der einzelnen Posten oder durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung geschehen.

Sollte es keine solche vertragliche Vereinbarung geben, handelt es sich bei der Mietzahlung um eine Bruttokaltmiete, mit welcher die sogenannten kalten Betriebskosten abgegolten sind. Als Nebenkosten separat abgerechnet werden können dann nur die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Was sind die umlegbare Betriebskosten?

Betriebskosten sind auf Immobilien bezogene Kosten, die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch sämtlicher Gebäude und Anlagen des Mietobjektes ständig wiederkehren.

Dazu gehört die Grundsteuer, Haft- und Sachpflichtversicherungen, alle Kosten rund um die Wasserversorgung, Entwässerung und Heizung, die Straßenreinigung und Müllentsorgung sowie die Reinigung des Gebäudes und des Schornsteins, die Pflege der Gartenanlagen inklusive Entfernung von Wespennestern oder Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen.

Ebenso gehören von Mietergemeinschaften kollektiv genutzte Einrichtungen wie die Hausbeleuchtung, ein Aufzug, eine Gemeinschaftsantenne oder eine Kabelanlage sowie ein Wasch- und Trockenangebot sowie eventuelle extra benannte sonstige Betriebskosten dazu.

Der Schlüssel für den Anteil der Umlage ist üblicherweise die Größe der Wohnfläche bezogen auf die gesamte Umlagefläche des Mietobjektes. Leerstand wird hier auch hinzugezählt. Mögliche andere Schlüssel müssen explizit im Mietvertrag genannt werden. Das können die Anzahl der Haushalte oder der einzelnen Nutzer einer Sache wie zum Beispiel des Kabelanschlusses sein.

Für Posten, die einzeln abhängig von ihrem Umfang erfasst werden, wie eine gemeinschaftliche Waschmaschine oder ein Müllschlucker gilt, dass nur der konkrete Verbrauch in Anrechnung gebracht werden darf. Wird dies nicht berücksichtigt, ist es ein Ansatz zu prüfen, ob der Mieter Anspruch auf Kürzung dieser Kosten hat.

Abrechnungszeiträume und Formanspruch der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskosten für gemieteten Wohnraum sind vom Vermieter für den Zeitraum eines Jahres abzurechnen. Innerhalb der folgenden 12 Monate muss die Abrechnung dem Mieter zugestellt werden. Wird diese Frist überschritten, besteht keine Zahlungsverpflichtung mehr.

Die Abrechnung an sich unterliegt konkreten Vorgaben, welche Inhalte mindestens vorgelegt werden müssen. Sie hat für den Mieter klar nachvollziehbar und selbstverständlich rechnerisch korrekt zu sein. Inhaltlich muss der Umlageschlüssel aufgeführt und sowohl eine Aufstellung der Gesamtkosten als auch die anteilige Berechnung für den Mieter ausgewiesen werden. Hat der Mieter Vorauszahlungen geleistet, muss die zum Endergebnis führende Saldierung niedergelegt sein.

Gut zu wissen

Haben Sie als Mieter eine Betriebskostenabrechnung erhalten, so sollten Sie sich in den darauf folgenden vier Wochen die Zeit nehmen, diese sorgfältig zu überprüfen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie sich signifikant erhöht haben sollte. Enthält die Abrechnung für Sie unklare Posten oder erscheint Ihnen nicht korrekt, so haben Sie laut der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2003 ein Jahr Zeit, Ihre Einwände geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist muss der Vermieter Ihren Widerspruch nicht mehr erhören.

Einen weiteren wichtigen Sachverhalt haben wir für Sie, der nicht selten zu Unstimmigkeiten führt: Zur Zahlung eventueller Nachforderungen ist per Gesetz derjenige Mieter verpflichtet, welcher zum Fälligkeitstermin Mieter der Wohnung oder Mietsache ist! So können bei Neubezug tatsächlich Forderungen aus der Zeit eines Vormieters anfallen. Der Gerechtigkeit halber verhält es sich im umgekehrten Falle bei Gutschriften für Überzahlungen genau anders herum. Hier kann der Nachmieter Nutznießer sein.