Elternhaus verkaufen – was ist zu beachten?

1. Wer darf das Elternhaus verkaufen?

Für Elternhäuser gelten dieselbe Regeln wie für andere, private Wohnimmobilien auch. Das bedeutet, dass immer nur die Personen zum Verkauf berechtigt sind, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Häufig teilen sich beide Elternteile die Eigentumsanteile des Grundbuchs und damit das Verkaufsrecht an der Immobilie. 

Ist bereits einer der beiden Elternteile verstorben, entscheidet das Testament darüber, wie mit der Immobilie zu verfahren ist. Sofern der Ehepartner als Vorerbe eingetragen ist, hat dieser das Recht, zu entscheiden, ob man die Immobilie verkaufen soll. Sind dagegen beide Elternteile verstorben, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft: In diesem Fall sind die Kinder als Erben dazu berechtigt, über den Verbleib des Elternhauses zu entscheiden.  

Es kann aber auch sein, dass die Eltern die Immobilie bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen haben. In einem solchen Fall sind Wohn- bzw. Nutzungsrecht individuell zu prüfen, denn diese entscheiden nicht nur über die zum Verkauf berechtigte Person, sondern auch über eventuelle zusätzliche Kosten, die beim Hausverkauf auftreten können.

2. Als Elternteil das Haus ans Kind verkaufen

Als Eigentümer haben Eltern natürlich die Möglichkeit, das Haus an die eigenen Kinder zu verkaufen. Viele Eltern möchten auf diese Weise bereits zu Lebzeiten den Verbleib der Immobilie im Familienbesitz geregelt wissen oder aber die Erbschafts- oder Schenkungssteuer umgehen. Auch die Möglichkeit auf ein lebenslanges Wohnrecht kann für die Elternteile von Interesse sein. Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht ermöglicht es den Eltern nämlich, dass diese auch bei einem Besitzwechsel an die Kinder bis an ihr Lebensende in dem Haus wohnen bleiben dürfen.

Das elterliche Haus an die eigenen Kinder zu verkaufen, kann deshalb unter folgenden Voraussetzungen von Vorteil sein:

• Die Eltern möchten schon zu Lebzeiten die künftigen Besitzverhältnisse ihres Hauses regeln.

• Das Elternhaus soll ohne Erbschafts- oder Schenkungssteuer an ein Familienmitglied weitergereicht werden.

• Die Eltern möchten das Haus nicht ohne lebenslanges Wohnrecht verkaufen.

3. Als Kind das geerbte Elternhaus verkaufen

Für den Verkauf des Elternhauses durch die Kinder kann es mehrere Gründe geben. Ein Beispiel hierfür wäre der Verkauf in Folge einer Erbschaft. Doch auch zu Lebzeiten der Eltern kann es vorkommen, dass Kinder das Haus verkaufen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Eltern geschäftsunfähig werden. Diese beiden Beispiele beleuchten wir im Folgenden näher:

Geerbtes Elternhaus verkaufen

Hat ein Kind das Haus der Eltern geerbt, wird dieses als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Infolgedessen hat der neue Eigentümer das Recht, das Elternhaus zu verkaufen oder selbst zu beziehen. Fällt die Entscheidung zugunsten eines Verkaufs, kann das Kind als alleiniger Eigentümer das Haus entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen veräußern. 

Anders sieht es aus, wenn mehrere Kinder das Elternhaus erben. In einem solchen Fall bilden alle Kinder eine sogenannte Erbengemeinschaft. Soll die Immobilie dann verkauft werden, so muss dies auf einstimmigen Wunsch dieser Gemeinschaft hin geschehen. Sobald eine Person aus der Erbengemeinschaft Einspruch gegenüber dem Verkauf erhebt, kann das Elternhaus nicht verkauft werden. Ist sich die Erbengemeinschaft dagegen über den Verkauf einig, so erhalten alle Mitglieder ihren Anteil aus dem Verkaufserlös.

Es besteht allerdings die Möglichkeit, dass ein einzelnes Kind aus der Erbengemeinschaft die Immobilie aufkauft. Auch dies muss allerdings dem Wunsch jedes einzelnen Erben entsprechen. Ist dies der Fall, kann das einzelne Mitglied aus der Gemeinschaft das Haus erwerben und muss die übrigen Erben dann zu gleichen Teilen auszahlen. Anschließend kann das Kind als alleiniger Eigentümer über den Verbleib des Elternhauses entscheiden. 

Haus von geschäftsunfähigen Eltern verkaufen

Bisweilen ist auch der Verkauf des elterlichen Heims durch die Kinder notwendig, wenn die Eltern nicht mehr geschäftsfähig sind. Dies kann der Fall sein, wenn die Eltern beispielsweise aufgrund von Krankheit oder Alter nicht mehr in der Lage sind, den Verkauf ihres Hauses alleine abzuwickeln.

Ganz ohne elterliche Hilfe können Kinder ihr Elternhaus allerdings nicht verkaufen. Die Kinder benötigen nämlich im Voraus eine Generalvollmacht, dass sie die Immobilie veräußern dürfen. Besonders wichtig:

Diese Vollmacht muss unbedingt durch einen Notar beglaubigt sein!

Eine einfache Vollmacht der Eltern, beispielsweise in Form einer handschriftlichen Urkunde, ist juristisch unzulässig.

4. Elternhaus: Verkaufen, vermieten oder sanieren und behalten?

Ob sich der Verkauf, die Vermietung oder die Eigennutzung der elterlichen Immobilie lohnt, hängt immer vom individuellen Fall ab. Für Kinder befindet sich ab einem gewissen Alter der Lebensmittelpunkt jedoch häufig an einem anderen Standort, weshalb viele mit dem Gedanken spielen, ihr Elternhaus zu verkaufen. Dafür spricht nicht zuletzt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und die steigenden Immobilienpreise in Deutschland. 

Wer statt eines hohen, allerdings einmaligen Verkaufserlöses ein konstantes Einkommen bevorzugt, für den kann die Vermietung des Elternhauses interessant sein. Schließlich befinden sich auch die Mietpreise in vielen deutschen Städten – allen voran in den Metropolregionen – seit Jahren im konstanten Aufwind. Das Elternhaus zu vermieten, kann deshalb ebenfalls als eine reizvolle Investition für die Eigentümer gelten.

Nicht zuletzt besteht natürlich auch die Möglichkeit, das Elternhaus selbst zu nutzen anstatt es zu verkaufen. Da Elternhäuser allerdings in der Regel bereits einige Jahrzehnte alt sind, sollten sich die Kinder über den baulichen Zustand des Hauses informieren, um einen Eindruck von den zukünftig zu erwartenden Sanierungskosten zu erhalten.

Sollten Sie sich aus dem einen oder dem anderen Grund dazu entscheiden, Ihr Elternhaus lukrativ verkaufen oder vermieten zu wollen, beraten Sie unsere Immobilienmakler gerne. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktanfrage!