Maklervertrag für den Hausverkauf – Alles zum Alleinauftrag, Inhalt, Widerrufsrecht

Was ist ein Maklervertrag?

Durch den Maklervertrag werden die Rechte und Pflichten des Immobilienmaklers im Zuge des Hausverkaufs geregelt. Der Vertrag berührt somit Aspekte wie die Dienstleistung des Maklers und die Maklerprovision. Um die Courtage geltend machen zu können, müssen laut Gesetz unterschiedliche Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Voraussetzungen werden im § 652 des BGB geregelt. Für den Anspruch auf die Maklerprovision sollten folgende Kriterien erfüllt sein: 

• Abschluss eines gültigen Maklervertrages

• Nachgewiesene Tätigkeit des Immobilienmaklers beim Hausverkauf

• Ursächlichkeit dieser Tätigkeit für den erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrages

Grundsätzlich kann ein Maklervertrag formlos vereinbart werden. Er bedarf also nicht notwendigerweise einer schriftlichen Form und kann stattdessen auch mündlich vereinbart werden. Für beide Seiten lohnt es sich allerdings aus juristischer Sicht durchaus, den Maklerauftrag in Schriftform festzuhalten, um gegenseitige Verbindlichkeiten herzustellen.

Warum benötigt man einen Maklervertrag?

Selbstverständlich ist ein Maklervertrag nur dann notwendig, wenn ein Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragt wird. In einem solchen Fall dient der Maklervertrag der Rechtsansprüche von Immobilienmakler und Auftraggeber gleichermaßen. Auf diese Weise kann sich der Eigentümer sicher sein, dass sich der Immobilienmakler in seiner Tätigkeit darum kümmert, den Verkauf der Immobilie voranzutreiben. Für den Immobilienmakler hingegen bietet der Maklerauftrag einen gewissen Schutz, wenn es um die Auszahlung der Maklercourtage zum Ende seiner Dienstleistung geht. Somit profitieren beide Parteien vom Maklervertrag.

Einfacher Auftrag oder qualifizierter Alleinauftrag – welche Maklerverträge gibt es?

Im Allgemeinen unterscheidet man drei unterschiedliche Arten von Maklerverträgen: dem einfachen Auftrag, den Alleinauftrag und dem qualifizierten bzw. erweiterten Alleinauftrag. In der Praxis werden auf dem Immobilienmarkt vor allem die Alleinaufträge vereinbart, ein einfacher Auftrag ist dagegen unüblich. Was die Maklerverträge im Einzelnen unterscheidet, erläutern wir an dieser Stelle:

Einfacher Auftrag

Als einfachen Auftrag bezeichnet man ein Geschäftsabkommen zwischen Verkäufer und Immobilienmakler, bei dem laut Gesetz keine Verpflichtung des Maklers besteht, für den Immobilienverkauf tätig zu werden. Dies liegt darin begründet, dass beim einfachen Auftrag der Eigentümer die Option freisteht, weitere Immobilienmakler mit der Vermarktung des Hauses zu beauftragen. Diese Art des Maklervertrags stellt deshalb die ineffizienteste Methode beim Hausverkauf dar und wird in der Praxis entsprechend selten von Verkäufern genutzt, die die Vermarktung zu einem zügigen Erfolg führen möchten. 

Alleinauftrag

Beim Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer auf die Option, weitere Immobilienmakler hinzuzuziehen. Er hat jedoch die Möglichkeit, die Immobilie parallel zur Tätigkeit des Immobilienmaklers weiterhin selbst zu vermarkten. Für diese Art Maklervertrag wird in der Regel eine feste Laufzeit vereinbart. Wird in dieser Zeit die Immobilie nicht verkauft, steht es dem Eigentümer frei, den Alleinauftrag zu erneuern oder andere Optionen abzuwägen. 

Qualifizierter Alleinauftrag

Der qualifizierte Alleinauftrag stellt sicherlich die verbindlichste und effizienteste Methode für einen erfolgreichen Hausverkauf dar. Wie schon beim Alleinauftrag verzichtet der Verkäufer auch beim qualifizierten Alleinauftrag auf sein Recht, mehrere Immobilienmakler mit der Vermarktung ihres Objekts zu betrauen. Zusätzlich verpflichtet sich der Eigentümer dazu, den Verkauf nur mit Hilfe des zuständigen Immobilienmaklers abzuschließen. Dieser organisiert hierzu die Besichtigungen durch, führt durch die Vertragsverhandlungen und ist auch beim abschließenden Notartermin als Vermittler anwesend. In der Praxis ist der qualifizierte Alleinauftrag die gängige Methode, um den Hausverkauf für den Eigentümer so stressfrei und einfach wie möglich zu bewältigen. Auch für diese Art Maklervertrag wird in der Regel auf eine bestimmte Laufzeit festgelegt.

Wer zahlt die Provision laut Maklervertrag?

Wird der Maklervertrag schriftlich aufgesetzt, wird hierin in der Regel auch die Höhe und Verteilung der zu zahlenden Maklerprovision bei einem erfolgreichen Hausverkauf festgehalten. Bis 2019 wurde die Maklerprovision von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt. In den Bundesländern Hessen, Hamburg, Brandenburg, Bremen und Berlin wurde die Maklercourtage stets vom Immobilienkäufer getragen. Mit einem Beschluss des Bundeskabinetts wird voraussichtlich im Laufe des Jahres 2020 jedoch eine Reform der Maklerprovision verabschiedet, nach der sich Verkäufer und Käufer die Maklercourtage teilen. Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass die nicht-beauftragende Partei (in diesem Fall der Käufer) maximal 50 % der Gesamtkosten der im Maklervertrag festgehaltenen Maklerprovision zahlt. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserer Zusammenfassung zum neuen Gesetz zur Maklerprovision 2020.

Wie kündigt man einen Maklervertrag?

Wie man einen Maklervertrag kündigt, hängt von den vereinbarten Modalitäten ab. Wurde der Maklerauftrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Eigentümer in der Regel jederzeit und ohne Angabe von besonderen Gründen kündigen. Wurde für den Maklervertrag eine bestimmte Laufzeit festgelegt – häufig sind dies 6 Monate – kann der Auftraggeber fristgerecht zum Laufzeitende kündigen. Es besteht zudem die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des Vertrags. Hierfür sind allerdings wichtige Gründe nötig, etwa, wenn der Immobilienmakler seine Verkaufsbemühungen vernachlässigt oder gegen das Interesse des Verkäufers handelt.

Lässt sich der Maklervertrag widerrufen?

Unter gewissen Umständen lässt sich ein Maklervertrag innerhalb einer 14-tägigen Frist nach Abschluss widerrufen. Voraussetzung dafür ist, dass der Maklervertrag als sogenannter Fernabsatzvertrag, also per Email, Telefon, Fax, SMS oder auf dem Postweg abgeschlossen worden ist. Es existiert allerdings eine Ausnahme: In der Regel wird der Immobilienmakler beim Überreichen der Widerrufsbelehrung fragen, ob er schon vor Ablauf der Frist mit der Vermarktungstätigkeit beginnen soll – schließlich möchten Verkäufer in der Regel den Hausverkauf so zügig wie möglich vollziehen. Falls der Auftraggeber dem zustimmt und der Immobilienmakler daraufhin seine Tätigkeitsverpflichtung vollständig erfüllt, erlischt die Möglichkeit auf Widerruf. 

Es zeigt sich: ein umfassender Maklervertrag bildet das Fundament für eine vertrauensvolle und professionelle Zusammenarbeit. Sowohl der Auftraggeber als auch der Immobilienmakler profitieren von einer solchen Vereinbarung. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Maklervertrag oder den Hausverkauf haben, kontaktieren Sie gerne unsere erfahrenen Experten. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.