Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein 2024/2025

Preise stabilisieren sich, Bedarf nach Wohnraum in Schleswig-Holsteins Städten weiterhin hoch

Tatsächlich zeigt sich nun bei einem Blick auf das vergangene Jahr 2024, dass der Markt sich langsam stabilisiert und die Preise durchschnittlich weniger sinken. Zudem bleibt der Bedarf nach Wohnraum, insbesondere in den größeren Städten in Schleswig-Holstein, wie unter anderem Kiel, Lübeck und Flensburg, hoch.

In der Landeshauptstadt Kiel ist beispielsweise die Transaktionsanzahl mit einer Prognosespanne von 345 bis 380 Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 735 bis 800 Eigentumswohnungen im Jahr 2024 relativ stabil geblieben. Zum Vergleich: Im Jahr 2023 lag die Transaktionsanzahl bei 348 bzw. 734. Beim Transaktionsvolumen ist ein Rückgang zu verzeichnen: Durchschnittliche Angebotspreise für Einfamilienhäuser liegen mit 360.000 Euro 3,2 % unter den Preisen vom ersten Halbjahr 2023.

Entwicklung Angebotspreise Kiel (€/m²):

In Lübeck zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: Die Hansestadt stellt weiterhin einen stabilen Immobilien- und Wohnmarkt dar. Die Prognose für 2024 deutet auf eine Erholung bei den Transaktionszahlen und dem –volumen hin, begleitet von moderat fallenden Kaufpreisen bei Einfamilienhäusern (-7,6 %) und Eigentumswohnungen (-1,3%). Ein Blick auf die Preisveränderung im bundesweiten Vergleich zeigt, dass Lübeck zu den Städten gehört, die bereits eine deutliche Steigerung der Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen.

Entwicklung Angebotspreise Lübeck (€/m²):

Der Immobilienmarkt in Flensburg zeigt eine klare Marktverschiebung. Die Transaktionszahlen und das –volumen sind seit 2021 rückläufig. Für 2024 wird erstmals wieder ein leichter Anstieg prognostiziert. Trotz dieser Entwicklung stabilisieren sich die Angebotspreise für Wohnungen und Häuser. Gleichzeitig beobachten wir einen anhaltenden Anstieg der Mieten, sowohl bei Bestandswohnungen, als auch bei Neubauten. Diese Entwicklung spiegelt die Verlagerung der Nachfrage auf den Mietmarkt wider.

Entwicklung Angebotspreise Flensburg (€/m²):

Weitere Informationen und Zahlen finden Sie im aktuellen Engel & Völkers Marktbericht Deutschland 2024/25.

Bautätigkeit weiterhin rückläufig

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen blieb 2023 mit 294.400 stabil, jedoch deuten sinkende Baugenehmigungen auf einen negativen Trend hin. Im ersten Halbjahr 2024 wurden nur 106.700 Wohnungen genehmigt, 21,1 % weniger als im Vorjahr, besonders betroffen sind Einfamilienhäuser (–30,9 %). Trotz staatlicher Fördermaßnahmen, vor allem im sozialen und nachhaltigen Wohnungsbau, wird für die Jahre 2024 bis 2026 ein Rückgang der Fertigstellungen erwartet. Dies verschärft den Wohnungsmangel in Metropolregionen, was bereits zu steigenden Mieten führte und mittelfristig auch die Kaufpreise erhöhen könnte. Positiv ist ein Rückgang der Baukosten und Energiekosten, die seit der Pandemie und dem Ukraine-Krieg stark gestiegen waren.

Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren bis Ende 2022 kontinuierlich gestiegen. Während sich die Preise in den hochwertigen Lagen nach wie vor stabil entwickeln, zeigt sich in einzelnen Lagen seit Anfang 2024 erstmals ein leichter Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen. Sie befinden sich jedoch weiterhin auf hohem Niveau und stabilisieren sich zum Teil bereits wieder. Die Kaufpreise für Häuser bleiben seit Jahresbeginn stabil auf hohem Niveau.

Es wird deutlich, dass die zukünftige Marktentwicklung von vielen Faktoren, insbesondere der Zinsentwicklung sowie mittelfristig auch von der Bautätigkeit, abhängen wird. Für die Preisentwicklung einzelner Objekte ist neben der Lage auch ganz besonders die Energieeffizienz bedeutend. Es könnte zu einer stärkeren Marktsegmentierung kommen, einerseits zwischen sanierungsbedürftigen und energieeffizienten Objekten und andererseits zwischen Wachstumsregionen und peripheren wachstumsschwachen Regionen. Übergeordnet werden die konjunkturelle Entwicklung und die Finanzpolitik einen großen Einfluss darauf nehmen, wie schnell sich von einer Markterholung sprechen lässt.

Fazit: Lohnt sich der Immobilien(ver)kauf in 2025?

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein zeigt klare Zeichen der Erholung. Nach zwei Jahren des Rückgangs sorgen sinkende Bauzinsen, eine verbesserte Finanzierungssituation und ein stabilisiertes Preisniveau für neue Dynamik. Besonders in den gefragten Städten wie Kiel, Lübeck und Flensburg bleibt der Bedarf nach Wohnraum hoch, was Verkäufern in guten Lagen und mit energieeffizienten Objekten attraktive Möglichkeiten bietet. Gleichzeitig eröffnet die Marktstabilisierung auch Käufern Chancen, günstig einzusteigen oder in wertbeständige Immobilien zu investieren.

„Der Markt ist wieder aktiv und eröffnet in dieser Phase besonders viele Chancen.“
- Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH

Diese Entwicklung bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern die Möglichkeit, von den aktuellen Marktbedingungen zu profitieren. Der Schlüssel liegt darin, den richtigen Zeitpunkt zu erkennen und die individuellen Rahmenbedingungen – von der Lage bis zur Energieeffizienz – gezielt zu nutzen. Schleswig-Holstein bleibt damit ein spannender Markt für Immobilienakteure, der in den kommenden Jahren weitere Impulse erwarten lässt.