Renditeberechnung bei Ferienimmobilien

Was ist die Bruttorendite und wie lässt sie sich berechnen?

Die Bruttorendite oder Bruttomietrendite sagt aus, wie viel Prozent des Kaufpreises der Ferienimmobilie die jährlichen Mieteinnahmen ausmachen. Die Einnahmen in Form einer Nettokaltmiete durch Vermietung der Ferienimmobilie betragen beispielsweise 24.000 Euro pro Jahr. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von 6,86 Prozent. Zur Berechnung der Bruttorendite multiplizieren Sie einfach die Jahreskaltmiete mit 100 und dividieren anschließend durch den Kaufpreis. Die Bruttorendite stellt damit die Mieteinnahmen dem Kaufpreis gegenüber. Sie dient als einfache Renditeberechnung einer Ferienimmobilie, berücksichtigt jedoch die Nebenkosten und Instandhaltungsausgaben nicht.

• Beispielrechnung Bruttorendite: 24.000 Euro Nettokaltmiete x 100 / 350.000 Euro Kaufpreis

Welche Faktoren beeinflussen die Nettorendite?

Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich zu den Berechnungsgrundlagen der Bruttorendite noch die Anschaffungsnebenkosten und weitere Folgekosten. Denn nicht bloß der Wert einer Immobilie schlägt bei der Renditeberechnung zu Buche. Der Kauf einer Ferienimmobilie bringt Anschaffungsnebenkosten mit sich, die Bestandteil der Investition sind. Die Vermietung selbst erzeugt ebenfalls Folgekosten. Diese sind daher wichtige Positionen bei der genauen Renditeberechnung von Ferienimmobilien. Denn sie gehören zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten, die die EigentümerInnen einer Ferienimmobilie tragen und nicht deren MieterInnen. Zur Berechnung der Nettorendite kürzen Sie die Jahresmieteinnahmen um die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie die jährliche Rücklage für die Instandhaltungsarbeiten. Auf diese Weise erhalten Sie den Mietreinertrag. Diesen multiplizieren Sie wieder mit 100 und teilen Ihnen durch die Investitionskosten.

• Berechnung Mietreinertrag = Nettokaltmiete - Betriebskosten - Rücklagen

• Berechnung Investitionskosten = Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten

Welche Kosten fallen für eine Ferienimmobilie an?

Je nach Urlaubsort, genauer Lage und Art der Ferienimmobilie unterscheiden sich die Kaufpreise maßgeblich. Eine Villa mit Wellnessbereich und Pool sowie einem traumhaften Panoramablick kostet einiges mehr, ermöglicht zugleich höhere Mieteinnahmen. Ein kleines Apartment ist günstiger zu bekommen. Dafür sind die Mieteinnahmen geringer und es können Umlagekosten für Gemeinschaftsanlagen entstehen. Die Renditeberechnung zeigt in jedem einzelnen Fall, welche Ferienimmobilie als Renditeobjekt geeignet ist. Bereits der Kauf einer Ferienimmobilie löst weitere Nebenkosten aus. Hierzu gehören beispielsweise der notarielle Kaufvertrag und der Grundbucheintrag. Egal, ob Sie die Ferienimmobilie ausschließlich vermieten oder teilweise selber nutzen, es fallen Grundgebühren für Strom, Wasser, Gas, Telefon und Internet an. Genauso möchten die Hausverwaltung, die Reinigungskraft und das Gartenpflegepersonal ihr Geld. Diese Ausgaben laufen weiter, unabhängig davon, ob die Ferienimmobilie vermietet ist oder leer steht. Je höher der Vermietungsgrad ist, desto höher ist der Verschleiß in der Ferienimmobilie. Je nach Zustand und Alter der Ferienimmobilie kommen im Laufe der Zeit Aufwendungen für Instandhaltung und Sanierung hinzu. Für diese sollten Sie beizeiten Rückstellungen bilden. Folgende Kosten sind bei einer Investition in eine Ferienimmobilie zu erwarten:

Anschaffungsnebenkosten:

• Kaufpreis

• Notargebühren

• Maklercourtage

• Grundbucheintragung

• Grunderwerbsteuer

• Finanzierungskosten

Nicht umlagefähige Betriebskosten:

• Erschließungskosten

• Straßenbau

• Gartenneuanlage

• Möblierung      

• Hausverwaltung

• Reinigung

• Instandhaltung

• Versicherungen

• Abschreibungen

• Rücklagen

• Nebenkosten bei Leerstand

Detaillierte Renditeberechnung für eine Ferienimmobilie

Während die Bruttorendite nur den reinen Kaufpreis der Immobilie sowie die Nettomieteinnahmen berücksichtigt, ist die Nettorendite wesentlich aussagekräftiger. Sie berücksichtigt alle Investitions- und Betriebskosten sowie Rücklagen für zukünftige Reparaturen. Wer eine ganz detaillierte Renditeberechnung für seine Ferienimmobilie vornehmen möchte, berücksichtigt noch eine Leerstandsquote oder die anteilige Selbstnutzung. Je nach Urlaubsregion und Lage können Sie mit unterschiedlich hohen Vermietungsquoten rechnen. Während Ferienimmobilien in Skiregionen im Sommer wie im Winter zur Vermietung geeignet sind, bringen die meisten Ferienwohnungen und -häuser den höchsten Ertrag in der sommerlichen Hauptsaison. Steuerliche Vorteile machen die Anschaffung einer Ferienimmobilie noch attraktiver. Hierbei ist zu beachten, dass eine Selbstnutzung die Steuerermäßigung reduzieren beziehungsweise wegfallen lassen kann, sofern Sie die örtliche Mindestvermietungszeit unterschreiten. Planen Sie eine längere Selbstnutzung während der Hauptsaison, entgehen Ihnen womöglich wertvolle Mieteinnahmen. Und das wiederum hat dann Einfluss auf die Rendite Ihrer Ferienimmobilie.

Was ist beim Kauf einer Ferienimmobilie mit Rendite wichtig?

Wenn Sie wissen, wie Sie die Ferienimmobilie verwenden möchten, sollten Sie die dafür optimale Lage auswählen. Eine reine Kapitalanlage bringt zumeist die beste Rendite in beliebten Urlaubsregionen, die eine hohe Vermietungsauslastung möglich machen. Ferienimmobilien in der ersten Reihe am Meer oder an der See erfordern eine höhere Investition. In der Regel erzielen Sie in den Toplagen deutlich höhere Mieteinnahmen als in Randlagen. Dennoch können auch  Ferienimmobilien in den Randlagen eine ansprechende Rendite erzielen, wenn der Kaufpreis und die Rahmenbedingungen entsprechend gut sind. Ferienimmobilien, die später einmal als Altersruhesitz dienen sollen, erfordern eine entsprechende Infrastruktur sowie eine altersgerechte Ausstattung. Dementsprechend eignen sich für diese Ferienhäuser und -wohnungen besonders SeniorInnen als Zielgruppe im Rahmen der Vermietung. Familien mit Kindern bevorzugen dagegen Freibäder, Spielplätze und andere touristische Attraktionen in der Umgebung. Romantikurlaub oder eine ruhige Lage auf dem Land ist optimal für ruhesuchende UrlauberInnen. Bei der Auswahl der Ferienimmobilie sollten Sie zum einen Ihr Investitionspotenzial und zum anderen die Zielgruppe und deren Wünsche berücksichtigen. Die rechtlichen Aspekte sind vor dem Kauf einer Ferienimmobilie ebenfalls zu prüfen. Lässt sich die Immobilie flexibel nutzen? Darf eine Ferienwohnung gemäß Eigentümervereinbarung vermietet oder als Altersruhesitz verwendet werden?

Die ImmobilienmaklerInnen von Engel & Völkers beraten Sie gerne näher zum Thema Renditeberechnung von Ferienimmobilien. Nutzen Sie unsere langjährige Expertise und finden Sie mit uns Ihr renditestarkes Ferienhaus oder eine lukrative Ferienwohnung, die alle Ihre Ansprüche erfüllen.