Die Risiken von unerlaubten Schwarzbauten

Was versteht man unter „Schwarz“?

Ein Bauteil oder eine Nutzung gilt als „schwarz“, wenn die erforderliche Genehmigung entweder völlig fehlt oder von der erteilten Genehmigung abweicht. Die jeweilige Landesbauordnung, Bebauungspläne, Satzungen oder Auflagen des Denkmalschutzes sind hierfür maßgeblich. Dabei unterscheidet man zwischen „formeller Illegalität“ – wenn eine nachträgliche Genehmigung möglich ist – und „materieller Illegalität“, bei der eine nachträgliche Genehmigung ausgeschlossen ist.

Typische Schwarzbauten und Schwarznutzungen

In der Praxis begegnen uns immer wieder klassische Fälle wie:

• Wintergärten, Anbauten, überdachte Terrassen oder übergroße Gartenhäuser, die möglicherweise die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück verletzen.

• Nachträglich ausgebaute Dachböden, Kellerräume oder Garagen, die als dauerhafter Wohnraum genutzt werden und vom Verkäufer als Wohnfläche angegeben werden.

• Nicht genehmigte gewerbliche Nutzung von Wohnräumen oder umgekehrt, sowie die dauerhafte Wohnnutzung einer Ferienimmobilie.

• Risiken der Schwarznutzung - Fristlose Kündigung durch den Mieter - Erlöschen der Brandschutzversicherung, was im Brandfall katastrophale Folgen haben kann

• Finanzielle Nachforderungen des Kreditinstituts und Strafanzeige wegen Kreditbetrugs

• Substanzschäden am Gebäude

• Uvm.

Welche Folgen sind mit der „schwarzen“ Nutzung verbunden?

• ​Fristlose Kündigung durch den Mieter

• Erlöschen der Brandschutzversicherung. Nicht auszudenken, wenn in einem „schwarzen“ Kinderzimmer ein Brand ausbricht und das eigene Kind zu Schaden kommt!

• Finanzielle Nachforderungen des Kreditinstituts und Strafanzeige wegen Kreditbetrugs

• Substanzschädigung des Gebäudes

• U.v.m.

Der Mythos vom „Bestandsschutz“

Hartnäckig hält sich das Missverständnis, dass Schwarzbauten mit der Zeit legal werden, wenn sie lange genug unentdeckt bleiben. Es gibt jedoch keinen allgemein gültigen Bestandsschutz oder ein Gewohnheitsrecht. Allenfalls ein „passiver Bestandsschutz“ könnte in Frage kommen. Dieser gilt, wenn ein Gebäude oder eine Nutzung nach heutigem Recht illegal ist, aber zum Zeitpunkt der Genehmigung legal war. Der Bestandsschutz erlischt, wenn die Nutzung unterbrochen wird. Meistens tritt dies ein, wenn sich Bebauungspläne ändern.

Mögliche Konsequenzen

Wenn die zuständige Behörde auf einen Schwarzbau aufmerksam wird – sei es durch Hinweise aus der Nachbarschaft oder durch detaillierte Luftbildkarten – prüft sie zunächst, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Der Eigentümer muss hierfür einen entsprechenden Antrag stellen und die anfallenden Kosten (Gebühren, Planungsleistungen, Baukosten) übernehmen. Wichtig ist, dass die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen erfüllt werden müssen, nicht die zum Zeitpunkt der Errichtung des Schwarzbaus. Beispielsweise muss ein 1970 ohne Genehmigung ausgebauter Dachboden den heutigen Wärmeschutz- und Brandschutzverordnungen entsprechen. Dies ist meist nur durch größere Umbauten und hohe Kosten zu realisieren. Schwarzbauten, die „materiell illegal“ sind, müssen hingegen zurückgebaut oder abgerissen werden, falls die Behörde das Bauplanrecht nicht ändern kann oder will.

Beim Verkauf einer Immobilie werden solche Schwarzbauten häufig entdeckt, wenn Kaufinteressenten und Banken die umfangreichen Unterlagen prüfen und dabei Unstimmigkeiten in Grundrissen und Flächenberechnungen feststellen. Potenzielle Käufer sollten sich nicht vom Verkäufer täuschen lassen und auf den angeblichen Bestandsschutz vertrauen. Wir setzen uns im Vorfeld mit den Eigentümern auseinander, um diese Probleme zu lösen. Erkennbar nicht genehmigte Bauteile werden von uns aus der Wohnfläche herausgerechnet, und wir erarbeiten gemeinsam mit dem Verkäufer einen realistischen Preisabschlag, der die Wertminderung berücksichtigt. Beim Verkauf einer Immobilie werden solche Schwarzbauten oft entdeckt, wenn Kaufinteressenten und Banken die Unterlagen prüfen und Unstimmigkeiten feststellen. Käufer sollten sich nicht vom Verkäufer täuschen lassen und auf den angeblichen Bestandsschutz hereinfallen. Wir setzen uns mit den Eigentümern auseinander, um diese Probleme vorab zu lösen, und berechnen realistische Preisabschläge.

Die Empfehlung von Engel & Völkers

Verlassen Sie sich beim Hauskauf nicht nur auf Ihr Bauchgefühl, sondern prüfen Sie die Unterlagen sorgfältig. Sind die Grundrisse korrekt? Gab es bauliche Änderungen? Nur weil ein Raum nutzbar ist, bedeutet das nicht, dass er zur Wohnfläche gezählt werden darf.

Unsere erfahrenen Immobilienmakler unterstützen Sie gerne. Vor Vermarktungsbeginn prüfen wir alle relevanten Unterlagen gründlich, sichten die Bauakte, erstellen neue Wohnflächenberechnungen und klären die baurechtliche Situation.