Geerbtes Haus verkaufen: Steuer beachten


Erfahren Sie, welche Steuer anfällt, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen und wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist!

Geerbtes Haus verkaufen: Steuer beachten


Erfahren Sie, welche Steuer anfällt, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen und wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist!

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Immer mehr Personen vererben Immobilien. Wenn Erbberechtigte das Gebäude nicht selbst nutzen oder vermieten möchten, bietet sich der Verkauf zu einem guten Preis an. Wir zeigen Ihnen, welche Steuer anfällt, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen und wie Sie dabei sparen können.

Das Wichtigste zur Steuer beim Verkauf von einem geerbten Haus

  • Das geerbte Haus zu verkaufen, ist oft die beste Lösung.
  • Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen sich auf ein gemeinsames Vorgehen einigen.
  • Beim Verkauf geerbter Immobilien kann die Spekulationssteuer anfallen.
  • Spekulationssteuern lassen sich auf verschiedene Art und Weise vermeiden.
  • Spekulationsfristen können von der Erblasserin oder dem Erblasser auf die Erbin oder den Erben übergehen.

Sie haben ein Haus geerbt – und jetzt?

Wenn Sie eine Immobilie erben, stellt sich die Frage, was mit dem Haus oder Grundstück geschehen soll. Nur in wenigen Fällen ziehen Erbinnen und Erben direkt ein. Schließen Sie die Eigennutzung aus, haben Sie im Wesentlichen zwei Optionen:

  • Sie können die Immobilie vermieten, was langfristig mit einem hohen Aufwand verbunden ist.
  • Die meist bessere Option ist der Verkauf der geerbten Immobilie zu einem möglichst guten Preis.

Das passiert bei einer Erbengemeinschaft

Oft erbt nicht eine Person eine Immobilie, sondern mehrere. Hierzu reicht es bereits aus, wenn die Erblasserin oder der Erblasser kein Testament hinterlassen hat. Ist die Person beispielsweise verheiratet und hat zwei Kinder, so erben neben der Ehefrau oder dem Ehemann anteilig auch die Kinder. Ist eines der Kinder bereits verstorben, hat aber selbst Kinder, können auch diese erben. Gemeinsam bilden sie per Gesetz eine Erbengemeinschaft.

Da sich eine Immobilie nicht ohne Weiteres aufteilen lässt, können Sie das geerbte Haus verkaufen. Der Erlös aus dem Hausverkauf lässt sich im Anschluss entsprechend der jeweiligen Anteile unter den Erbinnen und Erben aufteilen.

Geerbtes Haus verkaufen: Diese Steuern fallen an

Entscheiden Sie sich dafür, das geerbte Haus zu verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls folgende Steuern an das Finanzamt zahlen:

1.

Die Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer kann ab einem bestimmten Wert auch bei Immobilien anfallen, allerdings besteht hier ein jeweils individueller Freibetrag. In Deutschland regelt die Erbschaftssteuer das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz.

Die Erbschaftssteuer richtet sich nicht nach der Höhe des gesamten Nachlasses, sondern nach der Höhe, die die Erbin oder der Erbe bekommt. Wie hoch sie genau ausfällt, hängt von Ihrem Verwandtschaftsgrad, der entsprechenden Steuerklasse und dem Immobilienwert ab. Es gelten folgende Freibeträge:

  • Für die Ehefrau oder den Ehemann sowie eine eingetragene Lebenspartnerin oder einen eingetragenen Lebenspartner sind es 500.000 Euro, die beim Erbe steuerfrei bleiben.
  • Bei Kindern und Enkelkindern gilt das bis zu 400.000 Euro.
  • Für andere Verwandte, zum Beispiel Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, liegt der Freibetrag bei bis zu 100.000 Euro.
  • Personen, die nicht verwandt sind, haben einen Freibetrag bis zu 20.000 Euro.

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer benötigen Sie unter anderem den Verkehrswert der Immobilie – also ihren aktuellen Wert auf dem Immobilienmarkt. Dafür ist häufig ein Sachverständigengutachten nötig.

2.

Die Spekulationssteuer

Wenn Erbberechtigte ein Haus geerbt haben und es verkaufen möchten, kann auch eine sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese soll in Hinblick auf den heimischen Immobilienmarkt vor allem den An- und Verkauf von Immobilien in kurzem Zeitraum zum Zwecke der Spekulation verhindern.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Hierunter fallen in Deutschland vor allem Immobilien. Die Steuer bemisst sich jeweils am Wertzuwachs der Immobilie. Sie fällt an, wenn Haus oder Grundstück zwischen Kauf und Verkauf eine Wertsteigerung erfahren haben. Jedoch existieren in Bezug auf die Spekulationssteuern zahlreiche Ausnahmen. Haben Sie ein Haus geerbt und möchten es verkaufen, so stellt dies einen Sonderfall dar.

In welcher Höhe die Spekulationssteuer als Einkommensteuer anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören neben dem persönlichen Steuersatz auch der Kauf- und Verkaufspreis einer Immobilie. Voraussetzung für das Anfallen entsprechender Steuern ist, ob und in welcher Höhe Sie durch den Verkauf einen Gewinn erwirtschaftet haben.

Grundlage für die Berechnung sind der Kaufpreis oder Baupreis der Immobilie und alle Nebenkosten. Dazu gehören Kosten wie die Grunderwerbssteuer, Notargebühren oder Finanzierungskosten.

Berechnung der Spekulationssteuer

Sie berechnen den Gewinn beim Hausverkauf, indem Sie die ursprünglichen Kosten der Immobilie vom späteren Verkaufspreis abziehen. Zuvor mindern Sie den Verkaufspreis noch um sämtliche Kosten, die durch den Verkauf selbst entstanden sind. Dazu gehören etwa finanzielle Aufwände für Schönheitsreparaturen an der Immobilie, Gebühren für Inserate oder anfallende Kosten für die Beauftragung einer Maklerin oder eines Maklers.

Wie hoch die Steuer auf den Gewinn beim Immobilienverkauf am Ende tatsächlich ist, bemisst sich auch an Ihrer persönlichen Besteuerung. Darüber hinaus hängt die Höhe der Spekulationssteuer vom zu versteuernden Gesamteinkommen der Steuerpflichtigen ab.

Eine allgemeine Formel zur Berechnung der Spekulationssteuer existiert daher nicht. Möchten Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und die Steuer im Voraus abschätzen, sollten Sie neben dem persönlichen Steuersatz und dem ursprünglichen Kaufpreis auch den Immobilienwert ermitteln.

So fällt keine Steuer beim Verkauf geerbter Immobilien an

Unter Umständen können Sie die geerbte Immobilie verkaufen, ohne Steuern an das Finanzamt zahlen zu müssen. Hierzu sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen und jeweils vorgegebene Fristen einzuhalten. Um den Hausverkauf nicht einzuschränken, hat der Gesetzgeber zahlreiche Ausnahmen festgelegt:

  • Bei dem Immobilienverkauf entsteht kein Gewinn: Die Spekulationssteuer entfällt, wenn Ihnen aus dem Hausverkauf kein Gewinn entsteht. Dasselbe gilt, wenn Sie das geerbte Haus sogar mit Verlust verkaufen müssen.
  • Die Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen: Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt nicht an, wenn die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen ist. Diese Frist unterscheidet sich je nach Nutzung des Gebäudes und hängt von einem festgelegten Zeitraum ab.
  • Gewinn aus Hausverkauf liegt unter dem Freibetrag: Auf alle Verkäufe besteht ein jährlicher Freibetrag. Wenn Sie die Immobilie als einzigen steuerpflichtigen Veräußerungsgegenstand verkaufen und der Verkaufspreis unter 600 Euro liegt, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Dies wird in der Praxis natürlich äußerst selten vorkommen.

Spekulationsfristen für den steuerfreien Verkauf

Im Zusammenhang mit der Spekulationssteuer bestehen verschiedene Spekulationsfristen. Halten Sie diese Fristen ein, so entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf komplett. Der Fall der geerbten Immobilie stellt hierbei wieder einen Sonderfall dar, da die Fristen nicht mit dem Zeitpunkt des Erbes beginnen. Der Fristbeginn richtet sich nach dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie oder bei Neubauten nach dem Einzug der Erblasserin oder des Erblassers. Bereits laufende Fristen übernehmen Erbinnen und Erben dabei stets von den Erblasserinnen und Erblassern.

Die Spekulationssteuer bei Immobilien ist auch dann nicht erforderlich, wenn das Haus oder die Wohnung eine bestimmte Zeit in Besitz gehalten wurde. Hierbei gilt eine allgemeine Frist von zehn Jahren zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie.

Wenn Erblasserinnen oder Erblasser die Immobilie vor diesem Zeitraum erworben haben oder zwischen Kauf und Erbfall mindestens zehn Jahre liegen, entfällt die Erbschaftssteuer. Sind beispielsweise erst sechs Jahre seit dem Immobilienkauf vergangen, wird dieser Zeitraum den Erbinnen und Erben angerechnet. Sie müssten die Immobilie in diesem Fall noch mindestens vier Jahre in Besitz halten, um die zehn Jahre für den steuerfreien Verkauf zu erreichen.

Kürzere Spekulationsfrist bei Eigennutzung von Immobilien

Der Zeitraum von zehn Jahren zur Vermeidung der Spekulationssteuer ist nur bei nicht selbst genutzten Immobilien einzuhalten. Das trifft zum Beispiel auf vermietete Objekte wie Mietwohnungen oder ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung zu.

Bewohnten Erblasserinnen oder Erblasser selbst die Immobilie, gilt eine kürzere Frist als die genannten zehn Jahre. Hier genügt es, wenn diese im Jahr des Erbfalls sowie in den vorangegangenen zwei Jahren im Haus oder der Eigentumswohnung wohnten. Auf dieselbe Weise können auch Erbinnen und Erben die Immobilie nach dem Erbfall selbst bewohnen, um den steuerfreien Verkauf nach drei Jahren zu ermöglichen.

Erbe versus Schenkung – nur selten fallen unterschiedliche Steuern an

Oft übertragen Angehörige Immobilien wie Häuser oder Wohnungen bereits zu Lebzeiten in Form einer Schenkung an die Nachkommen. Ob ein Haus vererbt oder verschenkt wird, macht in Deutschland steuerrechtlich bis auf wenige Sonderfälle kaum einen Unterschied aus.

Die anfallende Schenkungssteuer entspricht in der Regel der Erbschaftssteuer. Dasselbe gilt für einen etwaigen Freibetrag, je nach Verwandtschaftsverhältnis. Auch bei geschenkten Immobilien gelten die Regeln zur Spekulationssteuer, so wie sie bei geerbten Immobilien angewendet werden.

Die Spekulationsfristen, wie die Frist von drei Jahren bei selbst bewohnten Immobilien oder die Frist von zehn Jahren bei einem vermieteten Objekt, gelten auch hier. Diese beginnen ebenfalls nicht erst mit der Schenkung, sondern bereits mit dem Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs durch den Schenkenden.

Darum ist die Immobilienbewertung wichtig

Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist die Ermittlung des Immobilienwerts aus mehreren Gründen wichtig:

  • Sie sollten den genauen Wert der Immobilie kennen, um einen passenden Verkaufspreis bestimmen zu können. Oft werden geerbte Immobilien zu günstig oder teuer angeboten. Letzteres verhindert einen zeitnahen Verkauf nach dem Erbfall.
  • Wenn Sie den aktuellen Immobilienwert ermitteln, lässt sich, wie bereits erwähnt, auch die Höhe einer eventuell anfallenden Spekulationssteuer besser abschätzen. Wichtige Entscheidungen, etwa der Verkauf des Hauses innerhalb der Spekulationsfrist oder das Halten der Immobilie bis zum Fristablauf, lassen sich so leichter treffen.
  • Zudem gibt es unter Miterbinnen und Miterben im Nachhinein selten Streit über den Verkaufspreis der Immobilie, wenn der exakte Immobilienwert bekannt ist.

So ermitteln Sie den Immobilienwert vor dem Hausverkauf

Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dazu zählen:

  • Art des Objekts
  • Baujahr
  • Lage der Immobilie
  • Grundstücksgröße
  • Zustand des Hauses
  • Ausstattung

Ein Online-Rechner liefert einen ersten Anhaltspunkt, wie der Immobilienwert zu bewerten ist. Im Anschluss kann eine fachkundige Maklerin oder ein fachkundiger Makler vor Ort den exakten Verkehrswert bestimmen. Die genauere Bewertung der Immobilie durch Profis sorgt für Sicherheit beim Verkauf und hilft bei der gemeinsamen Preisfindung.

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Fazit: Was lohnt sich mehr - geerbtes Haus verkaufen oder anders nutzen?

Besonders im Fall der Erbengemeinschaft gibt es oft mehrere Meinungen oder Ideen zur künftigen Nutzung der geerbten Immobilie. Sie haben die Möglichkeit, das Gebäude selbst zu bewohnen, zu vermieten oder zu verkaufen.

Geerbtes Haus selbst nutzen

Erbinnen und Erben können das Haus weiter nutzen. Dies bietet sich immer dann an, wenn Erbberechtigte ihren Lebensmittelpunkt ohnehin in der Nähe der geerbten Immobilie haben. Häufig ist dies Voraussetzung dafür, dass sich beispielsweise die Wege zur Arbeit auch weiterhin problemlos bewältigen lassen. Außerdem muss die Immobilie die persönlichen Ansprüche und Bedürfnisse erfüllen.

Gibt es mehrere Erbinnen und Erben in Form einer Erbengemeinschaft, ist das Vorgehen oft schwieriger. Denn nicht jeder ist in der Lage, die Miterbinnen und Miterben entsprechend auszuzahlen. Zudem sind vielleicht nicht alle aus der Erbengemeinschaft mit einer monatlichen Mietzahlung einverstanden. Dann ist ein Verkauf des Hauses oft die bessere Option.

Geerbtes Haus vermieten

Eine geerbte Immobilie lässt sich wie andere Immobilien auch vermieten. Das bietet sich vor allem für Objekte an, die bereits die Erblasserin oder der Erblasser vermietet hat. Hier ist es von Vorteil, wenn bereits ein dauerhaftes Mietverhältnis besteht.

Die Vermietung eines von der Erblasserin oder dem Erblasser selbst genutzten Hauses geht hingegen häufig mit weitreichenden Investitionen einher. Denn was früher an Ausstattung und Komfort genügte, entspricht heute oft nicht mehr dem aktuellen Stand. Auch der Geschmack künftiger Mieterinnen und Mieter ist häufig ein anderer. Daher lohnt sich die Investition nicht immer. Zudem haben vor allem viele ältere Einfamilienhäuser eine schlechte Mietrendite.

Geerbtes Haus verkaufen

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist häufig die sinnvollste Option. Die Immobilie findet oft Käuferinnen oder Käufer, für die sich eine Sanierung des Gebäudes zur Eigennutzung lohnt.

Auf diese Weise erhalten Sie meist einen hohen Geldbetrag, der sich sinnvoll einsetzen lässt. Auch bei Erbengemeinschaften bietet der Verkauf der Immobilie viele Vorteile. Es gibt seltener Streit und die Summe für den Hausverkauf lässt sich exakt auf die Erbinnen und Erben sowie Erbschaftsverhältnisse aufteilen.

Im Gegensatz zur Vermietung fallen auch keine weitreichenden Verpflichtungen an. Zudem geht der Verkauf des geerbten Hauses im Vergleich zu einer langfristigen Vermietung oft mit einem höheren Gewinn einher. Dieser Umstand gilt vor allem in Bezug auf Einfamilienhäuser, die besonders häufig Teil eines Erbes sind. Dabei lässt sich die Zahlung der Spekulationssteuer im Rahmen des Hausverkaufs durch kluges Vorgehen häufig vermeiden.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Spekulationssteuer in Deutschland finden Sie im Einkommensteuergesetz (EStG) § 23 Private Veräußerungsgeschäfte.

Ein Erbschein weist Sie als rechtmäßige Erbin oder rechtmäßigen Erben aus. Für den Immobilienverkauf ist es jedoch wichtiger, dass Sie als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch stehen.

Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen, so steht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung des Hauses an.

Als Alleinerbin oder Alleinerbe können Sie jederzeit ein geerbtes Haus verkaufen. Allerdings sollten die Eigentumsverhältnisse geklärt und das Grundbuch berichtigt sein.

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