Haus kaufen ohne Eigenkapital


Sie möchten ein Haus kaufen ohne Eigenkapital? Erfahren Sie hier, ob und wie das möglich ist.

Haus kaufen ohne Eigenkapital


Sie möchten ein Haus kaufen ohne Eigenkapital? Erfahren Sie hier, ob und wie das möglich ist.

Haus kaufen ohne Eigenkapital – das müssen Sie beachten

Ist es möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen? Ja, das ist gar nicht unüblich - Immer öfter werden Immobilien finanziert, ohne dass Kaufinteressierte zuvor langwierig Kapital ansparen müssen. Banken stellen dabei besondere Anforderungen an Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer. Welche Kriterien das sind, ob ein Haus kaufen ohne Eigenkapital überhaupt sinnvoll ist und wie das funktioniert, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste zum Hauskauf ohne Eigenkapital in Kürze:

  • Ein Hauskauf ist auch ohne Eigenkapital möglich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
  • Es wird zwischen einer 100-%-Finanzierung und einer 110-%-Finanzierung unterschieden.
  • Monatliche Raten, Zinsen und Laufzeiten fallen bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel höher aus.
  • Die Bank trägt bei Finanzierungen ohne Eigenkapital ein höheres Risiko.
  • Ein gutes und sicheres Einkommen ist oft Voraussetzung für die Kreditvergabe.
  • Viele Banken finanzieren nur hochwertige Objekte mit einem Kredit ohne Eigenkapital.

Was genau ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

Geht es um den Erwerb einer Immobilie, so steht für die meisten Menschen lange Zeit vor dem Kauf das Sparen an erster Stelle. Viele Kaufinteressierte oder Bauwillige legen über Jahre Geld zur Seite, investieren Summen in einen Bausparvertrag oder in verschiedene Anlageformen. Doch neben der klassischen Variante mit Eigenanteil existieren auch andere Arten der Immobilienfinanzierung. So bietet sich die Finanzierung ohne Eigenkapital an, um beispielsweise den Hauskauf möglichst zeitnah vollziehen zu können. Bei einem Kauf ohne Eigenkapital wird der volle Kaufpreis einer Immobilie über einen Kredit finanziert. Diese Form der Finanzierung wird in 2 Varianten unterschieden, auf die wir im folgenden Abschnitt näher eingehen.

Eine 100- oder 110-%-Finanzierung

Möchten oder können Kreditinteressierte keine eigenen Mittel in die Hausfinanzierung einbringen, so gibt es die Möglichkeit, eine Immobilie über den gesamten Kaufpreis oder darüber hinaus in Form einer Vollfinanzierung zu finanzieren:

  • 100-%-Finanzierung: In diesem Fall stellen Kreditfinanzierer die komplette Summe zur Zahlung der Immobilie als Kredit bereit. Die Kaufnebenkosten werden vom Käufer übernommen.
  • 110-%-Finanzierung: Unter bestimmten Umständen ist sogar eine Finanzierung über den Immobilienwert hinaus möglich. So werden in diesem Fall neben dem Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten beim Hauskauf durch die Finanzierung gedeckt. In diesem Zusammenhang wird von einer Vollfinanzierung gesprochen.

Info

Zu den Kaufnebenkosten zählen alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Das sind unter anderem Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren. Die Nebenkosten betragen in der Regel etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises.

Was zählt alles unter Eigenkapital?

Nicht nur Bargeld oder Geld auf Konten und Sparbüchern zählt als Eigenkapital. Auch angesparte Summen in Bausparverträgen werden zum Eigenkapital gerechnet, ebenso wie andere Werte. Bereits bestehende Eigentumsgrundstücke können zum Eigenkapital zählen, wenn sie nicht selbst durch einen Kredit belastet sind. Die exakte Bewertung kann sich hierbei von Bank zu Bank unterscheiden. Zum Eigenkapital gehört demnach alles, was aus dem eigenen Vermögen stammt und was als Sicherheit dient.

Zum Eigenkapital gehört:

  • Barvermögen
  • Geld auf Bankkonten, Sparbüchern, Tagesgeldkonten
  • Versicherungen (z.B. Lebensversicherungen, Rieser-Rente)
  • zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • Bereits vorhandenes Baugrundstück (wenn es nicht selbst durch einen Kredit belastet ist)
  • Schuldenfreie Immobilien
  • sonstige Wertgegenstände, zum Beispiel teure Gemälde oder Edelmetalle wie Gold
  • Aktien, Investmentfonds, Wertpapiere
  • private Kredite von Verwandten
  • bestimmte Fördermittel, z.B. aus KfW-Programmen

Vorteile und Nachteile bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile. So gilt es zum Beispiel als Vorteil, dass die benötigten Geldmittel, also der Kaufpreis und ggf. auch die Kaufnebenkosten, schnell für den Kauf zur Verfügung stehen. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist jahrelanges Sparen vor einem Immobilienkauf nicht notwendig. Beim Hauskauf ohne Eigenkapital lassen sich so Niedrigzinsphasen unabhängig vom zur Verfügung stehenden Eigenkapital ausnutzen. Auch ist der spontane Kauf eines bestimmten Objekts durch die Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Letztlich kann liquides Vermögen auch in andere, womöglich lukrativere Anlageformen investiert werden, wenn der Hauskauf ohne Eigenkapital erfolgt.

Die Vorteile auf einen Blick:
  • kein jahrelanges Sparen notwendig
  • relativ spontanes Kaufen möglich
  • vorhandenes Vermögen kann in andere Anlageformen investiert werden

Die meisten Nachteile bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital bestehen in den ungünstigeren Kreditbedingungen. Durch das erhöhte Risiko seitens der Banken fallen höhere Zinsen an. Auch die monatliche Belastung steigt in der Regel, wenn Interessierte eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital. Hinzu kommt ggf. eine lange Laufzeit, bedingt durch die höhere Kreditsumme sowie höhere Gesamtzinsen. Angesichts steigender Bauzinsen kann sich eine längere Laufzeit schnell als nachteilig erweisen. Denn aufgrund der ungünstigen Bedingungen muss die Anschlussfinanzierung nicht selten zu einem wesentlich höheren Zinssatz erfolgen.

Die Nachteile auf einen Blick:
  • höhere Zinsen
  • höhere monatliche Belastung
  • ggf. längere Laufzeiten

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Banken tragen hohes Risiko beim Hauskauf ohne Eigenkapital

Der Hauskauf ohne Eigenkapital geht nicht nur mit einem höheren Risiko für die Käufer einher. Auch für die finanzierende Bank birgt diese Art der Baufinanzierung gewisse Risiken. Das wird zum Beispiel dann deutlich, wenn die Finanzierung ohne Eigenkapital einmal schiefgeht. Können die Schuldnerin oder der Schuldner die Kreditraten nach dem Hauskauf nicht mehr bedienen, kommt es unter Umständen zur Zwangsversteigerung. Oftmals kann der hierbei generierte Versteigerungserlös die Restschuld nicht decken. Dann erhalten Banken die geschuldete Summe nicht zurück.

Haus finanzieren ohne Eigenkapital – das überzeugt die Bank

Bringen Kreditinteressierte bei der Immobilienfinanzierung kein Eigenkapital ein, so reagieren Banken nicht selten zurückhaltend. Viele Kreditinstitute benötigen Sicherheiten und machen daher bestimmte grundlegende Voraussetzungen zur Bedingung, um sich auf die Finanzierung einzulassen. Hierzu gehören beispielsweise

  • ein festes und sicheres Arbeitsverhältnis
  • ein hohes Einkommen
  • eine Immobilie in guter Lage und mit guter Ausstattung

Das kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital - Eine Beispielrechnung

Beim Kauf ohne Eigenkapital fallen höhere Zinsen an, gleichzeitig steigt die monatliche Belastung durch die Kreditrate. Dies lässt sich anhand eines Beispiels leicht nachvollziehen. Hierbei soll der Kauf einer Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro finanziert werden. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt 1 Prozent, es besteht eine zehnjährige Zinsbindung. Im ersten Rechenbeispiel geht es um den Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital mit einer Vollfinanzierung. Im zweiten Rechenbeispiel werden 120.000 Euro Eigenkapital eingebracht.

Schnell wird deutlich: Kreditinteressierte ohne Eigenkapital werden nicht nur mit einer höheren Kreditrate konfrontiert. Sie müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung auch eine höhere Kreditsumme neu finanzieren und zahlen ihren Kredit aller Voraussicht nach länger ab.

Haus ohne Eigenkapital kaufen (Vollfinanzierung)
Finanzierung mit Eigenkapital
Immobilienwert
500.000 Euro
500.000 Euro
Eigenkapital
0 Euro
120.000 Euro
Darlehenssumme
500.000 Euro
380.000 Euro
Jahreszins effektiv p.a.:
4,27 %
4,11 %
Monatliche Kreditrate
2.150,00 Euro
1.586,50 Euro
Restschuld nach 10 Jahren
438.754,51 Euro
332.873,84 Euro
Gezahlte Zinsen über 10 Jahre
196.337,84 Euro
144.840,34 Euro
Tilgung im Zeitraum 10 Jahre
61.245,49 Euro
47.126,16 Euro

Das passende Haus für einen Kauf ohne Eigenkapital

Sie haben sich aus verschiedenen Gründen für den Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital entschieden? Das klappt am besten mit der passenden Immobilie. Die meisten Banken vergeben Kredite ohne Eigenkapital am liebsten für werthaltige Objekte. Hierbei zählt eine gute Lage ebenso wie ein entsprechender Zustand der Immobilie. Hochwertige Kaufobjekte finden Sie mit Engel & Völkers. Hierzu müssen Sie lediglich Ihre Kontaktdaten sowie die Kriterien Ihrer Wunschimmobilie hier in unserem Formular hinterlegen. Ist eine passende Immobilie verfügbar, werden Sie sofort informiert.

Alternativ können Sie jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen. Engel & Völkers verfügt über ein weitreichendes Netzwerk und kann Ihnen so Immobilien außerhalb der öffentlichen Vermarktung anbieten.

Inflation und höhere Zinsen - wie wirkt sich das auf den Kauf ohne Eigenkapital aus?

Baukredite sind jahrelang immer günstiger geworden. Die EZB hat jedoch angesichts der Inflation im Sommer 2022 den Zinssatz angehoben. So sind seitdem die Zinsen für Neu- und Anschlussfinanzierungen angestiegen. Um diese höheren Belastungen für die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer abzusichern, rät die Finanzaufsicht Bafin deutschen Banken, stärker auf hinreichend Eigenkapital zu achten. Das soll das Risiko reduzieren, dass die Käufer den Kredit später nicht mehr bedienen können.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Um das Risiko zu minimieren, bietet es sich beispielsweise an, die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Wird kein Eigenkapital eingesetzt, muss eine größere Kreditsumme zurückgezahlt werden, was die Laufzeit verlängert.

Selbstständige und Freiberufler haben es aufgrund schwankender Einkommen und fehlender Sicherheiten oft schwerer, einen solchen Kredit zu bekommen.

Ob Aktien als Eigenkapital anerkannt werden, hängt von der jeweiligen Bank ab, oft hilft hierbei ein Gespräch im Vorfeld.

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