Qué es el contrato de arras de una vivienda y cómo te protege al comprar un piso o una casa

¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

Un contrato de arras es un acuerdo preliminar y privado entre comprador y vendedor, en el que se manifiesta que ambas partes se comprometen a realizar la compraventa de una propiedad en un tiempo determinado. 

Este documento sirve para demostrar el interés por el inmueble y reservar la vivienda al futuro comprador a cambio de una señal económica. Este importe se descontará del precio final de la vivienda. Además, en este trato, también se acuerdan los detalles de la futura transacción del piso o casa.

¿En qué se diferencia el contrato de arras del contrato de compraventa de una vivienda?

El contrato de arras es un acuerdo preliminar con condiciones. De hecho, si este acuerdo se incumple, habrá sanción para la parte que no lo respete. En el caso del contrato de compraventa se trata del acuerdo definitivo, que suele firmarse en la notaría y donde se entrega la vivienda al nuevo propietario.

Tipos de contrato de arras: ¿cuál es el más conveniente?

Existen 3 tipos de contratos de arras que es relevante conocer, ya que las consecuencias legales de cada uno de ellos son diferentes:

Contrato de arras confirmatorias

En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de la compra futura de la vivienda, y el vendedor se compromete a reservarla. Funcionan como una prueba de compromiso. Si una parte no cumple, se puede exigir el cumplimiento del contrato o pedir daños y perjuicios, siguiendo el Código Civil (artículo 1124):

“El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

Contrato de arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales o de desistimiento es aquel en el que las partes involucradas pueden cancelar el acuerdo, a cambio de abonarlas, pero sin derecho a solicitar indemnización, según lo establecido en el Código Civil, artículo 1454,“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Contrato de arras penales

Y, por último, encontramos el contrato de arras penales -no contemplado en el Código Civil-, el cual trata de garantizar que se lleve a término la compraventa de la vivienda, ya que no se pueden romper libremente. En caso de no ser así, ambas partes pueden solicitar daños y perjuicios, además del abono de las arras.

¿Qué contrato de arras elegir?

Elegir un tipo de contrato de arras u otro dependerá de la seguridad que tengas sobre la transacción, así como la situación en la que te encuentres. En este caso, contar con una buena agencia inmobiliaria puede marcar la diferencia a la hora de tomar una decisión, ya que un agente cualificado puede asesorarte y resolver todas tus dudas.

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Pero, ¿es obligatorio hacer un contrato de arras?

Aunque es una herramienta legal muy útil, no es obligatorio firmar un contrato de arras. Sin embargo, este acuerdo asegura que ambas partes vayan a cumplir con el trato de compraventa y, además, asegura que una tercera persona no se adelante y se quede con la vivienda. Es decir, el acuerdo establecido queda blindado.

¿Quién redacta y paga el contrato de arras de una casa?

Contrato de arras entre particulares

Si el trámite de compraventa se está realizando entre particulares, será una de las partes quien se encargue de redactarlo, o contratarlo a un experto, siguiendo un modelo de contrato de arras.

Contrato de arras firmado por inmobiliaria

Un agente inmobiliario puede ser el encargado de redactar este documento y hacer de negociador. De hecho, todo el proceso puede ser llevado a cabo en la inmobiliaria. Sin duda, es la opción más recomendable si se desconoce el proceso, ya que están habituados a gestionarlo.

¿El contrato de arras se firma ante notario?

Aunque no es obligatorio, sí es recomendable firmar el contrato de arras ante notario para dejar constancia legal de que se comprende y se lleva a cabo de forma legal. En caso de trabajar con una inmobiliaria, ésta será la encargada de asesorar y desempeñar la parte neutral.

¿Qué sucede si no se firma ante notario?

Firmar el contrato de arras ante notario aporta garantía y seguridad, aunque no sea necesario. Este profesional se asegura de que ambas partes comprenden las responsabilidades que están adquiriendo al aceptar.

¿Cuánto se paga en un contrato de arras de una vivienda?

Si te preguntas cuánto dinero se da en un contrato de arras, lo habitual es entregar el 10% del valor total de la vivienda como señal, aunque dicha cantidad también puede ser negociada entre ambas partes. De esta forma el vendedor se compromete a no vender la casa mientras se busca financiación.

¿Quién paga el contrato de arras?

En cuanto a la redacción del contrato, como ya se ha mencionado, puede ser redactado por un experto, y habitualmente suele ser el comprador el que se encarga de abonar esta transacción.

¿Se puede pagar en efectivo?

Aunque el contrato de arras se puede pagar en efectivo, lo más recomendable es hacerlo mediante transferencia bancaria, para que quede constancia legal del movimiento.

¿Qué debe incluir el contrato de arras?

Para que un contrato de arras sea válido debe de contener la siguiente información:

• Datos personales del comprador y vendedor, como nombre, apellidos y DNI.

• Identificación exacta de la vivienda: ubicación, datos del Registro, posibles cargas, etc.

• Precio total por el que se llevará a cabo la compraventa y la forma de pago. 

• Importe de las arras, es decir, la señal, así como la especificación de que se descontará del total.

• Plazo de tiempo para firmar la escritura de compraventa: fecha y hora en la que se deben presentar ambas partes en el notario y qué ocurre si una de ellas no asiste.

• Reparto de los gastos derivados de la firma de la escritura de compraventa, como notario, gestoría, etc.

• Firma de ambas partes.

La compra de una vivienda es un proceso complejo, contar con la ayuda de un agente inmobiliario cualificado marcará una gran diferencia. En Engel & Völkers queremos ayudarte a encontrar la casa de tus sueños, contáctanos y deja que te guiemos.

¿Se puede modificar un contrato de arras?

Siempre que ambas partes estén de acuerdo, se puede modificar el contrato de arras, pero después debe ser firmado. 

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Una buena agencia inmobiliaria y un agente cualificado son clave para resolver las muchas dudas que genera este documento. Algunas de las más frecuentes son:

¿Existe la posibilidad de demanda por incumplimiento de contrato de arras?

Como vimos anteriormente, dependiendo del tipo de contrato de arras que se elija, es posible recurrir a los tribunales para exigir que se cumpla o recibir una compensación económica.

¿Cuál es el riesgo de firmar un contrato de arras sin fecha límite?

Al no existir una fecha que delimite el periodo de cumplimiento, éste quedará abierto de forma indefinida, lo que puede derivar en conflictos legales e incertidumbre. Lo más aconsejable es incluir siempre un plazo.

¿Cuál es la diferencia entre el contrato de arras y la señal?

Aunque se usen como sinónimos, no tienen la misma validez legal. Es decir, la señal no implica un compromiso firme, mientras que el contrato de arras sí.

¿Qué plazo de tiempo hay entre el contrato de arras y la escritura?

Este plazo suele ser de entre 30 y 90 días, aunque puede variar. La respuesta dependerá del acuerdo entre las partes y de si hay financiación hipotecaria.

¿Por qué pide el banco un contrato de arras?

Los bancos necesitan una prueba sólida de que la hipoteca que solicitas es para la compra de una casa y que existe un compromiso real, y este documento es el encargado de demostrarlo.

¿Qué sucede si no se firma un contrato de arras?

Aunque hayas pactado y demostrado el interés por la compra de la vivienda, el proceso de compraventa sigue en curso, y no tienes garantía de que la otra parte no se eche atrás o alguien se adelante.

Entonces, ¿es necesario el contrato de arras?

Como puedes apreciar, el contrato de arras es un documento relevante, aunque no obligatorio, en la compraventa de una vivienda. Desconocer los distintos tipos, así como las consecuencias de no firmarlo, puede derivar en conflictos legales no deseados.

En Engel & Völkers queremos hacer que tu proceso de compraventa de tu casa sea sencillo. Ponte en contacto con nuestro equipo y deja que te acompañemos durante toda la transacción.