¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

FEIN: qué es y para qué sirve

¿Qué significa FEIN?

FEIN son las siglas de Ficha Europea de Información Normalizada. Se trata de un documento estandarizado a nivel europeo que recoge -de forma transparente- las condiciones personalizadasde la hipoteca que te ofrece el banco.

Este documento facilita la comparación de diversos préstamos hipotecarios fácilmente con el fin de que puedas tomar la mejor decisión. Desde 2019, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, la entrega de la FEIN es obligatoria por parte de la entidad bancaria y debe realizarse sin coste alguno para el cliente.

¿Para qué sirve la FEIN?

La FEIN cumple diversas funciones para el futuro hipotecado:

• Facilita la comparación entre hipotecas: al utilizar todas el mismo formato, es más sencillo comparar las condiciones hipotecarias de cada una.

• Aporta transparencia: todos los datos y condiciones que necesitas conocer antes de firmar la hipoteca están presentes.

• Ofrece seguridad jurídica: una vez emitida, el banco no podrá modificar las condiciones de la propuesta mientras esté vigente.

• Es necesaria para poder firmar la hipoteca: sin ella no podrás acudir al notario, ni cerrar el proceso hipotecario.

¿Cuándo te entregan la FEIN y qué validez tiene?

La entidad financiera tiene la obligación de entregarte la FEIN 10 días naturales (14 días en Cataluña) antes de la firma de la hipoteca ante notario. En el acta notarial previa, el notario deberá comprobar que la FEIN fue entregada a tiempo y que la has comprendido. Para ello, te realizará un test que lo demuestre. Posteriormente, tendrá lugar la firma de la escritura.

La FEIN es de carácter vinculante, será entregada después de que hayas pedido una hipoteca al banco, y este haya aprobado tu solicitud. Si pasados esos 10 días no se ha firmado, el banco puede cambiar las condiciones hipotecarias, lo que implicaría la entrega de una nueva FEIN y reiniciar el proceso de revisión.

¿Qué información contiene exactamente la FEIN?

La FEIN no es un documento esquemático, sino uno detallado donde se recogen todos los datos relevantes y personalizados para tu hipoteca. Su objetivo es que entiendas cada detalle antes de firmar. Este es el contenido:

Información básica de la hipoteca

En este apartado puedes encontrar:

• El nombre del prestatario/s: tus datos personales.

• El nombre de la entidad bancaria que concede el préstamo hipotecario.

• El importe total de la hipoteca. 

• El tipo de hipoteca: fija, variable o mixta.

• La duración del préstamo.

• Quién es el supervisor del préstamo: el cual será el Banco de España.

Tipo de interés y comisiones

En esta sección encontrarás datos relevantes que te ayudarán a entender cuánto pagarás por tu hipoteca:

• Los tipos de interés: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).

• Comisiones de apertura.

• Comisiones por cancelación.

• Costes por amortización o subrogación.

• Posibles bonificaciones a obtener por domiciliar la nómina o contratar seguros, entre otros.

En Engel & Völkers realizamos un informe anual, basado en los datos obtenidos por nuestros agentes, que también refleja los movimientos de los tipos de interés, cómo afectan a las hipotecas y al sector inmobiliario. 

Contar con la ayuda de un agente experto en el sector te facilitará comprender el mercado y las tendencias, así como a encontrar la casa de tus sueños que se ajuste a tu situación financiera. Comienza tu futuro hoy mismo con nuestro equipo.

Costes adicionales y gastos asociados

Otra información que contiene la FEIN son los gastos que se derivan al contratar el préstamo hipotecario:

• Gastos de la tasación en caso de que sean tu responsabilidad.

• Costes notariales y registrales.

• Impuestos, como el de Actos Jurídicos Documentados existente en algunas comunidades.

• Qué gastos abonarás, y cuáles correrán por cuenta del banco, que tras la nueva Ley hipotecaria, la mayoría serán responsabilidad de la entidad.

Tabla de pagos y condiciones especiales

Además de lo ya mencionado, la FEIN también debe incluir:

• Una tabla -cuadro de amortización- donde se desglosa el pago estimado de las cuotas mensuales.

• Cuánto capital se amortizará con cada cuota.

• Simulaciones de escenarios, por ejemplo, qué sucede si sube el Euríbor o si se amortiza antes el préstamo.

• Las consecuencias por incumplir el pago de las cuotas.

• Derechos como el de desistimiento y el de portabilidad.

¿Qué sucede si no estás de acuerdo con la FEIN?

Cuando el banco te entrega la FEIN cabe la posibilidad de que no estés conforme con el préstamo y condiciones que te propone, estas son algunas de las preguntas más frecuentes al respecto: 

¿Puedes negociar la FEIN después de recibirla?

Una vez que la FEIN sea entregada puedes negociar con la entidad financiera los términos y condiciones del préstamo en caso de que no estés de acuerdo. Cualquier cambio deberá ser recogido en una nueva FEIN, y tendrás -de nuevo- 10 días para revisarla y aceptarla.

¿Se puede modificar la FEIN de la hipoteca?

Como ya hemos visto, sí, la FEIN se puede modificar aunque no directamente. El banco deberá emitir un nuevo documento y cumplir de nuevo el plazo de 10 días. 

¿Rechazar la FEIN es renunciar a la hipoteca?

No necesariamente. Como ya hemos explicado, puedes renegociar con el banco y, si hay acuerdo, modificar las condiciones del préstamo.

¿En qué se diferencian la FEIN y FIPRE?

Durante el proceso hipotecario, aparece otro documento junto a la FEIN que suele crear confusión: la FIPRE. Aunque ambos recogen información relativa al préstamo, no son lo mismo.

¿Qué es la FIPRE?

La FIPRE son las siglas de Ficha de Información Precontractual. Es un documento orientativo y genérico que los bancos entregan al comenzar el proceso hipotecario, antes de estudiar tu perfil financiero.

La FIPRE tiene como misión informarte sobre las condiciones estándar de los préstamos hipotecarios. Es decir, es un documento no personalizado, que recoge las características de las hipotecas que ofrece el banco.

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FEIN y FIAE: diferencias y por qué se entregan juntas

Además de la FEIN, el banco debe entregarte -a la vez- otro documento, la FIAE, que responde a las siglas Ficha de Advertencias Estandarizadas.

¿Qué es la FIAE?

Este documento recoge los riesgos relevantes que existen al aceptar y firmar la hipoteca que vas a contratar. Su misión es informarte de los inconvenientes que pueden derivarse si no cumples las condiciones hipotecarias o si son modificadas. Estos son algunos de los puntos que incluye:

• Advertencia del riesgo de subida de los tipos de interés en caso de contratar una hipoteca variable o mixta.

• La existencia de cláusulas suelo o techo, si las hubiera.

• Las posibles penalizaciones en caso de amortización anticipada.

• Alerta sobre el riesgo de pérdida del inmueble en caso de incumplir el pago.

Con la FIAE el banco muestra transparencia y te hace consciente de lo que supone firmar el préstamo hipotecario.

Como puedes apreciar, la FEIN de una hipoteca es un documento de gran relevancia ya que contiene información relevante relativa a las condiciones del préstamo. Entender bien el documento es entender tu hipoteca y aceptar las condiciones que te propone el banco para adquirir tu nueva vivienda.

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