Guida alla locazione per proprietari di immobili residenziali

Locare un immobile spesso è più impegnativo che non venderlo. Con la vendita infatti il rapporto contrattuale tra venditore e acquirente termina di norma con il pagamento del prezzo di vendita. Se il futuro proprietario si prende cura dell’oggetto o meno non è più rilevante. In caso di locazione, si verifica l’esatto opposto. Il proprietario entra in un rapporto contrattuale più lungo, che può durare anche molti anni. 

È importante quindi gestirlo correttamente ai sensi del Codice svizzero delle obbligazioni (CO) e dell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL). Pertanto invece di affidarvi al caso, consultate i nostri esperti. Infatti acquistare un immobile da locare, con la giusta strategia di locazione può rappresentare un investimento di capitale ottimale.

Nella nostra guida trovate tutte le informazioni necessarie al riguardo. Il vostro consulente locale Engel & Völkers è al vostro fianco in caso di ulteriori domande e può consigliarvi professionisti specializzati.

*Poiché vi sono delle differenze tra i cantoni e in parte tra i comuni, è necessario chiarire in modo specifico ciascun caso.

Trovare il locatore giusto di norma non è facile. Mentre fornitori di servizi professionali si basano su un processo standardizzato e moduli predefiniti, le persone private spesso non dispongono di una routine né di conoscenze specialistiche. Di seguito vedremo nel dettaglio alcuni aspetti fondamentali per una locazione di successo. 

I locatori dovrebbero riflettere sul gruppo target cui intendono locare il proprio oggetto. Se ad esempio si preferiscono le famiglie, è consigliabile menzionare la presenza di istituti scolastici o asili nelle vicinanze. Un altro importante fattore è la composizione effettiva dei locatori nonché il vicinato. Da non sottovalutare è poi l’aspetto interpersonale: una simpatia tra locatore e locatario influenza il rapporto nonché la durata di locazione.

La durata di locazione può essere definita a tempo indeterminato o determinato. A seconda della situazione è necessario scegliere gruppi target o canali di commercializzazione diversi. La presentazione dell’immobile è importante sia dal punto di vista delle fotografie sia durante le visite. A tal fine l’immobile dovrebbe essere riordinato e ben illuminato. Anche l’ordine in cui si mostrano le stanze durante la visita è determinante. Al potenziale locatario è consigliabile mostrare sempre per prima e per ultima la stanza più bella e spettacolare.

Solvibilità del locatario

Per garantire la solvibilità del locatario, vale il principio che la locazione delle abitazioni non dovrebbe superare un terzo del reddito netto. Oltre alle informazioni sul reddito, anche l’estratto del registro delle esecuzioni è uno strumento che permette di verificare la solvibilità. Se il potenziale locatario indica sul modulo di richiesta delle referenze, il locatario ha il diritto di richiedere informazioni.

L’autocertificazione del locatario

Con il cosiddetto «modulo di richiesta per abitazione», i potenziali locatari possono candidarsi per l’oggetto di locazione in questione. I rispettivi modelli sono disponibili online o presso le associazioni portatrici d’interesse competenti. In linea di massima i locatori possono anche creare un proprio modulo. In questo caso è tuttavia necessario osservare le direttive legali ed evitare domande non consentite: 

Particolarità: alcune informazioni (ad es. confessione religiosa, stato civile, nazionalità, luogo d’origine, contatti del datore di lavoro, motivo del cambio di abitazione, estratto del casellario giudiziale, strumenti musicali, ecc.) possono essere richieste solo in circostanze particolari. Eventualmente si tratta di informazioni che il locatario deve inoltrare a un ufficio oppure al comune.

Domande consentite e non consentite (fonte: www.mieterverband.ch)

Le disposizioni sui contratti di locazione talvolta si differenziano a livello cantonale. I modelli per i contratti di locazione cantonali possono essere scaricati da Internet o richiesti presso le associazioni portatrici d’interesse competenti. Per tutelarsi dal punto di vista legale, è sempre consigliabile utilizzare i modelli più recenti. Nel contratto di locazione è possibile stabilire regolamenti individuali tra locatario e locatore. È tuttavia consigliabile evitare di modificare il modulo stesso, al fine di non comprometterne la sicurezza giuridica. Nel Codice delle obbligazioni (CO) nonché nell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL) sono già riportate le disposizioni rilevanti. Regolamenti diversi da queste ultime non hanno validità, anche se vengono riportati per iscritto nel contratto di locazione.

I contratti di locazione non possono ad esempio violare il diritto alla libertà dell’individuo. Nel contratto di locazione i locatori possono quindi vietare il fumo, tuttavia poiché ciò viola il diritto alla libertà del locatario, dal punto di vista giuridico il divieto non è applicabile. Se i locatari dell’abitazione fumano, devono tuttavia eliminare eventuali danni causati dal fumo (ad es. muri ingialliti) al momento dell’uscita.

Il canone di locazione è un pagamento mensile che il locatario effettua al locatore in anticipo per l’utilizzo dell’oggetto di locazione. Questo può essere indicato come pigione lorda (spese accessorie incluse) o come pigione netta (spese accessorie escluse). Esistono in pratica due possibilità per calcolare il canone di locazione netto: il principio della pigione commisurata ai costi e il principio della pigione di mercato. La pigione commisurata ai costi copre i costi risultanti effettivi, mentre la pigione di mercato è orientata alla pigione in uso nella località e nel quartiere. Questa nasce dall’offerta e dalla domanda della rispettiva regione. Idealmente la pigione di mercato è superiore a quella commisurata ai costi: così infatti è possibile applicare entrambi i principi. 

Il canone di locazione si orienta quindi ai prezzi di mercato, copre i costi dell’immobile e genera un rendimento sul capitale investito. Tuttavia, a seconda dell’oggetto e del mercato, ciò non è sempre possibile. Un esempio è costituito dai progetti di nuove costruzioni. In questo caso una pigione che copra i costi non è realistica, in quanto la pigione di mercato alla prima locazione non può coprire i costi dell’immobile più i costi di realizzazione. Tuttavia conviene orientarsi alla pigione di mercato per locare l’oggetto entro un termine realistico.

Pigione abusiva

Da un lato si parla di pigione abusiva se il locatore con l’oggetto da locazione ottiene un guadagno sproporzionato. Dall’altro, quando la pigione si basa su un prezzo di acquisto palesemente eccessivo. Un prezzo è considerato palesemente eccessivo se supera considerevolmente il valore di rendimento di un immobile, calcolato in base ai canoni di locazione secondo l’uso locale o secondo l’uso del quartiere per oggetti analoghi – cfr. art. 10 (OLAL). Le abitazioni di lusso e le case unifamiliari con sei o più locali sono escluse da queste disposizioni riguardanti la pigione abusiva.

Su richiesta del nuovo locatario, il locatore deve mostrargli il canone di locazione del locatario precedente. L’impugnazione del canone di locazione iniziale da parte del locatario può avvenire entro i primi 30 giorni dall’inizio della pigione, presso l’autorità di conciliazione competente. Allo scadere di questo termine il canone di locazione stabilito per contratto si considera accettato ed eventuali riduzioni della pigione sono possibili per il locatario solo in caso di abbassamento del tasso di riferimento. Sussistono inoltre ulteriori motivi di impugnazione: ad es. se il locatario è stato costretto alla stipula (situazione di emergenza personale o penuria di abitazioni), oppure se il canone di locazione è stato aumentato di oltre il dieci percento rispetto al locatario precedente, pur non essendo stato fatto alcun risanamento. Anche in caso di pigione abusiva vi è motivo per un’impugnazione da parte del locatario.

Motivi e diritti per un aumento del canone di locazione

Gli aumenti del canone di locazione necessitano di un modulo ufficiale e devono pervenire presso il locatario al più tardi dieci giorni prima dell’inizio del termine di disdetta ordinario. In proposito ricordiamo che il locatore può aumentare il canone di locazione sempre solo al termine di disdetta successivo. Se il locatario non è d’accordo con l’aumento del canone di locazione, può impugnarlo entro 30 giorni dalla ricezione del modulo presso l’autorità di conciliazione della zona residenziale. La lettera d’impugnazione deve essere sottoscritta da tutte le persone indicate nel contratto di locazione.

Molti locatori credono erroneamente che quando cambia il locatario hanno automaticamente diritto ad aumentare il canone di locazione. Sebbene i locatori effettivamente abbiano il diritto di adeguare il canone di locazione, alla base deve però esserci un motivo comprovabile. Sono motivi rilevanti ad esempio un’inflazione crescente, l’aumento del tasso di riferimento o un aumento generale delle spese di manutenzione e dei costi operativi. Un ulteriore motivo per l’aumento del canone di locazione potrebbe essere un aumento di valore dell’oggetto a seguito di ristrutturazione o rinnovo. 

I proprietari possono effettuare un rinnovo se questo è ragionevole e se il rapporto di locazione non è stato disdetto. In questo caso i locatori sono addirittura tenuti a prepararsi adeguatamente, nella misura in cui il locatore li ha informati dell’entità e della tabella di marcia prima dell’inizio dei lavori. Prima e durante il rinnovo, il locatore deve ridurre al minimo i disagi per il locatario. In caso di danneggiamento durante i lavori, i locatari possono richiedere per iscritto un’adeguata riduzione del canone di locazione. Questa riduzione dipende dall’entità del rinnovo e dal conseguente danneggiamento. Se si tratta di lavori con investimenti atti a un aumento del valore, il locatore può aggiungerli al canone di locazione al termine di disdetta successivo. Invece gli investimenti atti al mantenimento del valore non danno diritto a un aumento del canone di locazione. Gli investimenti per il mantenimento del valore e quelli per l’aumento del valore sono definiti nell’art. 14 cpv. 1 OLAL. In caso di risanamenti completi di norma il 50-70 % dei costi rappresenta interventi per l’aumento del valore.

Le spese accessorie sono delle prestazioni collegate all’utilizzo dell’oggetto di locazione. Esse comprendono ad esempio i costi per il riscaldamento, l’acqua fredda e calda, il servizio di portineria, la corrente e l’ascensore. Eventualmente vi sono inoltre: i canoni di abbonamento per la radio/TV via cavo, le tasse per le acque di scarico, la raccolta dei rifiuti e un importo forfettario per l’amministrazione di circa il 3 percento.

Le spese di manutenzione, acquisto e riparazione invece non rappresentano spese accessorie, anche se sono indicate come tali nel contratto di locazione. Lo stesso vale per imposte, premi assicurativi e tasse di allacciamento alla rete via cavo o alla canalizzazione. Se il locatore conteggia questo tipo di spese di manutenzione come spese accessorie, il locatario non deve pagarle. Le spese accessorie devono essere riportate esplicitamente nel modulo principale del contratto di locazione, non solo nelle condizioni generali di contratto. In mancanza di un tale elenco nel contratto, il locatario può presupporre che le spese accessorie sono comprese nel canone di locazione. Questo non vale per le spese di riscaldamento.

Le spese per l’assistenza bruciatori e gli spazzacamini non devono essere stabilite separatamente. È sufficiente che i costi per il riscaldamento siano menzionati come spese accessorie nel contratto. Se le spese accessorie effettive sono molto maggiori di quanto specificato nel contratto, il locatario può richiedere di consultare i documenti originali. Se risulta che il locatore può effettivamente far valere costi molto più elevati rispetto a quanto riportato nel contratto di locazione, il locatario è comunque tenuto a pagare. Questo anche qualora il locatore fosse stato a conoscenza che le spese accessorie nel contratto sono troppo basse. Ciò è quanto ha stabilito il Tribunale federale in una sentenza nel 2005.

Una panoramica di tutte le spese accessorie ammissibili e non ammissibili è disponibile in una lista di controllo presso la Schweizerischen Mietverband.

Vi sono tre possibilità per rifatturare le spese accessorie: 

Alla consegna dell’oggetto di locazione è consigliabile redigere un protocollo di consegna. Eventuali danni o vizi presenti vi vengono riportati e se possibili documentati con fotografie. Il protocollo serve a dimostrare, ad esempio al momento dell’uscita, quali danni erano già presenti all’ingresso e quali sono stati causati dal locatario. I normali danni causati dall’uso sono a carico del locatore, mentre i danni che superano l’entità normale sono a carico del locatario. In proposito si verificano sempre conflitti tra locatore e locatario. 

Per evitare disaccordi è consigliabile redigere dettagliatamente il protocollo di consegna. Anche al momento dell’uscita è bene redigere tale protocollo, al fine di poter raffrontare lo stato al momento dell’ingresso e lo stato al momento dell’uscita.

La consegna mostra: 

Affinché il locatore possa disdire il rapporto di locazione, devono essere soddisfatti dei requisiti formali. Ad esempio la disdetta necessita sempre della forma scritta. Inoltre è necessario usare il formulario ufficiale risp. osservare tassativamente il termine di disdetta previsto per legge. Per le due parti di una casa di famiglia o in caso di coppie con unione domestica registrata è necessario un modulo a parte. Se il locatario è in ritardo con il pagamento, il locatore può stabilire un termine di pagamento e annunciare che allo scadere del termine il rapporto di locazione viene disdetto. In caso di locali d’abitazione o commerciali, questo termine è di almeno 30 giorni. I motivi di disdetta consentiti e quelli abusivi sono disciplinati nell’art. 271 (CO). A titolo di prova si raccomanda di dare la disdetta per iscritto mediante lettera raccomandata. 

Il locatario può opporsi a una disdetta ordinaria osservando il termine di disdetta prestabilito solo per iscritto. Per i termini è determinante il giorno in cui la lettera perviene presso il locatore. Per uscire anticipatamente dal contratto con una disdetta straordinaria, il locatario deve proporre un locatario subentrante solvente e ragionevole (per la restituzione anticipata cfr. anche l’art. 264 (CO)). Se non riesce a trovarlo, il locatario deve versare il canone di locazione fino a quando il rapporto di locazione termina per contratto o può essere terminato per legge. 

Eventuali eccezioni, quali problemi di salute, devono essere chiariti a seconda del caso. I termini di disdetta previsti dalla legge per il locatore e il locatario cambiano a seconda del cantone. Mentre alcuni cantoni fissano solo da due a quattro termini di disdetta all’anno, altri consentono in parte una disdetta per fine mese.

Estensione del rapporto di locazione

Se la cessazione del rapporto di locazione rappresenta una difficoltà per il locatario, questi può presentare all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione della disdetta un’azione di estensione del rapporto di locazione. I motivi a favore e contro un’estensione sono riportati nell’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL).

I diritti e gli obblighi di locatore e locatario sono disciplinati nel Codice svizzero delle obbligazioni (CO) nonché nell’Ordinanza complementare (OLAL). In proposito si tratta di disposizioni sul rapporto contrattuale tra locatore e locatario. Essenzialmente i diritti e gli obblighi possono essere riassunti come segue.

1. Pigione commisurata ai costi

Un canone di locazione che copre tutte le spese correnti tenendo conto dei costi di finanziamento effettivi incluso il prestito per la costruzione dell’immobile.

2. Pigione di mercato

Un canone di locazione derivante dall’attuale situazione di mercato e dalla correlazione tra domanda e offerta.

3. Canone di locazione 

Pagamento mensile che il locatario effettua a favore del locatore per l’utilizzo dell’oggetto di locazione.

4. Spese accessorie

Spese connesse con l’utilizzo diretto dell’oggetto di locazione.

5. Deposito cauzionale / Cauzione d’affitto 

Un accantonamento finanziario a garanzia dei crediti del locatore nei confronti del locatario.

6. Estensione della locazione 

Estensione della durata della locazione in seguito a disdetta da parte del locatore.

7. Sublocazione

Locazione da parte del locatario dell’oggetto in questione a un sublocatario per lo scopo concordato contrattualmente.