Guida sulle imposte riguardanti gli immobili


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Guida sulle imposte riguardanti gli immobili

Gli immobili e le relative conseguenze fiscali sono un ambito complesso del diritto fiscale svizzero. Sia l’acquisto, che la vendita che la detenzione di immobili comportano delle imposte. Queste vengono in linea di massima riscosse «nel luogo di situazione», ossia nel cantone in cui si trova l’immobile. Entrano così in gioco sistemi fiscali cantonali diversi, per cui il regime di tassazione degli immobili può facilmente diventare una questione poco chiara.


La nostra guida sulle imposte offre una panoramica delle conseguenze fiscali in caso di proprietà immobiliare e di transazioni immobiliari. Il vostro consulente locale Engel & Völkers è al vostro fianco in caso di ulteriori domande e può consigliarvi professionisti specializzati.


Indice


1. Imposte sugli immobili del patrimonio privato

Gli immobili appartenenti al patrimonio privato possono sottostare ai seguenti tipi di imposte:


L’imposta sul reddito

Le entrate dagli immobili di proprietà privata sono soggette all’imposta sul reddito. Questa viene riscossa da Confederazione, cantoni e comuni. Tra le entrate figurano soprattutto i redditi da pigioni e, in caso di immobili ad uso proprio, il cosiddetto valore locativo. Possono invece essere detratte le spese di manutenzione e i costi di finanziamento (in particolare gli interessi ipotecari e i costi di uscita dell’ipoteca in caso di risoluzione anticipata); mentre non sono detraibili le spese che incrementano il valore, che possono essere fatte valere come spese d’installazione solo al momento dell’alienazione soggetta all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.


L’imposta sulla sostanza
Gli immobili appartenenti al patrimonio privato sono soggetti all’imposta sulla sostanza. I debiti che gravano sull’immobile possono essere detratti. L’imposta sulla sostanza viene riscossa a livello di cantone e comune. La Confederazione non riscuote alcuna imposta sulla sostanza.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
Si tratta di un’imposta cantonale (in parte comunale), dovuta in caso di realizzazione di un utile con la vendita di un immobile. Questa imposta interessa l’utile realizzato al momento della vendita. A livello della Confederazione eventuali utili conseguiti con l’alienazione non sono imponibili. Gli immobili appartenenti al patrimonio privato sono quindi soggetti solo all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare riconosce inoltre alcune fattispecie di dilazione fiscale (ad es. successione, liquidazione del regime dei beni, nuova acquisizione). Di conseguenza l’imposizione avviene solo nel caso di un futuro passaggio di proprietà.




2. Tipi di imposte sui passaggi di proprietà

I beni immobili che vengono trasferiti possono essere soggetti ai seguenti tipi di imposte:


Imposta sul trapasso di proprietà
L’imposta sul trapasso di proprietà è un’imposta esclusivamente cantonale o comunale. Come indica il nome stesso, essa viene riscossa solo in caso di «trapasso di proprietà» di un immobile dal vecchio proprietario a quello nuovo. Tutti i cantoni riconoscono diversi trapassi di proprietà esentati dall’imposta o soggetti a un regime privilegiato (ad es. successione, liquidazione del regime dei beni, nuova acquisizione). In alcuni cantoni non viene riscossa nessuna imposta sul trapasso di proprietà. Altri riscuotono solo o in aggiunta all’imposta sul trapasso di proprietà una tassa secondo l’ordinanza sugli emolumenti (compenso senza carattere fiscale).


Imposta sugli immobili
Anche in questo caso si tratta di un’imposta cantonale o comunale, riscossa annualmente in base al valore corrente in alcuni cantoni o comuni. Contrariamente all’imposta sulla sostanza, in questo caso i debiti che gravano sull’immobile non possono essere detratti. È imponibile l’intero valore corrente.


Imposta sul valore aggiunto
Fintantoché un immobile resta ad uso privato, non è soggetto all’imposta sul valore aggiunto né in caso di vendita né in caso di locazione. Ne consegue che non si possa far valere la deduzione dell’imposta precedente né sui costi di investimento e operativi né sui costi amministrativi.

 
In caso di nuove costruzioni è necessario fare una distinzione: se la vendita dell’immobile avviene prima dell’inizio dei lavori, si tratta di una prestazione immobiliare imponibile. Se la vendita o il contratto d’opera vengono firmati dopo l’inizio dei lavori, la consegna è esentata dall’imposta. Se gli immobili vengono usati per scopi commerciali e il locatario / acquirente è soggetto all’IVA, la locazione o la vendita possono essere facoltativamente soggette all’IVA; in questo caso è possibile far valere le imposte precedenti. Se l’immobile viene usato per scopi commerciali dal proprietario, e questi è soggetto all’IVA, anche in questo caso è possibile far valere le imposte precedenti. Il regime dell’IVA nell’ambito degli immobili è complesso e una consulenza competente da parte di un esperto in materia fiscale in alcuni casi può portare a una significativa ottimizzazione dei costi.



3. Fattispecie fiscali riguardo agli immobili appartenenti al patrimonio privato

Di seguito vengono riportate le principali fattispecie fiscali riguardo agli immobili appartenenti al patrimonio privato.

Proprietà

I redditi derivanti dagli immobili sono soggetti a un’imposizione dei redditi per cui è determinante la sede dell’immobile. Per gli immobili ad uso proprio, anche il valore locativo è imponibile come reddito fittizio. D’altro canto sia gli interessi ipotecari che i costi di manutenzione possono essere fatti valere come detrazione ai fini della riduzione del reddito. Gli investimenti che incrementano il valore non sono detraibili, tuttavia in caso di vendita vengono indicati per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. 


Il valore fiscale dell’immobile (detratti i debiti ipotecari) inoltre è soggetto all’imposizione della sostanza. Alcuni cantoni contemplano inoltre un’imposta sugli immobili, riscossa al posto di o in aggiunta all’imposta sulla sostanza.

Acquisto / Vendita

Con la vendita di immobili del patrimonio privato, il venditore ottiene un utile da capitale esente da imposta (risp. una perdita non detraibile). Gli utili sono tuttavia soggetti all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare cantonale. 

Con l’acquisto, lo scambio, la donazione, la successione o il passaggio di proprietà tra coniugi si diventa proprietari di un immobile appartenente al patrimonio privato. Il processo di acquisto di norma non comporta delle conseguenze fiscali dirette (ad eccezione dell’imposta sul trapasso di proprietà, nella misura in cui questa sia, almeno parzialmente, a carico dell’acquirente ai sensi di legge o in seguito a un accordo tra le parti). Tuttavia, poiché la maggior parte delle leggi cantonali prevede una responsabilità solidale dell’acquirente o un diritto di pegno immobiliare legale per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e l’imposta sul trapasso di proprietà, è necessario prevedere per tempo delle adeguate misure di assicurazione contrattuali. 

Questa responsabilità civile effettiva dell’acquirente ad es. per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere evitata se l’acquirente versa una parte del prezzo di acquisto (per un ammontare pari all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare massima preventivamente calcolata) come anticipo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare del venditore direttamente all’amministrazione fiscale competente. Queste regole per l’acquisto valgono naturalmente anche per lo scambio di un immobile (trattamento come doppio acquisto).

Successione / Donazione

In caso di una successione o una donazione, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare risultante viene differita. Dal punto di vista del proprietario si parla quindi di un debito d’imposta latente, che deve pagare in caso di una vendita futura dell’immobile. Oltre all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, è necessario tenere d’occhio le imposte cantonali sulle successioni e sulle donazioni, per quanto la maggior parte dei cantoni non tassa il trasferimento della proprietà a discendenti e coniugi/partner registrati. Per quanto riguarda gli immobili, l’ammontare dell’imposta dipende dal luogo di situazione.

Costruzione / Rinnovo

Le spese d’installazione possono essere fatte valere solo in caso di vendita dell’immobile. Durante la fase di costruzione, il valore locativo non è imponibile. Quanto ai mezzi propri essenziali per la costruzione di un immobile è necessario chiarire caso per caso eventuali implicazioni dal punto di vista fiscale e dell’assicurazione sociale. In caso di rinnovo o risanamento, le spese vanno ripartite tra quelle di tipo manutentivo e quelle che incrementano il valore ai sensi delle pratiche/direttive delle autorità fiscali cantonali competenti; le spese di manutenzione possono essere fatte valere nel rispettivo anno fiscale a fini di riduzione del reddito, mentre gli investimenti che incrementano il valore vanno considerati spese di installazione solo nel caso di una vendita rilevante ai sensi dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. 

Oltre alle spese di manutenzione effettive e da documentare, la legislazione tributaria ammette anche un importo forfettario di manutenzione (ogni anno fiscale è possibile optare tra il far valere le spese di manutenzione effettive e l’importo forfettario di manutenzione). In conclusione possiamo dire che dal punto di vista fiscale è importante stabilire se le spese effettuate sono volte al mantenimento del valore o al suo aumento. Eventualmente risulta fiscalmente vantaggioso scaglionare gli investimenti più importanti in due o più anni.

Uso / Valore locativo

I redditi da pigioni o, in caso di uso proprio, il valore locativo (reddito fittizio) sono soggetti all’imposta sul reddito. Le spese di manutenzione effettive risp. l’importo forfettario nonché gli interessi passivi sono spese di conseguimento del reddito. Il valore corrente dell’immobile è soggetto all’imposizione della sostanza, mentre i debiti sono detraibili. 

Il valore locativo per gli immobili di proprietà utilizzati quale abitazione propria è imponibile analogamente ai redditi da pigioni da immobili locati. Di norma il valore locativo fiscale (così come il valore per l’imposta sulla sostanza fiscale) è inferiore rispetto ai redditi da pigioni ottenuti tra terzi (valore di alienazione). L’imposizione del valore locativo si applica anche in caso di immobili di vacanza situati sul territorio nazionale. Il valore locativo viene calcolato o stimato da parte delle rispettive amministrazioni fiscali cantonali secondo le direttive applicabili e comunicato ai proprietari.

Valore fiscale

Il patrimonio netto complessivo è soggetto all’imposta sulla sostanza. Il valore di un immobile è quindi parte del patrimonio imponibile e viene tassato a livello cantonale. Il calcolo del valore per l’imposta sulla sostanza avviene nei cantoni secondo principi uniformi, fatte salve le eccezioni.

Interessi passivi / Debiti

Gli interessi passivi privati sulle ipoteche sono detraibili dal punto di vista fiscale. In questo caso tuttavia è necessario osservare un limite superiore, secondo cui il totale degli interessi passivi detraibili non deve superare 50 000 franchi più i redditi da sostanza provenienti da beni mobili e immobili. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, gli interessi dei crediti di costruzione non sono detraibili ai fini dell’imposta federale diretta, in quanto rappresentano delle spese d’installazione. I cantoni gestiscono gli interessi dei crediti di costruzione in modo diverso; talvolta gli interessi dei crediti di costruzione vengono considerati come spese con riduzione del reddito e talvolta come spese d’installazione.


Tutti i debiti e le ipoteche che gravano su un immobile possono essere detratti dal patrimonio imponibile. Contrariamente agli interessi passivi ai fini dell’imposta sul reddito, nel caso dei debiti ai fini dell’imposta sulla sostanza non è previsto alcun limite superiore.

Spese di manutenzione

Nel caso di immobili appartenenti al patrimonio privato, le spese di manutenzione (a patto che siano volte al mantenimento del valore), i premi assicurativi, i costi per la gestione e i costi di riparazione (anche per immobili appena acquistati) sono detraibili. Per quanto riguarda le spese di manutenzione, è possibile scegliere tra un importo forfettario e le spese effettive, che vanno documentate. Nel caso di immobili ad uso proprio, i costi per corrente, acqua, portineria, ecc. sono compresi nel costo della vita e non vengono considerati dal punto di vista fiscale. Le spese che incrementano il valore valgono come spese d’installazione e possono essere fatte valere ai fini dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare solo al momento della vendita. Le spese di natura mista, volte sia al mantenimento che all’incremento del valore, devono essere suddivise in investimenti volti al mantenimento del valore e investimenti che incrementano il valore (ad es. risanamento di un bagno di 30 anni collegato a un significativo aumento relativo dello standard; un semplice vecchio bagno viene trasformato con il risanamento in un bagno di lusso con ogni comfort possibile). La stessa differenziazione va fatta anche per i costi di riparazione per gli immobili appena acquistati.


4. Ammontare dell’imposta vs tipo dell’imposta

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Importante: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare di norma viene riscossa solo dai cantoni, e in alcuni cantoni anche dai comuni. Nel cantoni Zugo e Zurigo lo fanno solo i comuni. L’imposta sul trapasso di proprietà e quella sugli immobili in alcuni cantoni e comuni vengono trattate in modo diverso, vi sono anche cantoni nei quali queste imposte non vengono riscosse.


5. Privati come agenti immobiliari professionali

Se una persona privata viene tassata come un agente immobiliare professionale, gli immobili vengono tassati come se facessero parte della sostanza commerciale. Questo può avere conseguenze determinanti sull’onere fiscale, nonché significative implicazioni in termini di assicurazione sociale.


Riguardo alla professionalità non vi è alcuna definizione di validità generale bensì vengono ripresi i criteri e gli indizi sviluppati dalla giurisprudenza del Tribunale federale. In alcuni casi le autorità fiscali si basano sul caso singolo e hanno un ampio margine di manovra. Tali indizi comprendono in particolare:


  • il numero di acquisti e vendite
  • un possesso di breve durata
  • finanziamenti esterni esorbitanti
  • la vicinanza all’attività professionale e commerciale risp. conoscenze tecniche particolari (ad es. architetti, agenti immobiliari e gestori dei beni immobiliari)
  • necessità degli utili da transazioni immobiliari per il finanziamento del sostentamento


Sono argomenti delicati soprattutto la realizzazione di interi progetti (anche da parte di comunioni ereditarie) con fondazione di proprietà per piani e successiva vendita delle unità dei piani dell’edificio nonché la vendita di più case unifamiliari o unità della proprietà per piani in breve tempo.


6. Immobili appartenenti alla sostanza commerciale

Se gli immobili sono di proprietà di una persona giuridica (o appartengono alla sostanza commerciale di una persona fisica), di norma sono soggetti all’imposta sull’utile (reddito) e sul capitale (patrimonio). La proprietà immobiliare in molti cantoni richiede una ripartizione fiscale. 


L’imposizione dell’utile derivante dalla vendita viene considerata in alcuni cantoni nell’ambito della normale imposta sull’utile (reddito) (il cosiddetto sistema monistico LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS e NE), mentre i restanti cantoni esentano gli utili da sostanza immobiliare dall’imposta sull’utile (reddito) e le includono invece nell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare (gli ammortamenti recuperati sono registrati con l’imposta sull’utile [reddito] anche in questi cantoni). Nel caso di immobili appartenenti alla sostanza commerciale, gli ammortamenti sono consentiti nell’ambito del deprezzamento effettivo o dei tassi d’ammortamento fiscalmente determinati. È necessario assicurarsi che tutte le transazioni tra la società e il relativo proprietario o le persone a lui vicine abbiano luogo alle condizioni di mercato. 


Le fattispecie con ottimizzazione fiscale, quali una «locazione a uso personale» a un canone di locazione basso o il trasferimento nel patrimonio privato a un prezzo basso sono quindi possibili solo osservando numerose limitazioni. La distribuzione dei benefici di una persona giuridica al proprietario sotto forma di dividenti è soggetta all’imposizione dei redditi, un’eventuale trasferimento dell’immobile dalla sostanza commerciale di una persona fisica nel patrimonio privato della stessa rappresenta una realizzazione sotto il profilo del metodo fiscale e deve essere conteggiato fiscalmente. 


In alcuni casi, a seconda della strategia concreta dei proprietari è necessario verificare attentamente se può essere eventualmente vantaggioso far detenere gli immobili a una persona giuridica invece di includerli nel patrimoni privato.


7. Glossario

1. Fondi

I fondi ai sensi di legge sono gli immobili, i diritti iscritti nel registro fondiario indipendenti e permanenti, le miniere e le quote di comproprietà di fondi.


2. Immobile
Quando si parla di fondi, un immobile può anche essere indicato con il termine bene fondiario.


3. Differimento dell’imposta

L’imposizione di una fattispecie avviene in un secondo momento. L’imposta non è abolita bensì semplicemente differita.


4. Imposta latente
Un possibile debito d’imposta che il nuovo proprietario assume in caso di differimenti d’imposta nell’ambito dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare (ad es. successione).


5. Sistema monistico vs dualistico
I cantoni decidono liberamente se applicare il sistema monistico risp. il sistema dualistico per gli utili da sostanza immobiliare. Nel sistema monistico ciascuna alienazione è soggetta all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, indipendentemente dal fatto che il fondo appartenga al patrimonio privato o alla sostanza commerciale o ancora a una persona giuridica (tuttavia i cosiddetti ammortamenti recuperati vengono conteggiati nella sostanza commerciale e nel caso di persone giuridiche nell’imposta sul reddito risp. sull’utile). Nel sistema dualistico gli utili da sostanza immobiliare vengono tassati diversamente. I fondi del patrimonio privato sono soggetti all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, mentre i fondi della sostanza commerciale e quelli di persone giuridiche vengono conteggiati con l’imposta sul reddito risp. sull’utile. Gli immobili e le relative conseguenze fiscali sono un ambito complesso del diritto fiscale svizzero. Questa guida intende fornire risposte alle principali domande su questo argomento, ma non può sostituire una concreta valutazione di una situazione specifica. Saremo lieti di fornirvi una consulenza personale.

Poiché i regimi fiscali cantonali sono talvolta molto diversi tra loro, è necessario un chiarimento approfondito per ogni singolo caso. Il vostro consulente locale Engel & Völkers sarà lieto di aiutarvi o di consigliarvi avvocati o consulenti fiscali specializzati.

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