Guida: acquisto di immobili da parte di investitori stranieri in Svizzera

​Sin dal 1961 in Svizzera vi sono leggi che disciplinano l’acquisto di immobili da parte di persone straniere.

Le norme sono state più volte allentate, per l’ultima volta nel 1997, e oggi sono conosciute con il nome di «Lex Koller». La legge Lex Koller è stata emessa a livello federale ed è quindi valida in tutta la Svizzera, dove viene applicata dai singoli cantoni. Essa disciplina le autorizzazioni di cui gli acquirenti stranieri necessitano al fine di acquistare un immobile in Svizzera.

Sono soggette all’obbligo di autorizzazione tutte le operazioni per cui vengono soddisfatti i seguenti requisiti:

•    l’acquirente è una persona proveniente dall’estero
•    il fondo è soggetto all’obbligo di autorizzazione in virtù del proprio utilizzo
•    il diritto acquistato vale come acquisto di immobili ai sensi della LAFE

Tutte le altre transazioni non necessitano di alcuna autorizzazione e sono quindi possibili senza problemi.

La legge Lex Koller stabilisce che le «persone all’estero» sono soggette alla Lex Koller. Ciò comprende i seguenti gruppi:

1. Eccezione: immobili commerciali e stabilimenti d’impresa

Non è richiesta alcuna autorizzazione se il fondo serve per i seguenti utilizzi:

• stabilimento permanente di un commercio o di un’industria

• impresa esercitata in forma commerciale

• azienda artigianale

• libera professione

• ristoranti

• ambulatori medici

L’acquisto è problematico solo se l’oggetto, oltre allo scopo commerciale, viene contemporaneamente usato anche per scopi abitativi. Le abitazioni appartenenti a immobili commerciali possono essere acquistate senza autorizzazione solo in casi eccezionali giustificati. Ciò è il caso, ed es., se sono necessarie all’impresa o se una separazione dalla parte a uso commerciale è irragionevole.

Inoltre, è possibile acquistare immobili a uso misto con una quota abitativa di massimo il 50%, se l’immobile si trova in una zona con una quota abitativa minima obbligatoria prevista. Infine, le abitazioni presenti non devono superare la quota abitativa minima prevista.

2. Eccezione: persone straniere con domicilio abitativo e fiscale in Svizzera

Secondo la Lex Koller hanno un domicilio in Svizzera le seguenti persone:

• Cittadini UE/AELS con domicilio effettivo o legale in Svizzera e
  un permesso di dimora B
• Appartenenti ad altri Stati stranieri con permesso di domicilio C valido

Questi due gruppi di persone quindi, per quanto concerne l’acquisto di immobili, sono equiparati ai cittadini svizzeri e possono acquistare liberamente tutti i tipi di immobili senza autorizzazione. Tra questi vi sono le case plurifamiliari o le seconde case.

Un appartenente a uno Stato terzo (cittadino non UE/AELS) senza permesso di domicilio C con domicilio in Svizzera può acquistare senza autorizzazione un’abitazione o una casa nel luogo del suo domicilio effettivo. Tuttavia deve abitarvi di persona e non può affittarla neanche in parte. Se l’abitazione o la casa è stata acquistata in modo valido, egli non deve rivenderla se in seguito lascia la Svizzera o si trasferisce altrove in Svizzera.

In ogni caso l’aspetto decisivo oltre al permesso di dimora o di domicilio e al domicilio fiscale in Svizzera, è che la persona abbia anche il proprio domicilio effettivo in Svizzera. Le autorità richiedono come prova del domicilio delle attestazioni circa il luogo di dimora del/della partner e di figli in età scolare, la partecipazione alla vita sociale in Svizzera (associazioni, ecc.), l’immatricolazione di eventuali veicoli in Svizzera, ecc.

3. Eccezione: società immobiliari e fondi d’investimento in Svizzera

Quando una società immobiliare è quotata in una borsa svizzera, l’acquisto delle azioni di questa società non è soggetta alla Lex Koller.

Se una società immobiliare non è quotata in una borsa svizzera e ha come scopo l’acquisto o la detenzione di beni immobili residenziali o altri beni immobili non commerciali, i cittadini stranieri non possono acquistare azioni.


Un altro fattore decisivo è anche l’entità della quota dei fondi soggetti all’obbligo di autorizzazione della società. Poiché non sussiste un valore limite ben definito, è necessario richiedere un’autorizzazione a partire da una quota di beni immobili residenziali del 10-20 percento.

4. Eccezione: case per le vacanze in singoli cantoni

Alcuni cantoni consentono l’acquisto senza autorizzazione (esente dalla Lex Koller) di case per le vacanze: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.

 
Tuttavia sono previsti dei valori limite riguardo all’ampiezza della superficie: la superficie del fondo deve essere inferiore a 1000 metri quadrati e la superficie abitativa netta inferiore ai 200 metri quadrati. Quest’ultima comprende tutti i locali abitabili e riscaldabili incl. sauna, piscina e stanza degli hobby; non sono invece compresi balconi, scale, cantine e solai.