Schlüsselübergabe vor dem Notartermin: Welche Risiken für Verkäufer bestehen und wie Sie sich absichern

Die rechtliche Lage: Wem gehört die Immobilie vor dem Notartermin?

Ausgangspunkt ist eine klare Regelung: Bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags bleibt die Immobilie Eigentum des Verkäufers, auch wenn der Vorvertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet wurde. Der Vorvertrag begründet lediglich schuldrechtliche Verpflichtungen, da er die Parteien zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags verpflichtet, überträgt jedoch nicht das Eigentum. Dieses geht erst mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags über.

Daraus folgt, dass der Verkäufer das Recht hat, den vorzeitigen Zugang zur Immobilie zu verweigern, ohne dadurch eine Vertragsverletzung zu begehen. Die Schlüsselübergabe ist keine Verpflichtung aus dem Vorvertrag, sondern eine zusätzliche, freiwillige Zugeständnis.

Wird der vorzeitige Zugang gewährt, ist die rechtliche Einordnung eindeutig: Der Käufer, dem die Immobilie vorzeitig überlassen wird, wird nicht zu deren Besitzer, sondern zum Inhaber des unmittelbaren Besitzes ohne Eigentumsrecht (Detentor). Das entspricht der Stellung einer Person, die eine Sache nutzt und dabei anerkennt, dass sie einem anderen gehört. Der italienische Kassationsgerichtshof hat diese Situation als eine mit dem Vorvertrag verbundene Leihe (comodato) eingeordnet.

Die konkreten Risiken für den Verkäufer

Die Gewährung eines vorzeitigen Zugangs zur Immobilie birgt einige Risiken, die vor einer Entscheidung bekannt sein sollten. Das erste sind Schäden an der Immobilie, die durch den Käufer oder durch Dritte verursacht werden, die in seinem Auftrag Zugang erhalten. Das zweite sind nicht genehmigte Veränderungen: Maßnahmen, die den Zustand der Immobilie verändern, den Abschluss des notariellen Kaufvertrags erschweren oder Abweichungen von den Katasterunterlagen und baurechtlichen Vorschriften verursachen, für die der Verkäufer als weiterhin eingetragener Eigentümer möglicherweise haftbar gemacht werden kann.

Das dritte Risiko ist die Besetzung der Immobilie: Scheitert der Abschluss des notariellen Kaufvertrags aus Gründen, die dem Käufer zuzurechnen sind, kann es sich als schwierig erweisen, die Verfügungsgewalt über die Immobilie zurückzuerlangen – insbesondere, wenn der Käufer bereits eingezogen ist oder mit Bauarbeiten begonnen hat. Das vierte Risiko betrifft die zivilrechtliche Haftung: Ein Unfall, der sich während des Zeitraums des vorzeitigen Zugangs in der Immobilie ereignet, kann eine Haftungskette auslösen, die mangels klarer Regelungen bis zum Verkäufer als Eigentümer zurückreichen kann.

Wie Sie sich mit einer schriftlichen Vereinbarung absichern

Wenn Sie sich dazu entscheiden, den vorzeitigen Zugang zur Immobilie zu gewähren, sollten Sie unbedingt vermeiden, sich auf eine einfache mündliche Vereinbarung zu verlassen. Ohne ein schriftliches Dokument entfaltet die vorzeitige Nutzung keine rechtlich durchsetzbare Wirkung gegenüber Dritten, und mögliche Streitigkeiten lassen sich nur schwer handhaben. Schutz bietet eine schriftliche Vereinbarung, die den Vorvertrag ergänzt und den Zugang im Detail regelt.

Die Vereinbarung sollte einige wesentliche Punkte festhalten:

- den Zweck des Zugangs und welche Tätigkeiten in der Immobilie erlaubt sind;

- den Zustand der Immobilie bei der Übergabe, der genau dokumentiert werden sollte;

- das Verbot, Veränderungen vorzunehmen, ohne die schriftliche Zustimmung des Verkäufers;

- die Aufteilung der Haftung für Schäden an der Immobilie und gegenüber Dritten, wobei diese dem Käufer übertragen wird;

- und vor allem die Regelung, was geschieht, wenn der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kommt, einschließlich der Verpflichtung, die Immobilie auf einfache Aufforderung zurückzugeben, sowie einer Vertragsstrafe für jeden Tag des Verzugs.

Als zusätzliche Sicherheit kann eine angemessene Vertragsanzahlung (caparra confirmatoria) vorgesehen werden, deren Höhe sich nach dem eingegangenen Risiko richtet. Aufgrund der rechtlichen Tragweite sollte die Ausarbeitung dieser Vereinbarung einem Notar oder Rechtsanwalt anvertraut werden, der sie an den konkreten Fall anpassen kann.

Schlüsselübergabe vor dem Notartermin für Renovierungsarbeiten: der heikelste Fall

Es ist ein Unterschied, ob der Zugang für Vermessungen oder eine Besichtigung mit einem Fachmann gewährt wird oder ob bereits vor dem Notartermin mit Renovierungsarbeiten begonnen werden darf. Letzteres birgt deutlich größere Risiken für den Verkäufer und sollte mit besonderer Vorsicht geprüft werden.

Die Gründe dafür werden deutlich, wenn man betrachtet, was geschieht, wenn der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kommt, obwohl die Arbeiten bereits begonnen haben. Der vertragsbrüchige Käufer könnte eine halb abgerissene Immobilie zurückgeben und damit einen Schaden verursachen, der über den gescheiterten Verkauf hinausgeht und den der Verkäufer anschließend auf eigene Kosten beheben müsste. Auch der umgekehrte Fall führt zu Komplikationen, da er Fragen zu vorgenommenen Verbesserungen und möglichen Erstattungen aufwirft, die alles andere als einfach zu klären sind. Hinzu kommt das Risiko baurechtlicher Abweichungen, die durch Arbeiten an einer Immobilie entstehen, die noch jemand anderem gehört.

Deshalb gilt als vorsichtige Vorgehensweise: Strukturelle Eingriffe sollten auf die Zeit nach der notariellen Beurkundung verschoben werden, während der vorzeitige Zugang auf Maßnahmen beschränkt bleiben sollte, die keine baulichen Veränderungen mit sich bringen. Möchte man dem Käufer dennoch entgegenkommen, muss die schriftliche Vereinbarung besonders präzise festlegen, welche Arbeiten zulässig sind und welche Folgen es hat, wenn der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Wann es sinnvoll sein kann, dem Käufer entgegenzukommen

Eine Ablehnung ist nicht immer die richtige Antwort. In manchen Fällen kann ein klar geregelter vorzeitiger Zugang den Abschluss des Verkaufs beschleunigen und die Beziehung zu einem ernsthaften Käufer stärken, indem man in einer entscheidenden Phase der Verhandlungen Entgegenkommen zeigt.

Die Einschätzung hängt von der Seriosität des Käufers und der Art seiner Anfrage ab. Ein Käufer, der eine erhebliche Anzahlung geleistet, bereits eine Finanzierungszusage erhalten hat und Zugang für Maßnahmen ohne bauliche Eingriffe wünscht, weist ein ganz anderes Risikoprofil auf als jemand, der Abrissarbeiten beginnen möchte, obwohl die Finanzierung noch nicht sicher ist. In diesem Zusammenhang wird die Anzahlung zu einem wichtigen Sicherungsmittel, dessen Höhe entsprechend festgelegt werden sollte: Je höher das Risiko ist, das mit der Gewährung des vorzeitigen Zugangs verbunden ist, desto höher sollte die Anzahlung zum Schutz des Verkäufers ausfallen.

Die Entscheidung sollte in jedem Fall unter Abwägung des Vorteils für die Verkaufsverhandlungen und des tatsächlichen Risikos getroffen werden – niemals automatisch.

Warum Engel & Völkers den Verkäufer in jeder Phase schützt

Anfragen zum vorzeitigen Zugang zur Immobilie gehören zu den Situationen beim Immobilienverkauf, die zunächst nebensächlich erscheinen, bei unsachgemäßer Handhabung jedoch zu ernsthaften Problemen führen können.

Engel & Völkers begleitet den Verkäufer auch in diesen Phasen: Wir prüfen im Einzelfall, ob ein vorzeitiger Zugang sinnvoll ist, bewerten das Profil des Käufers und koordinieren die Ausarbeitung der erforderlichen Vereinbarungen, um die Interessen des Verkäufers zu schützen. Der Wert einer professionellen Begleitung zeigt sich gerade darin, auch die weniger offensichtlichen Phasen der Verhandlungen im Blick zu behalten und die Interessen des Kunden vom Beginn des Verkaufsprozesses bis zur notariellen Beurkundung zu schützen.