Steuern beim Kauf eines Zweitwohnsitzes: umfassender Leitfaden

Zweitwohnsitz: Was ändert sich im Vergleich zum Erstwohnsitz aus steuerlicher Sicht?

Der Unterschied lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Die „Erstwohnungsvergünstigungen“ gelten nicht für einen Zweitwohnsitz. Diese Vergünstigungen reduzieren die Erwerbssteuern für Personen, die die Immobilie kaufen, in der sie künftig wohnen werden, sofern sie bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich des Wohnsitzes erfüllen. Ein Zweitwohnsitz erfüllt diese Voraussetzungen per Definition nicht.

Konkret bedeutet das zwei Dinge. Beim Kauf zahlen Sie höhere Steuern: Die Grunderwerbsteuer steigt von 2 % auf 9 %. Und in den darauffolgenden Jahren zahlen Sie IMU, von der der Hauptwohnsitz hingegen befreit ist.

Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Zweitwohnsitzes: Steuersätze und Berechnung

Wenn Sie von einer Privatperson kaufen, beträgt die Grunderwerbsteuer für einen Zweitwohnsitz 9 %. Hinzu kommen die festen Hypotheken- und Katastersteuern in Höhe von jeweils 50 Euro.

Der entscheidende Punkt betrifft die Bemessungsgrundlage, auf die die 9 % angewendet werden. Es handelt sich nicht um den von Ihnen gezahlten Kaufpreis, sondern um den Katasterwert der Immobilie, der in der Regel niedriger als der Marktpreis ist.

Der Katasterwert wird wie folgt berechnet: Man nimmt den Katasterertrag der Immobilie, wertet ihn um 5 % auf und multipliziert ihn mit 120 (dem für einen Zweitwohnsitz vorgesehenen Koeffizienten).

Nehmen wir ein praktisches Beispiel. Stellen Sie sich ein Haus mit einem Katasterertrag von 1.000 Euro vor. Der Katasterwert beträgt 1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer von 9 % beträgt 126.000 × 9 % = 11.340 Euro. Dieselbe Immobilie, die beispielsweise für 250.000 Euro gekauft wird, wird somit auf einen Wert von 126.000 Euro besteuert.

Der Katasterertrag Ihrer Immobilie ist im Katasterauszug angegeben.

Mehrwertsteuer beim Kauf eines Zweitwohnsitzes: Wann fällt sie an?

In einigen Fällen zahlen Sie nicht die Grunderwerbsteuer, sondern die Mehrwertsteuer. Dies ist der Fall, wenn Sie von einem Bauunternehmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Abschluss der Bauarbeiten kaufen. In diesem Fall ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis und nicht der Katasterwert.

Die Mehrwertsteuersätze sind zwei:

• 10 % für Wohnimmobilien, die nicht in die Luxusklassen fallen;

• 22 % für Luxusimmobilien, die in die Katasterkategorien A/1 (repräsentative Wohnhäuser), A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und historische Paläste) eingestuft sind.

Wenn die Mehrwertsteuer anfällt, werden die Grunderwerbsteuer sowie die Hypotheken- und Katastersteuer jeweils als Festbetrag von 200 Euro erhoben.

Für Käufer im gehobenen Segment ist vor allem der Sprung beim Steuersatz zu beachten. Bei einer von einem Bauunternehmen verkauften Luxusimmobilie wirkt sich die Mehrwertsteuer von 22 % erheblich auf die Gesamtkosten aus, da sie auf den gesamten Kaufpreis berechnet wird. Dieser Kostenfaktor sollte bereits bei den ersten Kalkulationen sorgfältig berücksichtigt werden.

IMU für einen Zweitwohnsitz: Berechnung und Fristen

Ein Zweitwohnsitz unterliegt immer der IMU. Im Gegensatz zum Hauptwohnsitz besteht keine Steuerbefreiung.

Hier gilt es, ein häufiges Missverständnis zu klären. Für die IMU ist nicht entscheidend, ob die Immobilie beim Kauf als „Erst-“ oder „Zweitwohnsitz“ bezeichnet wird, sondern ob sie Ihr Hauptwohnsitz ist, also der Ort, an dem Sie Ihren Wohnsitz haben und gewöhnlich leben. Ein Ferienhaus am Meer, in dem Sie Ihre Urlaube verbringen, gilt nicht als Hauptwohnsitz und unterliegt der IMU, selbst wenn es die einzige Immobilie ist, die Sie besitzen.

Die Berechnung folgt demselben Schema wie beim Katasterwert, allerdings mit einem anderen Multiplikator. Ausgangspunkt ist der Katasterertrag, der um 5 % aufgewertet und mit 160 (dem IMU-Koeffizienten für Wohnimmobilien) multipliziert wird. Auf das Ergebnis wird der von der Gemeinde festgelegte Steuersatz angewendet.

Der Steuersatz ist der variable Faktor. Das Gesetz legt einen Grundsteuersatz von 7,6 ‰ fest, aber jede Gemeinde kann ihn innerhalb eines Rahmens von bis zu 10,6 ‰ anpassen. Zwei identische Häuser in unterschiedlichen Gemeinden können daher eine unterschiedlich hohe IMU zahlen. Vor dem Kauf empfiehlt es sich, den in der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, geltenden Steuersatz zu überprüfen: Die entsprechenden Beschlüsse werden auf dem Portal des italienischen Finanzministeriums veröffentlicht.

Die IMU wird in zwei Raten gezahlt: Die erste Rate ist bis zum 16. Juni und die zweite Rate bis zum 16. Dezember eines jeden Jahres fällig.

Steuern für einen Zweitwohnsitz für Nichtansässige in Italien: Was ändert sich?

Wer in Italien eine Immobilie kauft, ohne dort ansässig zu sein (Ausländer, bei der AIRE registrierte Italiener oder Personen, die einfach nicht in der Gemeinde der Immobilie ansässig sind), fragt sich häufig, ob andere Regeln gelten. Die Antwort erfordert eine Unterscheidung.

Bei den Erwerbssteuern gibt es keinen Unterschied: Die Grunderwerbsteuer und die Mehrwertsteuer sind für alle gleich. Ein ausländischer Käufer zahlt genauso wie ein italienischer Käufer 9 % Grunderwerbsteuer. Was der Wohnsitz im Ausland gegebenenfalls ausschließt, ist der Zugang zu den Vergünstigungen für den Erstwohnsitz, die voraussetzen, dass der Wohnsitz in die betreffende Gemeinde verlegt wird. Da es sich jedoch um einen Zweitwohnsitz handelt, würden diese Vergünstigungen ohnehin nicht gelten.

Bei der IMU gibt es hingegen eine Besonderheit. Für einen Nichtansässigen gilt die Immobilie in Italien fast immer als Zweitwohnsitz und unterliegt daher der regulären IMU. Nach der derzeit geltenden Regelung kann sie nicht mehr einem Hauptwohnsitz gleichgestellt werden. Es gibt nur eine Ausnahme: Rentner, die eine im Rahmen eines internationalen Sozialversicherungsabkommens mit Italien erworbene Rente beziehen und in einem anderen Staat ansässig sind, haben Anspruch auf eine 50-prozentige Reduzierung der IMU für eine einzige Immobilieneinheit, sofern diese weder vermietet noch unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird.

Es gibt außerdem einige praktische Unterschiede. Wer im Ausland lebt, zahlt die IMU häufig per Banküberweisung an die Gemeinde statt über das Formular F24. Es empfiehlt sich, sich beim Steueramt der Gemeinde über die korrekten Zahlungsmodalitäten zu informieren. Auch die TARI, die Abfallgebühr, bleibt fällig.

Alle Kosten, die zusätzlich zu den Steuern berücksichtigt werden müssen

Steuern sind nicht der einzige Kostenfaktor. Für eine realistische Einschätzung der Investition müssen weitere Kosten berücksichtigt werden..

Die Notarkosten umfassen das Honorar des Notars für den Kaufvertrag. Darüber hinaus ist der Notar dafür zuständig, die Erwerbssteuern beim Abschluss des Kaufvertrags einzuziehen und abzuführen.

Die Maklerprovision vergütet die Vermittlungsleistung. Es empfiehlt sich, die Höhe und die Zahlungsmodalitäten im Voraus festzulegen.

Auch die Kosten für eine eventuelle Renovierung sollten berücksichtigt werden. Ein Zweitwohnsitz, insbesondere in einer exklusiven Lage oder bei einer älteren Immobilie, kann Anpassungs- oder Individualisierungsmaßnahmen erfordern. Eine frühzeitige Kostenschätzung verhindert, dass Sie erst im Nachhinein feststellen, dass das tatsächliche Budget höher war.

Zusammengerechnet ergeben Steuern, Nebenkosten und eventuelle Renovierungsarbeiten die Gesamtkosten des Kaufs: die entscheidende Summe, anhand derer sich die finanzielle Tragfähigkeit des Kaufs wirklich beurteilen lässt.

Warum Sie sich beim Kauf Ihres Zweitwohnsitzes auf Engel & Völkers verlassen sollten

Der Kauf eines Zweitwohnsitzes, insbesondere einer hochwertigen Immobilie, ist eine Entscheidung, die eine umfassende steuerliche und wirtschaftliche Bewertung verdient.

Engel & Völkers kennt den Markt für hochwertige Zweitwohnsitze in den wichtigsten italienischen Destinationen und begleitet Käufer bei der ersten Einschätzung der Gesamtkosten des Kaufs, einschließlich Steuern und Nebenkosten. Ziel ist es, einen Kauf in voller Kenntnis aller Faktoren zu ermöglichen und von Anfang an einen klaren Überblick über die Gesamtinvestition zu haben.

Wer den Traum vom Zweitwohnsitz verwirklichen möchte, profitiert von einer persönlichen Beratung und kann den Kauf mit der Sicherheit angehen, nichts Wesentliches übersehen zu haben.