Steuerliche Auswirkungen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Portugal

Kauf einer Immobilie in Portugal - steuerliche Auswirkungen

I. Direktinvestition vs. Unternehmensstruktur

• Direktinvestition: Dieser Ansatz bietet Einfachheit und die potenzielle Befreiung von Veräußerungsgewinnsteuer, wenn die Erlöse in eine andere Immobilie mit demselben Verwendungszweck reinvestiert werden.

• Unternehmensstruktur: Die Nutzung einer Unternehmenseinheit kann für unternehmerische Aktivitäten wie Kurzzeitvermietungen (z.B. Airbnb) geeigneter sein. Die Nutzung von Einheiten, die in Steueroasen registriert sind, sollte jedoch mit Vorsicht erfolgen, da dies zu zusätzlicher Prüfung oder Steuersanktionen führen kann.

II. Erwerbsteuern und Haltekosten

• Grunderwerbsteuer (GrESt) und Stempelsteuer: Zusammen belaufen sich diese auf ungefähr 6,8% des Kaufpreises oder des steuerlich registrierten Wertes (TRV). Bei Immobilien mit einem Wert über 1 Million Euro kann dies auf 8,3% steigen.

• Notariats- und Registrierungsgebühren: Zusätzliche Kosten umfassen Gebühren für den Notar und die Registrierung der Urkunde, die je nach Wert und Lage der Immobilie variieren können.

III. Jährliche Immobiliensteuer

• Immobilieneigentümer müssen die Kommunale Immobiliensteuer (IMI) zahlen, die jährlich auf Basis des steuerlich registrierten Wertes (TRV) erhoben wird. Der Steuersatz variiert zwischen den Gemeinden, liegt aber im Allgemeinen bei bis zu 0,45%.

Klug investieren und maßgeschneiderte Beratung einholen

Es ist wichtig, Ihre Investitionsziele, Ihren Aufenthaltsstatus und Ihre persönlichen Umstände zu berücksichtigen. Eine professionelle Beratung vor dem Kauf einzuholen ist unerlässlich, da portugiesische Steuergesetze komplex sein können und Änderungen unterliegen.

Verkaufen Sie Ihren Wohnsitz in Portugal

I. Kapitalertragssteuer für Gebietsansässige

• Seit 2021 zahlen in Portugal ansässige Personen nur noch Steuern auf 50 % der Kapitalgewinne die beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden.

• Das Gleiche gilt für geerbte Immobilien wo nur 50 % des Gewinns steuerpflichtig sind.

• Dieser steuerpflichtige Betrag wird zum Gesamteinkommen der Person addiert, um die IRS (persönliche Einkommensteuer) zu ermitteln.

II. Veräußerungsgewinnsteuer für EU-Residenten

• EU-Einwohner zahlen Steuern auf 50% ihrer Veräußerungsgewinne, basierend auf Grenzsteuersätzen zwischen 14,5% und 48%.

• Eine Solidaritätssteuer von 5% kann ebenfalls anfallen.

• Im Ausland erwirtschaftetes Einkommen wird bei der Berechnung des Endsteuersatzes berücksichtigt.

III. Veräußerungsgewinnsteuer für Nicht-EU-Residenten

• Nicht-EU-Bürger (einschließlich britischer Staatsbürger, die nicht mehr in Portugal ansässig sind) unterliegen einem pauschalen Veräußerungsgewinnsteuersatz von 28% auf den vollständigen Gewinn, ohne 50%-Ausnahme.

Strategien zur Reduzierung oder Vermeidung der Veräußerungsgewinnsteuer

• Reinvestition: Sie können die Erlöse in eine andere Hauptwohnung reinvestieren, um eine Steuerbefreiung zu erhalten. Die Reinvestition muss innerhalb von 36 Monaten nach oder 24 Monaten vor dem Verkauf erfolgen.

• Historischer Immobilienbesitz: Immobilien, die vor 1989 erworben wurden, sind von der Veräußerungsgewinnsteuer vollständig befreit.

• Ruhestandsbezogene Ausnahmen: Personen im Alter von 65 Jahren oder älter oder Rentner können den Veräußerungsgewinn innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf in bestimmte Finanzprodukte (wie Lebensversicherungen oder Pensionsfonds) reinvestieren, um von der Besteuerung befreit zu werden.

Die Steuerplanung ist ein entscheidender Faktor bei jeder Immobilientransaktion. Ganz gleich, ob Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, in eine Mietimmobilie investieren oder den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes vorbereiten, es lohnt sich, informiert zu sein. Ziehen Sie immer einen qualifizierten Fachmann zu Rate, um sicherzustellen, dass Sie steuerlich effiziente Entscheidungen im Einklang mit den neuesten portugiesischen Vorschriften treffen.