Wie wird die Steuer auf den Verkauf einer Immobilie in Portugal berechnet?

Was sind Kapitalerträge (mais-valias)?

Kapitalerträge entstehen aus dem Gewinn, den Sie beim Verkauf einer Immobilie erzielen – also der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis, abzüglich bestimmter Ausgaben. Dieser Gewinn ist in den meisten Fällen steuerpflichtig im Rahmen der Einkommenssteuer (IRS).

Nur 50 % des Gewinns sind tatsächlich steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer richtet sich nach Ihrem Gesamteinkommen – je höher Ihr Jahreseinkommen, desto höher fällt der Steuersatz auf Ihre mais-valias aus.

Welche Faktoren beeinflussen die Berechnung?

Folgende Elemente fließen in die Berechnung der Kapitalertragsteuer ein:

• Verkaufspreis der Immobilie (wie im Kaufvertrag angegeben)

• Kaufpreis der Immobilie

• Abzugsfähige Kosten, wie Maklerprovisionen, Renovierungskosten, Notar- und Registergebühren

• Wertanpassungskoeffizient zur Berücksichtigung der Inflation seit dem Kauf

Letzterer wird jährlich von der Steuerbehörde veröffentlicht und sorgt dafür, dass der Kaufpreis inflationsbereinigt angepasst wird.

Rechenbeispiel

Sie haben 2005 eine Wohnung für 100.000 € gekauft und verkaufen sie 2024 für 250.000 €.

1. Angepasster Kaufpreis (z. B. mit einem Koeffizienten von 1,32): 132.000 €

2. Bruttogewinn: 250.000 € – 132.000 € = 118.000 €

3. Abzugsfähige Kosten (z. B. 10.000 €): 118.000 € – 10.000 € = 108.000 €

4. Steuerpflichtiger Betrag: 50 % von 108.000 € = 54.000 €

Dieser Betrag wird Ihrem steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet und gemäß Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Gibt es Steuerbefreiungen?

Ja, in bestimmten Fällen können Sie von der Steuer befreit werden:

1. Reinvestition in eine Hauptwohnung

Wenn die verkaufte Immobilie Ihre Hauptwohnung war und Sie den Erlös innerhalb von 36 Monaten in eine neue Hauptwohnung reinvestieren, kann eine vollständige oder teilweise Steuerbefreiung gewährt werden.

2. Immobilienkäufe vor 1989

Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989 erworben wurden, fällt keine Kapitalertragsteuer an – da diese Regelung erst ab diesem Datum eingeführt wurde.

3. Verkäufer ab 65 Jahren

Verkäufer, die zum Zeitpunkt des Verkaufs 65 Jahre oder älter sind und den Verkaufserlös in bestimmte Rentenprodukte (z. B. PPR – private Rentenpläne oder Lebensversicherungen mit Rentenoption) investieren, können ebenfalls von der Steuer befreit werden – unter Einhaltung aller gesetzlichen Voraussetzungen.

Ein erfahrenes Immobilien-Team kann Ihnen helfen, zu prüfen, ob Sie von einer dieser Ausnahmen profitieren können, und den Verkaufsprozess entsprechend vorbereiten.

Wie werden die Kapitalerträge im IRS angegeben?

Sie müssen den Verkauf Ihrer Immobilie in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben – im Formular Anexo G (bzw. G1 im Falle einer vollständigen Befreiung). Hierbei müssen u. a. angegeben werden:

• Verkaufspreis und Verkaufsdatum

• Kaufpreis und Kaufdatum

• Nachweise für abzugsfähige Ausgaben

• Informationen zur Reinvestition (wenn zutreffend)

Fehler oder fehlende Angaben können zum Verlust der Steuervergünstigung führen oder zu Bußgeldern durch das Finanzamt.

Frühzeitige Planung zahlt sich aus

Bevor Sie den Verkauf einleiten, empfiehlt sich ein fundiertes Studium des Immobilienmarkts, eine Analyse der steuerlichen Auswirkungen und eine sorgfältige Zusammenstellung aller erforderlichen Dokumente. Viele Eigentümer vernachlässigen diesen Punkt – mit teuren Folgen.

Mit guter Vorbereitung können Sie:

• Den Nettoerlös nach Steuern realistisch kalkulieren

• Rechtzeitig Reinvestitionsmöglichkeiten prüfen

• Belege für abzugsfähige Ausgaben bereitstellen

• Besser mit Käufern verhandeln

Warum professionelle Beratung entscheidend ist

Immobilienberater helfen Ihnen, die aktuelle Gesetzeslage zu verstehen und eine Strategie zu entwickeln, die zu Ihrer persönlichen Steuersituation passt.

Die Vorteile:

• Realistische Steuerprognose vor dem Verkauf

• Optimales Timing für die Transaktion

• Unterstützung bei der Dokumentation

• Identifikation legaler Steuerersparnisse

Mit Engel & Völkers profitieren Sie von einer ganzheitlichen Betreuung, die Marktdaten mit steuerlichem Know-how verbindet – für eine sorgenfreie, sichere und gewinnbringende Transaktion.

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Bevor Sie Ihre Steuer berechnen, müssen Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Eine professionelle Bewertung ermöglicht:

• Die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises

• Die Ansprache geeigneter Käufer

• Die Planung der steuerlichen Auswirkungen auf Basis echter Marktwerte

Engel & Völkers bietet Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung durch Experten, basierend auf Marktdaten und den Besonderheiten Ihrer Immobilie.

Welche Kosten sind abzugsfähig?

Folgende Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden – mit entsprechenden Nachweisen:

• Maklerprovisionen

• Notargebühren und Registrierungskosten beim Kauf

• Energiezertifikate

• Renovierungsarbeiten (innerhalb der letzten 12 Jahre)

• Gebühren für die Ausstellung der Verkaufsurkunde

Diese Ausgaben senken Ihre steuerpflichtigen Gewinne direkt – also gut dokumentieren!

Empfehlungen für Verkäufer

1. Frühzeitig bewerten lassen. Eine professionelle Einschätzung schafft Klarheit.

2. Steuerlast kalkulieren. Frühzeitig berechnen und prüfen, ob eine Befreiung möglich ist.

3. Reinvestitionsoptionen prüfen. Unter Umständen sparen Sie so die Steuer komplett.

4. Dokumente vorbereiten. Halten Sie alle Unterlagen vollständig und aktuell.

5. Verkauf gut timen. Der Markt bestimmt den besten Verkaufszeitpunkt.

6. Mit Experten arbeiten. Mit Engel & Völkers erzielen Sie Höchstpreise – sicher und rechtssicher.

Fazit

Wer eine Immobilie in Portugal verkaufen möchte, sollte die Regeln zur Kapitalertragsteuer genau kennen. Mit der richtigen Planung lassen sich Steuern minimieren und Gewinne maximieren.

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen? Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Dann vertrauen Sie auf Engel & Völkers – Ihre Experten für den Immobilienverkauf mit maximaler Sicherheit und Ertrag.