Wie kauft man eine Immobilie in Dubai als Ausländer?

Können Ausländer/Expats in Dubai Immobilien kaufen?

Dieser Artikel richtet sich an alle, die sich fragen: „Können Ausländer Immobilien in Dubai kaufen?“ Die kurze Antwort lautet: Ja.

Der Immobilienmarkt in Dubai erlaubt ausländischen Staatsangehörigen den Kauf von Immobilien in ausgewiesenen Freehold-Gebieten innerhalb des Emirats. Dieser Leitfaden behandelt die verfügbaren Immobilienarten, die Vorteile einer Investition in Dubai, rechtliche Aspekte, Finanzierungsmöglichkeiten und den Kaufprozess.

Eignung für den Immobilienerwerb - Gesetze für Ausländer in Dubai

Obwohl Ausländer in Dubai legal Immobilien kaufen und besitzen können, ist der Eigentumserwerb auf bestimmte, von der Regierung genehmigte Freehold-Gebiete beschränkt.

Das Freehold-System in Dubai ermöglicht internationalen Käufern den Kauf, Verkauf, die Vermietung und Vererbung von Immobilien in genehmigten Communities. Das Dubai Land Department (DLD) überwacht die Registrierung und stellt die offiziellen Eigentumsurkunden aus.

Ausländische Käufer können zudem Hypotheken bei Banken in den VAE beantragen. Die Bedingungen unterscheiden sich jedoch je nach Aufenthaltsstatus, Nationalität, Einkommen und internen Richtlinien der jeweiligen Bank.

Derzeit gibt es keine allgemeine Altersgrenze für den Immobilienkauf in Dubai, allerdings können Banken eigene Altersgrenzen für Hypotheken festlegen.

Arten von Immobilien, die Ausländer in Dubai kaufen können

Ausländer und Expats können in Dubai grundsätzlich zwei Arten von Immobilien erwerben: Freihand- und Pachtimmobilien.

Freihand-Eigentum

Freehold-Eigentum bedeutet vollständiges Eigentum sowohl an der Immobilie als auch am Grundstück – ohne zeitliche Begrenzung.

Zu den Merkmalen des Freehold-Eigentums gehören:

• Das Dubai Land Department registriert den Käufer als offiziellen Eigentümer und stellt eine Eigentumsurkunde aus.

• Die Immobilie kann an Erben weitergegeben werden.

• Eigentümer können die Immobilie verkaufen, vermieten, renovieren oder selbst nutzen – vorbehaltlich der Entwickler-Richtlinien.

• Berechtigte Eigentümer können Aufenthaltsvisa in den VAE erhalten, einschliesslich langfristiger Golden Visa abhängig vom Immobilienwert.

• Eigentümer tragen die Verantwortung für Instandhaltung, Service Charges und grössere Reparaturen.

Einige Freihand-Gebiete in Dubai sind Downtown Dubai, Dubai Marina und Palm Jumeirah.

Leasehold-Eigentum

Leasehold-Eigentum gewährt dem Käufer das Nutzungsrecht an einer Immobilie für einen festgelegten Zeitraum – häufig bis zu 99 Jahre.

Zu den Merkmalen des Leasehold-Eigentums gehören:

• Das Eigentum bezieht sich ausschliesslich auf die Immobilie, nicht auf das Grundstück.

• Nach Ablauf des Leasingzeitraums fällt das Eigentum an den Freeholder zurück, sofern keine Verlängerung erfolgt.

• Grössere Umbauten oder Renovierungen benötigen möglicherweise die Zustimmung des Freeholders.

• Leasehold-Immobilien sind häufig günstiger als Freehold-Immobilien.

• Die Verantwortung für grössere Reparaturen ist in der Regel eingeschränkt.

Vorteile des Immobilienkaufs in Dubai als Ausländer

Der Kauf einer Immobilie in Dubai bietet Expats/Ausländern verschiedene Vorteile. Zu den Vorteilen gehören:

1. Wettbewerbsfähige Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Dubai bietet gute Immobilien zu wettbewerbsfähigen Preisen. Im Vergleich zu anderen kosmopolitischen Städten wie New York und London bietet Dubai scheinbar ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Solche attraktiven Preise machen den Immobilienbesitz nicht nur erschwinglicher und erreichbarer, sondern bieten Investoren auch mehr Wert für ihr Geld.

2. Investorenfreundliches Steuersystem

Die Regierung von Dubai und die zuständigen Behörden haben sich bemüht, die Stadt zu einer steuerfreundlichen Investitionsroute für Ausländer zu machen. Derzeit erhebt die VAE keine Steuern auf gekaufte Immobilien oder Mieteinnahmen - dies ermöglicht ausländischen Investoren, hohe Renditen auf ihre Immobilien zu erzielen.

3. Hohe Mieterträge für Immobilien

Dubai bietet in vielen Wohnlagen weiterhin wettbewerbsfähige Mietrenditen. Im August 2026 lag die durchschnittliche Bruttomietrendite für Wohnimmobilien bei 6,34 %, bei Apartments bei 6,66 %, bei Townhouses bei 5,06 % und bei Villen bei 4,45 %. Die tatsächliche Rendite kann je nach Lage, Immobilientyp, Kaufpreis und laufenden Kosten deutlich variieren.

4. Erhalt eines Aufenthaltsvisums als ausländischer Käufer

Ausländische Staatsangehörige, die in Dubai und in den VAE dauerhaft wohnen möchten, können durch Investitionen in den Immobilienmarkt ein Aufenthaltsvisum erhalten.

Beispielsweise ist jeder, der in Dubai eine Immobilie im Wert von mindestens zwei Millionen AED kauft, berechtigt, ein 10-jähriges Goldenes Visum zu erhalten.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Dubai für Ausländer

Der Kauf einer Immobilie in Dubai als Ausländer kann ein einfacher Prozess sein, wenn die richtigen Schritte befolgt werden. Hier ist eine Anleitung, die beim Immobilienkauf in Dubai befolgt werden kann:

1. Freehold-Gebiet auswählen: Wählen Sie eine Community, die zu Ihrem Budget, Ihrer geplanten Nutzung und Ihren Anlagezielen passt.

2. Zwischen Off-Plan und Bestandsimmobilie entscheiden: Off-Plan-Immobilien können flexible Zahlungspläne und niedrigere Einstiegspreise bieten, während Bestandsimmobilien eine sofortige Nutzung oder Vermietung ermöglichen.

3. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler arbeiten: Ein lokaler Makler kann geeignete Objekte identifizieren, Marktpreise einordnen und den Transaktionsprozess begleiten.

4. Finanzierung vorbereiten: Falls eine Hypothek benötigt wird, sollte die Finanzierung möglichst frühzeitig geprüft und eine Vorabgenehmigung eingeholt werden.

5. Kaufbedingungen vereinbaren und Form F unterzeichnen: Bei einer Transaktion auf dem Sekundärmarkt werden Preis und Bedingungen zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart und anschließend im Form F, dem standardisierten Kaufvertrag, festgehalten.

6. Eigentumsübertragung abschließen: Die Transaktion wird über den jeweils anwendbaren Registrierungskanal des Dubai Land Department abgeschlossen, anschließend wird die neue Eigentumsurkunde ausgestellt.**

Finanzielle Überlegungen für ausländische Immobilienkäufer

Beim Kauf einer Immobilie in Dubai als Ausländer/Expat ist es wichtig, die eigenen Finanzen zu evaluieren, da dies ein bedeutender Meilenstein ist.

Diese Überlegungen werden ausländischen Käufern helfen, eine fundierte Entscheidung beim Immobilienkauf in Dubai zu treffen.

• Bestimmen Sie Ihre Investitionsstrategie basierend auf Ihrem Ziel für die Immobilie, die Sie kaufen möchten. Werden Sie in dieser Immobilie wohnen? Ist es rein eine Investition? Wenn ja, welche Art von Immobilie möchten Sie kaufen (Wohn-/Gewerbe-/Mischimmobilie/Freehold/Leasehold)?

• Recherchieren Sie Banken, die Kredite an ausländische Käufer in Dubai vergeben. Verstehen Sie deren Zulassungskriterien, Kreditkonditionen, Zinssätze und Rückzahlungsbedingungen, bevor Sie die für Sie am besten geeignete Bank auswählen. Ein Gespräch mit einem Hypothekenmakler kann diesen Prozess erheblich erleichtern.

• Wenn Sie eine Investitionsimmobilie kaufen möchten, berechnen Sie die Rendite (ROI) anhand von Faktoren wie Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, erwarteter Kapitalwertsteigerung und potenziellen Leerstandszeiten.

• Wenn Sie als ausländischer Immobilienkäufer in Dubai Ihre Investitionen absichern möchten, sollten Sie Ihr Anlageportfolio diversifizieren, indem Sie verschiedene Immobilientypen und Standorte erkunden.

• Entscheiden Sie, ob Sie planen, eine Immobilie langfristig oder kurzfristig zu kaufen. Wenn es sich um eine kurzfristige Investition handelt, planen Sie eine Ausstiegsstrategie und berücksichtigen Sie Marktzyklen und potenzielle Ausstiegskosten. Eine frühzeitige Planung einer Ausstiegsstrategie wird Ihnen helfen, Verluste zu vermeiden und Ihre Renditen zu maximieren.

Rechtliche Anforderungen und Dokumentation

Hier sind die rechtlichen Anforderungen, die ein Ausländer/Expat beim Immobilienkauf in Dubai beachten muss:

• Formulieren Sie einen Vertrag zwischen beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) nach Diskussionen über die Bedingungen für eine Immobilie.

• Unterzeichnen Sie den Immobilienverkaufsvertrag in Anwesenheit des Verkäufers, eines Zeugen und vorzugsweise im Büro des Registrierungstreuhänders. Der Käufer muss im Büro eine zusätzliche Kaution von 10% hinterlegen, die nach Abschluss der Transaktion zurückerstattet wird.

• Der Verkäufer muss beim Bauträger ein NOC (No Objection Certificate) beantragen und sicherstellen, dass keine ausstehenden Rechnungen oder Servicegebühren vorliegen.

• Der Eigentumsübertragungsprozess muss im Büro des Registrars im DLD (Dubai Land Department) abgeschlossen werden, woraufhin ein neuer Grundbucheintrag auf den Namen des Käufers ausgestellt wird.

Zusätzlich zur Einhaltung des rechtlichen Prozesses müssen ausländische/expatriierte Käufer in Dubai alle erforderlichen Dokumente vorlegen, die Folgendes umfassen:

• Das originale Grundbuch, das Details wie folgende enthält:

• Art, Größe, Lage und Grenzen der Immobilie

• Das offizielle Siegel des Grundbuchamts

• Den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie

• Die ID des rechtlichen Eigentümers

• Das Datum des letzten Transfers, das Ausstellungsdatum und den Kaufpreis der Immobilie

• Ein NOC vom Bauträger

• Emirates-ID, Reisepass und Visum sowohl des Verkäufers als auch des Käufers

• Ein unterzeichnetes Formblatt F/MOU (Memorandum of Understanding), das die Bedingungen für den Kauf der Immobilie festlegt

Die richtige Lage für Ihre Investition wählen

Die ideale Lage hängt von den Investitionszielen, dem Budget und den Lifestyle-Prioritäten des Käufers ab.

Zu den beliebtesten etablierten Premium- und Lifestyle-Communities gehören:

• Dubai Marina 

• Jumeirah Village Circle 

• Downtown Dubai 

• Business Bay 

• Dubai Hills Estate

Zu den beliebtesten aufstrebenden Gegenden im Jahr 2026 gehören:

• Dubai South

• Dubai Islands

• Dubai Creek Harbour

• Palm Jebel Ali

• The Valley

• Arabian Ranches 3

Arbeiten mit Immobilienmaklern

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler kann den Kaufprozess für internationale Käufer deutlich vereinfachen.

Ein professioneller Immobilienberater kann dabei helfen, geeignete Immobilien zu identifizieren, Marktpreise und Communities einzuordnen, Vertragsbedingungen zu verhandeln und die erforderlichen Unterlagen und Transferprozesse zu koordinieren.

Gerade für Käufer, die nicht in Dubai ansässig sind oder den lokalen Markt noch nicht kennen, kann fundierte lokale Marktkenntnis den Kaufprozess transparenter und effizienter machen.

Fazit

Ausländische Staatsangehörige können in Dubai über einen etablierten Eigentums- und Registrierungsrahmen Immobilien erwerben. Das Angebot reicht von Bestandswohnungen und Villen bis hin zu Off-Plan-Entwicklungen in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten.

Welche Immobilie geeignet ist, hängt von Budget, geplanter Nutzung und Anlagehorizont ab. Lage, Kaufpreis, Entwicklerqualität, Mietnachfrage, Servicegebühren und zukünftiges Angebot sollten vor einer Kaufentscheidung sorgfältig geprüft werden.

Engel & Völkers Dubai unterstützt internationale Käufer während des gesamten Prozesses, von der Auswahl geeigneter Communities und Immobilien bis zur Verhandlung und finalen Eigentumsübertragung.